Kasteel kopen, iemand?

Droom Wie wil er nou niet in een kasteel wonen? Nu de crisis voorbij is, trekt de markt voor landgoederen weer aan.

Kasteel Staverden in Staverden (Gld). Onder: Kasteel Sterkenburg in Driebergen en Landgoed De Hoogt in Maarn. Alle drie zijn probleemgevallen: op de eerste is (wegens gedwongen verkoop) een laag bod uitgebracht, de laatste twee staan al jarenlang te koop. Foto’s Redres Sotheby’s International Realty

Soms is het een vervulde fantasie, van iemand die als kind al op zijn step langsreed en ervan droomde daar te wonen. Het kan ook een belegging zijn, of het bevredigde verlangen van een vermogende Amerikaan, op zoek naar meer historie dan zijn eigen land te bieden heeft.

Allemaal redenen om een kasteel of een landgoed te kopen.

Nederland heeft ruim 60.000 rijksmonumenten, waarvan meer dan de helft wordt gebruikt als woning. Enkele duizenden zijn landgoederen en kastelen. Vaak gaat dat bezit over van generatie op generatie. Maar er is daarnaast ook een commerciële markt voor, niet anders dan voor eengezinswoningen of stadsappartementen.

Ook dit deel van de woningmarkt werd geraakt door de huizencrisis. Wat bracht die crisis teweeg, en hoe gaat het nu? Wat zijn de risico’s van het kopen van een landgoed en wie zijn de mensen die daarvoor kiezen? Het antwoord op die laatste vraag komt van Jan-Willem Andriessen en Jim Reerink, makelaars in bijzonder vastgoed en monumentaal erfgoed. Het zijn liefhebbers, zeggen zij, die vaak rijk zijn geworden als ondernemer, of hun bedrijf hebben verkocht. Of ze zijn advocaat of arts. Ze rijden volgens de makelaars eerder in een vijftien jaar oude Volvo dan in een nieuwe Bentley; die laatste is meer iets voor een jonge internetondernemer op zoek naar een nieuwe, goed beveiligde villa, liefst kant-en-klaar opgeleverd met sauna’s, tennisbanen en een grote garage. Heel wat anders dan een kasteel met een oude woonkeuken in een souterrain met een laag plafond, afgebladderde verf en met de voortdurende noodzaak om te investeren in onderhoud en personeel. Daar moet je van houden, wil je het ervoor overhebben.

Een groot deel van de Nederlandse landgoederen en kastelen die te koop staan, zijn toevertrouwd aan Redres, het bedrijf van Reerink en Andriessen. Redres is sinds maart de Nederlandse franchise van Sotheby’s International Realty, de vastgoedtak van het bekende veilinghuis. Ze hebben ongeveer 250 ‘objecten’ in de verkoop, en beschikken over een database van 22.000 klanten uit binnen- en buitenland. Een deel van hen – ongeveer 50 klanten, zegt Reerink – zoekt gericht naar een kasteel.

0406ZATECO05

Kasteel op een executieveiling

De makelaars hebben die klanten dan ook gewezen op Kasteel Staverden, in Gelderland. Het zou vorige week onder de hamer gaan op een executieveiling, nadat de eigenaar, een ondernemer, niet meer aan zijn financiële verplichtingen kon voldoen. Volgens zijn curator, Frank Feenstra, kocht hij het kasteel in het begin van de crisis voor 4,9 miljoen euro en verhuurde het aan bedrijven en als trouwlocatie. Maar in 2014 werd hij persoonlijk failliet verklaard. Vlak voor de geplande veiling werd een onderhands bod van 1,3 miljoen euro uitgebracht. De komende weken zal blijken of de voorzieningenrechter dat een acceptabel bod vindt, of belanghebbenden bezwaar indienen tegen het bod en of er andere partijen zijn die ook willen bieden. Feenstra zegt dat hij veel gebeld is: „Meer dan vijf mensen” hebben gevraagd waar ze een bod konden uitbrengen.

Feenstra wil nog niet zeggen wat er precies is misgegaan en in hoeverre het bezit van het kasteel en de impact van de crisis daarbij een rol hebben gespeeld. Feit is dat het kasteel is gekocht in een tijd dat de vastgoedprijzen veel hoger lagen dan sinds de crisis het geval is.

Soms is het gewoon pech, zegt vastgoedspecialist Jim Reerink. Als je bijvoorbeeld op hogere huurinkomsten had gerekend, of als het onderhoud duurder uitvalt dan gedacht. Of als de erfpachtcanon in één keer omhoog gaat. „En als je het dan hebt gekocht voor de hoofdprijs, terwijl de markt sindsdien is gekelderd en je geen kamer meer verhuurt, de exploitatiekosten en de erfpachtkosten aan de grondeigenaar doorgaan, dan moet er alsmaar geld bij terwijl er niks binnenkomt.”

De vaste lasten van een landgoed of kasteel zijn hoog: die variëren van 50.000 tot 500.000 euro per jaar. En dat zijn alleen nog maar de kosten om het „draaiende te houden”, zoals Jan-Willem Andriessen zegt. Het „tuinmannetje” komt daar bijvoorbeeld nog bij.

0406ZATECO02

Een kraan is een kraan

De klanten van Andriessen en Reerink steken vaak eigen geld in het vastgoed dat ze kopen. Die zijn dus minder afhankelijk van de banken dan de gemiddelde huizenkoper. In dat opzicht veranderde er tijdens en na de crisis dus niet zo veel. Hetzelfde geldt voor het tragere tempo waarin landgoederen en kastelen worden verkocht. Een verkooptijd van een jaar was altijd al normaal. Al werd die wel langer gedurende de crisis.

De prijzen kelderden echter wél – met 7 tot 10 procent per jaar. Ter vergelijking: voor de woningmarkt als geheel was de gemiddelde prijsdaling op het dieptepunt van de crisis 20 procent. Kastelen en landgoederen die vóór de crisis werden getaxeerd op bijvoorbeeld 13 miljoen kwamen de afgelopen jaren op de markt voor 6 miljoen. Zeker buiten de Randstad – daar gaat het inmiddels ook in dit segment weer goed.

Een landgoed moet je zien als een luxegoed, zegt Reerink. Kunstcollecties of een gerestaureerde oude Jaguar werden ook minder waard tijdens de crisis. „Ook mensen met heel veel geld gaan in crisistijd terug naar de basis. Alleen gaan zij van 100 miljoen naar 70 miljoen euro, waar de gemiddelde mens van 10.000 naar 7.000 euro gaat.”

De vaste lasten lopen op tot 500.000 euro per jaar

Bovendien geldt voor het hoogste segment dat een dure investering zeker niet betekent dat je die ook terugkrijgt bij verkoop. Andriessen: „Een groot deel schrijf je gewoon af. Of je er nou voor 10.000 euro of voor 100.000 euro aan nieuwe kranen in zet – en dat zien we gebeuren – de waarde van het pand stijgt daardoor niet extra. Een kraan is een kraan.”

Er zijn drie zaken die de verkoop van een landgoed of een kasteel extra bemoeilijken: een impopulaire locatie (zeg: Oost-Groningen), achterstallig onderhoud en erfpachtgrond.

Veel Nederlandse landgoederen staan op de grond van adellijke families, Natuurmonumenten of Staatsbosbeheer. Erfpachtcontracten hebben vaak een duur van dertig jaar. Komt het landgoed in de verkoop als de helft van die termijn voorbij is, dan gaat bij potentiële kopers de vrees meespelen voor een forse verhoging van de canon na afloop van het contract. Ook is de erfpachtcanon soms sowieso al te hoog, Andriessen: „Alles boven de 20.000 euro per jaar is moeilijk.” Bovendien hebben veel mensen er moeite mee dat ze wel de opstallen kunnen kopen, maar niet de eigenaar van de grond worden.

Een keuze voor leefstijl

Dat is waar ook de eigenaren van een groot landgoed in het midden van het land nu mee worstelen. Kort voordat de crisis uitbrak, zetten ze het te koop. De vraagprijs is sindsdien met twee miljoen euro gezakt. Alle belangstelling liep stuk op de hoge erfpachtcanon en het strenge erfpachtcontract. De keuze voor dit landgoed was een keuze voor een leefstijl, zegt het echtpaar, dat niet met naam en toenaam in de krant wil. Als je zó woont, moet je er tijd aan besteden. Zoveel mogelijk thuis zijn. Diners en feesten organiseren om het landgoed te delen en het levendig te houden. Bovendien konden ze het, dankzij de erfpacht, kopen voor een gunstige prijs. Landgoederen op erfpachtgrond zijn goedkoper dan wanneer de grond erbij wordt gekocht. Bovendien is erfpacht fiscaal gunstig: het is aftrekbaar.

Ze kochten de opstallen op het landgoed ruim vijftien jaar geleden voor twee miljoen gulden, en verbouwden het voor drie miljoen gulden. Ze besloten het te verkopen toen ze de getaxeerde overwaarde nodig hadden voor het opzetten van een nieuw bedrijf.

Al snel bleek dat aanvankelijk geïnteresseerde kopers struikelden over het strenge erfpachtcontract. Zo mag er geen plant de grond in worden gezet en geen logee in huis genomen zonder toestemming van de grondeigenaar, op straffe van tien maal de erfpacht (een boete die zou oplopen tot meer dan een half miljoen euro). Extreme bepalingen, zo vonden ze zelf ook, maar in de praktijk hadden ze er geen last van.

Typisch Nederlands

Het echtpaar is intussen gestopt met het onderhouden van het huis – ze zouden de investeringen nooit terugkrijgen, realiseerden ze zich, en bovendien kunnen ze het niet meer betalen. Het is niet meer dan logisch dat er een prijskaart hangt aan leven op een plek als deze, vinden ze. Alleen: dat geld moet je hebben. Ze hopen nu dat er iemand langskomt die dat heeft, en het er ook voor overheeft – vanuit dezelfde „liefde voor dit leven” als die van hen.

Het is typisch Nederlands, zegt Jim Reerink, om te willen dat alles van jezelf is – dus ook de grond. Daarom worden landgoederen op erfpachtgrond „minder goed opgepikt” als ze te koop staan. Ondanks de lagere vraagprijzen en de fiscale voordelen.

Wellicht verandert dat als het herstel van de woningmarkt verder doorzet. Het topsegment in de grote steden verkoopt weer goed, en volgens Reerink en Andriessen volgt de rest vanzelf. „Dan gaat ook in andere delen van het land de vijf ton weer lopen, dan het miljoen en dan de twee miljoen.”

    • Anne Dohmen