Een lagere hypotheekrente lijkt mooier dan het is

Huizenbezitters kunnen profiteren van de lage hypotheekrente. Maar: niet iedereen, en lang niet altijd. Vier vragen.

Foto iStock

Kan de hypotheekrente nóg lager? Steeds blijkt van wel. In vijf jaar tijd is de gemiddelde rente ongeveer gehalveerd. Vorige week zakte bij enkele hypotheekverstrekkers de rente van het meest populaire rentecontract (tien jaar rentevast) onder de 2 procent.

Dat is gunstig voor mensen die nu een huis kopen. Mensen die al een hypotheek hebben en willen profiteren van de lage rente, kunnen het contract met de bank openbreken. Een groeiende groep doet dat, melden diverse hypotheekverstrekkers desgevraagd. Ook al kost dat altijd geld: de bank rekent een boeterente die kan oplopen tot tienduizenden euro’s.

Verhuizen is de enige optie waarbij geen boeterente betaald hoeft te worden. Voor wie niet wil verhuizen, zijn er twee mogelijkheden om de hypotheekrente omlaag te krijgen. De eerste is de hypotheek oversluiten – al dan niet bij de eigen bank. De tweede is het aanvragen van rentemiddeling; de ‘oude’ hypotheekrente wordt dan gemiddeld met de lage actuele rente. Wat te doen?

1. Wanneer is het oversluiten van de hypotheek een goed idee?

Overstappen heeft alleen zin als een lagere hypotheekrente voordeliger uitpakt dan de boeterente. Die rente berekent de bank omdat zij blijft zitten met het oude, dure geld, ze wil daar compensatie voor. Hoe hoog de boeterente is, hangt af van de hypotheekvorm en de resterende looptijd. Het kan variëren van een paar duizend euro tot vele tienduizenden euro’s.

De nieuwe hypotheek kan worden afgesloten bij een aanbieder die lagere rentes vraagt. Maar overstappen betekent, behalve meer rompslomp, ook extra kosten: het vereist een bezoek aan de notaris, een verplichte taxatie van de woning. En dan is het nog maar de vraag, zegt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis, of een andere hypotheekverstrekker bereid is een hypotheek te geven. Zo zijn de laatste jaren de inkomenseisen voor het krijgen van een hypotheek strenger geworden.

Het voordeel van oversluiten ten opzichte van rentemiddeling is dat de bank geen boete vraagt voor het deel van de hypotheek dat toch al boetevrij afgelost mocht worden, meestal 10 of 20 procent.

De VEH ontraadt oversluiten als mensen de boeterente niet in een keer kunnen betalen. André de la Porte:

Als je een persoonlijke lening moet afsluiten, of de boeterente meefinanciert in de hypotheek, betaal je daarover een forse rente. De som komt dan hoger uit.

2. En wanneer is rentemiddeling verstandig?

Rentemiddeling is een uitkomst voor mensen die lagere maandlasten willen, maar de boeterente niet kunnen betalen. Of die geen nieuw contract krijgen bij de bank omdat hun huis onder water staat (de hypotheek is dan hoger dan de waarde van de woning), of hun inkomen gedaald is. Bij rentemiddeling wordt de boete uitgesmeerd over de duur van het nieuwe rentecontract. Mensen betalen dan niet de laagste rente, maar wel een lagere rente dan ze hadden.

Maar er zijn talloze situaties denkbaar waarin rentemiddeling uiteindelijk niet voordelig is. Zo wordt er een nieuw contract afgesloten met de bank voor een afgesproken aantal jaren, en al die tijd wordt dus een hogere rente betaald dan de marktrente. Het huidige oude contract uitzitten en daarna profiteren van de (mogelijk) lage marktrente kan gunstiger zijn. Als de hypotheekrente niet flink gaat stijgen, berekende de Consumentenbond, bestaat zelfs de kans dat mensen verlies lijden op rentemiddeling.

Volgens André de la Porte van VEH is rentemiddeling vooral zinvol voor huiseigenaren die een rentevaste periode van drie tot vijf jaar over hebben. Daarboven wordt het verschil tussen hoge en lage rente erg klein, of verdwijnt het zelfs, vanwege de hogere boete die in het rentetarief wordt verrekend. Onder die drie tot vijf jaar kun je, als je niet durft te gokken op blijvend lage rente, beter oversluiten en de boeterente ineens betalen.

Overigens bieden nog niet alle hypotheekverstrekkers rentemiddeling aan. Vanaf de zomer verandert dat: dan is het ook mogelijk bij de laatste twee grote spelers, ABN Amro en Rabobank.

3. Is er een hausse aan klanten die een lagere rente willen?

Voor veel huiseigenaren kán het de moeite waard zijn actie te ondernemen: uit recent onderzoek van SNS blijkt dat bijna tweederde van de mensen die voor 2013 een huis kochten, een hogere hypotheekrente betaalt dan de huidige rentestand. En dat ruim de helft van hen daar niets aan doet. Maar velen doen er dus wel wat aan, melden diverse hypotheekverstrekkers. Sinds het begrip rentemiddeling bekender wordt, zegt een woordvoerder van SNS Bank, neemt het aantal klanten met interesse daarin „fors toe”. Sinds afgelopen november hebben zesduizend klanten van de bank voor rentemiddeling gekozen. Daaronder vallen volgens hem ook de mensen die kiezen voor het oversluiten van de hypotheek binnen SNS. „En voor maart zien we ’m alweer pieken.”

Die toename komt voor een belangrijk deel doordat de bank zélf klanten benadert om mogelijk lagere hypotheekkosten te bespreken. Dat doet Van Lanschot ook: die doet zijn klanten een voorstel voor rentemiddeling, zegt een woordvoerder. „Ongeveer de helft van de klanten gaat daarop in. Dat is wel een indicatie van de grote belangstelling.”

Precieze cijfers van de toenemende interesse geven de hypotheekverstrekkers niet – uit concurrentieoverwegingen. Michiel Meijer, hoofd product marketing hypotheken bij ABN Amro, zegt dat inmiddels de helft van alle transacties op de hypotheekmarkt wordt gedaan door mensen die hun hypotheek oversluiten (zowel naar een andere bank, als binnen de eigen bank) om zo te profiteren van de lagere rente. Drie jaar geleden was dat nog 25 tot 30 procent. De cijfers van ABN Amro laten hetzelfde beeld zien, zegt hij. De bank biedt vanaf juli ook rentemiddeling aan.

4. Wat hebben de banken daarbij te winnen?

Niet zoveel, volgens Vereniging Eigen Huis en de hypotheekverstrekkers. Het kost ze geen geld – de klant betaalt de kosten zelf. Maar, zegt André de la Porte, „het is ook zeker geen verdienmodel voor ze”.

Het is de banken om het even, zegt Meijer van ABN Amro. Hij voegt eraan toe dat „de bank van de toekomst blije klanten nodig heeft”. Banken willen hun marktpositie, en dus hun klanten, behouden. Hoort een klant twintig jaar niks van je, zegt een woordvoerder van SNS Bank, dan stapt die na het aflopen van zijn rentevaste periode „natuurlijk direct over naar de eerste de beste goedkoopste hypotheekverstrekker”.