Vastgoedbeleggers vrezen Londense kantoorbubbel

Brexit-angst Buitenlandse banken zijn bang dat de notoir hoge prijzen van Londens vastgoed kelderen. De Bank of England versoepelt de eisen voor Britse leningen.

Mark Carney, The Bank of England Foto AFP

De Brexit is nog lang geen feit, toch zijn een week na het referendum de eerste economische gevolgen al voelbaar. Buitenlandse banken zetten de rem op hypotheken voor vastgoed in Londen. Vastgoedinvesteerders zijn bang dat bedrijven als gevolg van een Brexit uit Londen wegtrekken en daardoor de huuropbrengsten dalen.

Londen is de duurste stad ter wereld als het gaat om kantoorruimte. Volgens de Global Office Thermometer kostte een werkplek in Londen in 2014 gemiddeld 26.000 euro, meer dan in New York, Hongkong of San Francisco.

De markt is notoir overspannen: Londen heeft slechts 6,2 procent leegstand – ongeveer hetzelfde lage niveau als Hongkong, Tokio, Shanghai en San Francisco.

Zodra de kantorenmarkt wat meer lucht krijgt, bijvoorbeeld omdat minder nieuwe bedrijven zich er vestigen of bestaande bedrijven hun aanwezigheid in Londen terugschroeven, kan de vastgoedbubbel barsten. De overgang van kantorentekort naar -overschot kan abrupt zijn.

In Londen kan de overgang van kantorentekort naar -overschot abrupt zijn

Dat scenario komt dichterbij: als Londen na een Brexit zijn rol als middelpunt van de Europese financiële sector verliest, heeft dat ook effect op bedrijven die juist om die reden in Londen hun hoofdkantoor hebben gekozen. Zo zegt bijvoorbeeld Vodafone te overwegen zijn Londense hoofdkantoor te willen verplaatsen.

Buitenlandse beleggers lopen op dat scenario vooruit. De Bank of England meldde dinsdag dat de toestroom van buitenlands vastgoedkapitaal in het eerste kwartaal dit jaar halveerde.

De United Overseas Bank uit Singapore bevroor de hypotheekleningen voor Londens vastgoed. Ook andere Aziatische fondsen waarschuwen voor risico’s, fondsmanagers van M&G Investements en Aviva proberen te voorkomen dat vastgoedbeleggers zich terugtrekken.

Er zijn ook speculanten die juist in vastgoed stappen om gebruik te maken van de lage koers van het Britse pond. Die daalde sinds het Brexit-referendum van 1,48 euro naar 1,29 euro, het laagste punt in meer dan dertig jaar. Daardoor lijken Londense kantoor- en huizenprijzen opeens betaalbaarder. Dat voordeel weegt op lange termijn echter niet op tegen het politieke machtsvacuüm en de economische recessie die het Verenigd Koninkrijk te wachten staat.

Peperdure huizen

Als bedrijven wegtrekken uit de Londense City, dan zal dat ook gevolgen hebben voor de gewone huizenmarkt. Die is minstens zo overspannen als de kantorenmarkt. De gemiddelde woning in Londen kost 680.000 euro en die waarde steeg de afgelopen jaren telkens met 13,9 procent. Ter vergelijking: in het peperdure San Francisco stijgen de huizenprijzen met 11,2 procent per jaar. Vastgoedinvesteerders werden rijk in Londen, een woning in de hoofdstad is voor gewone Britten vrijwel onbetaalbaar.

The Bank of England, de centrale bank van het Verenigd Koninkrijk, probeert de effecten van een mogelijke Brexit te dempen. Er gelden minder strenge kapitaaleisen voor Britse banken. Dat geeft ze meer speelruimte om leningen en kredieten te verstrekken aan particulieren en bedrijven. Er komt zo’n 150 miljard pond extra vrij (175 miljard euro). Het is de vraag of Britten meer willen lenen onder deze omstandigheden.

Mark Carney van de Bank of England waarschuwde in maart al dat het referendum een gevaar was voor de financiële stabiliteit. „Sommige van die risico’s beginnen nu vorm te krijgen”, zei hij tegen persbureau Reuters.