Column

Aangesloten op het riool? Nou ja, die ene wc dus niet

Wie: woningkoper tegen de bank

Kwestie: toilet en riolering

Waar: rechtbank Amsterdam

‘Dit is geen goede foto, maar dát herken ik wel.” De kantonrechter bestudeert een foto van een kruipruimte. De koper wil 2.700 euro terug: de kosten om de kruipruimte leeg te scheppen en het badkamertoilet wél aan te sluiten. De foto laat zien wat er gebeurt als een toilet niet op de riolering is aangesloten, maar tóch wordt gebruikt. Doortrekken is dan relatief, zeg maar.

Maar voor wiens rekening is de schade? De bank meent dat bij de bezichtiging van de woning stank onvermijdelijk moet zijn geweest. De koper liet een bouwinspectie doen, ook in de kruipruimte. Dus als het toen níét stonk, kan het niet anders of het toilet is door de koper zelf gebruikt, na de koop.

De koper protesteert: „De hoeveelheid die er lag, was zó groot.” En „veel meer dan je kunt produceren” in de korte tijd waarin hij over de woning beschikte toen het euvel werd ontdekt.

De koper kocht een oudere woning ‘in de staat waarin het zich bevindt’. Met een ouderdomsclausule: gebreken die de gevolgen zijn van de leeftijd van het pand (veertig jaar) zouden niet voor rekening van de verkoper komen. En met een ‘niet-gebruikersclausule’: gebreken die de bank niet kende, omdat ze er zelf geen gebruik van maakte, tellen ook niet. Het was een beleggingsobject.

Risicovrij verkopen

Voor de bank, die onder 2.700 euro schade uit probeert te komen, is het een principekwestie. Wat moet je dán opschrijven om een huis met eventuele problemen risicovrij te kunnen verkopen, vraagt de mevrouw van de bank retorisch. Gebreken kunnen ons niet verweten worden, zegt zij. Die clausule „kleurt alle afspraken tussen ons”.

De bank kon destijds over de ‘staat van het huis’ helemaal niets zeggen – en dat wist de koper, vindt ze. Het huis had leeg gestaan, er was brand geweest en dus schade, maar die is hersteld. De badkamer met toilet was gerenoveerd. Of de woning ook was gebruikt, door wie en hoe lang, de bank had geen idee. Die risico’s waren verdisconteerd in de prijs, met 340.000 euro aan de bescheiden kant. „Er hadden nog veel ernstiger gebreken in kunnen zitten”, protesteert zij.

Een coulanceaanbod van 750 euro voor het toiletprobleem vond de koper destijds onvoldoende. Voor de koop had hij een bouwinspectie laten doen. In de kruipruimte werd een functionerende rioolbuis aangetroffen. Maar ook een afgesloten deel, waar alleen door ‘destructief onderzoek’ iets over te zeggen viel. Daar zag de koper van af. Toen hij precies daarboven de vloer vernieuwde, ontdekte hij een „lasagne van vloerlagen”. En daaronder dus de kruipruimte met, nou ja, de hoop. Het huis was, zo hoorde hij, een periode ‘anti-kraak’ bewoond.

Een toilet zónder riolering – dat heeft niets met ouderdomsgebreken te maken. Dit is een structureel gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. Bovendien garandeerde de bank dat „de woning aangesloten was op het riool”. Dat dit niet zou betekenen dat alle toiletten ín de woning ook zijn aangesloten, zoals de bank beweert, dat gaat toch te ver?

De kantonrechter blijkt het daar niet mee eens. Het koopcontract slaat alleen op de rioolaansluiting van het huis, niet op alle aansluitingen binnen het huis. De ontbrekende rioleringsbuis is volgens de rechter echter geen ouderdomsgebrek, dat de verkoper mocht uitsluiten. Ook de vorige bewoners merkten het defect niet; de hoop moet van hen zijn „gezien de hoeveelheid”.

Kennelijk heeft het niet gestonken. Als de bank het huis wél had gebruikt, had ze het ook niet gemerkt. De niet-gebruikersclausule is dus ook niet van toepassing. De bank moet de schade van de koper vergoeden.