Het COA, voor uw incourante vastgoed

Het Centraal Orgaan Asielzoekers zoekt met spoed nieuwe opvanglocaties. Dat drijft de prijzen flink op, en vastgoedhandelaren profiteren. Soms met vastgoed dat ze zelf overnamen van de overheid.

‘Vastgoed is weer in beweging. Er is weer geld mee te verdienen”, schreef advocaat Jan Padberg op 20 januari op een weblog van makelaarskantoor DTZ Zadelhoff voor „beslissers in commercieel vastgoed”. „De tijd dat we met slechte gebouwen bleven zitten en aan een dood paard trokken, ligt inmiddels achter ons. Incourant vastgoed wordt ingezet ten behoeve van de huisvesting van studenten of, heel actueel, opvang van vluchtelingen.”

De aanzwellende stroom van ontheemden uit Syrië, Irak en Eritrea leidde vanaf 2014 tot een Europese migratiecrisis. Maar voor Nederlandse eigenaren van afgelegen evenementenlocaties, impopulaire bungalowparken en braakliggende stukken grond was de komst van grote aantallen vluchtelingen vooral een kans.

Na jaren van leuren met hun incourante vastgoed was er opeens een geïnteresseerde partij in de markt: het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA), dat op stel en sprong opvang moest regelen.

Diverse ondernemers en gemeenten slaagden er de afgelopen twee jaar in de haast van het COA uit te buiten, blijkt uit onderzoek van NRC en Reporter Radio naar het vastgoedbeleid van het COA. Dat was begin 2014 nauwelijks voorbereid op de komst van grote aantallen vluchtelingen en betaalde noodgedwongen zeer hoge huren – zelfs voor opvanglocaties die kort daarvoor nog van de overheid waren.

Een van de meest opvallende huisvestingsdeals werd anderhalf jaar geleden gesloten tussen het COA, de jeugdige ‘hospitality-ondernemer’ Marten Dresen en een vertegenwoordiger van Brouwershoff. Dat is het miljoenenbedrijf van VVD-prominent Cor van Zadelhoff, naamgever van DTZ Zadelhoff en nestor van de Nederlandse vastgoedwereld.

Het drietal zette in november 2014 de handtekening onder een contract voor de huisvesting van ruim zeshonderd vluchtelingen op twee boten in de Isaac Baarthaven in Zaandam, een afgelegen zij-arm van het Noordzeekanaal. Op de boten wilde het COA een Proces Opvang Locatie (POL) realiseren – een ‘bed, bad, en brood’-opvang voor vreemdelingen in de eerste fase van hun asielprocedure.

Oud-ijzerhandel

Optimaal was de locatie niet. De Zaanse binnenhaven ligt ver van de bewoonde wereld, en een goede looproute naar het centrum ontbreekt. Bij de kade zijn diverse lawaaiige bedrijven gevestigd, zoals een botenbouwer en een oud-ijzerhandel. De ligplaats grenst aan een grote loods waarin caravans en oude auto’s worden opgeslagen. En vanwege verdrinkingsgevaar is de plek niet geschikt voor gezinnen met kinderen.

Daarnaast bleek de locatie duur. De eigenaren rekenen een kale huur van ruim 10 euro per vluchteling per nacht, zo’n 2,5 miljoen euro op jaarbasis. Daarbovenop komen kosten voor beveiliging, sanitair, elektra en voeding. Dit maakt de opvang op boten twee tot drie keer zo duur als de normbedragen die het COA hanteert.

Tijdelijke vluchtelingenopvang kost sowieso meer dan reguliere, zegt Peter Siebers, bestuurslid van het COA en verantwoordelijk voor het vastgoed. Specifieke bedragen noemt hij niet, maar haast op de markt voor asielvastgoed is volgens hem een prijsopdrijvende factor, net als elders in de economie.

De opvang op het water is volgens Siebers extra kostbaar omdat het COA niet alleen schepen moet huren, maar ook moet investeren op de plek waar die worden afgemeerd. Zo ook in Zaandam, waar naast de boot containers staan die dienen als sportschooltje, COA-kantoor of ‘huiskamer’ voor vluchtelingen.

En tenslotte vloeien er extra kosten voort uit het feit dat het COA dit soort tijdelijke opvanglocaties altijd volledig afhuurt, ongeacht de bezettingsgraad. In de woorden van Siebers: „Wij betalen voor capaciteit, niet voor bezetting.”

Intern bij het COA werd er volgens Siebers over de deal in Zaandam „gebakkeleid”, maar een alternatief was niet voorhanden. De kwaliteit van de opvang noemt hij „voldoende”, en de afspraken het maximaal haalbare – gegeven de haast die er op het moment van tekenen was, de „snelheid” waarmee de Zaanse boten beschikbaar waren en het grote aantal bedden dat Dresen en Van Zadelhoff konden leveren.

Dat neemt niet weg, aldus Siebers, dat de Zaanse deal er eentje was die het COA in rustiger tijden niet, of onder minder knellende voorwaarden had gesloten. „De druk was op dat moment enorm.”

Niet alleen ondernemers onderhandelen overigens op het scherpst van de snede. Ook gemeenten proberen het onderste uit de kan te halen. Zo kreeg het COA de afgelopen jaren uiteenlopende en soms „oneigenlijke” verzoeken van gemeenten die nadachten over een opvanglocatie.

Die verzoeken gingen over het opknappen van rotondes, het agenderen van een snelwegverbreding of kilometers aan straatverlichting rondom een potentiële opvanglocatie. „Ik snap het wel”, zegt Siebers daarover. „Maar het hoort eigenlijk niet thuis in deze onderhandelingen.”

Geen kopers

Een jaar voordat het COA de boten in Zaandam kostte wat het kost wilde huren, wilde de toenmalige eigenaar – het Rijksvastgoedbedrijf – de boten kwijt, maar kopers waren nergens te vinden. Het COA had evenmin belangstelling.

In de jaren negentig huisvestte het COA tienduizenden vluchtelingen en asielzoekers per jaar, maar na de millenniumwisseling werd het steeds rustiger. Onder directeur Nurten Albayrak volgde een onvermijdelijke krimp van de organisatie.

Opvanglocaties werden afgestoten en personeel vloeide af. Daar overheen kwam de economische crisis. In het schaakspel over bezuinigingen werd in 2013 besloten dat het COA toe zou kunnen met een „kernvoorraad” van 10 duizend opvangplaatsen voor vluchtelingen. Dit getal was gebaseerd op de „historisch lage” instroomcijfers van de voorgaande jaren – een kostbare misrekening, zo is inmiddels gebleken.

In dezelfde periode besloot het ministerie van Veiligheid en Justitie dat het van de detentiepontons in Zaandam – in de volksmond de ‘Bajesboten’ genoemd – af wilde. Deze twee boten, de Australa en de Borealis, waren in 2005 voor circa 48 miljoen euro speciaal gebouwd om uitgeprocedeerde asielzoekers op te sluiten. De harde aanpak van deze groep was een speerpunt van de toenmalige VVD-staatssecretaris Rita Verdonk.

Het Rijksvastgoedbedrijf schreef in 2013 in een „overtolligheidsbrief” dat het „niet eenvoudig” zou zijn de bajesboten kwijt te raken, maar dat het voor een „bodemprijs” van 4 miljoen euro moest kunnen, via een veiling. Er was concrete belangstelling, bijvoorbeeld uit België.

Het liep anders. Toen de enveloppen geopend werden bleek de onbekende 32-jarige ondernemer Marten Dresen namens het piepjonge bedrijf Good Floatels het hoogste bod te hebben gedaan. Voor 410 duizend euro, tien procent van de beoogde verkoopprijs, werd Dresen op 22 november 2013 eigenaar van de twee 102 meter lange detentiepontons.

Dresen wilde de boten ombouwen tot hotel en verslepen naar Rio de Janeiro, voor het WK in 2014 of de Spelen van 2016. Toen dat niet lukte, bood hij ze aan bij het COA. Hij wil niet ingaan op vragen over de asielopvang. Van Zadelhoff, die eind 2015 nog 2,8 miljoen euro in de boten stak, evenmin. Hij zegt dat hij slechts „stille vennoot” is.

Het COA zat zo omhoog, dat Dresen en Van Zadelhoff een zeer lucratief contract konden sluiten. Naast de aantrekkelijke jaarhuur van zo’n 2,5 miljoen euro bedong het duo dat zij een van de pontons mochten vervangen door woonunits voor vluchtelingen, op de Zaanse kade.

De andere versleepten zij tijdelijk naar Amsterdam waar die afgelopen jaar – zeer tegen de zin van omwonenden – dienst deed als „pop-up hotel” en „werkgelegenheidsproject” aan het IJ.

Lichtpuntje voor het COA zijn de detentiematrassen die achterbleven in Zaandam, omdat die niet geschikt waren voor hotelgasten. Die mag het gratis gebruiken, mits ze na maximaal vijf jaar weer teruggegeven worden aan de eigenaren.

    • Merijn Rengers