Het verlies van Rabobank staat in Almere

De leegstand op de kantorenmarkt groeit. Dat is slecht nieuws voor de Rabobank die donderdag met jaarcijfers komt. Hoeveel verloor rampendochter FGH in 2015?

Het Carlton World Trade Center in Almere.
Het Carlton World Trade Center in Almere. Foto Olivier Middendorp

Voor de 120 meter hoge gevel van het Carlton World Trade Center in hartje Almere rookt Jan van Sikkeling rustig een sigaret. Hij kijkt uit op het Centraal Station dat wordt verbouwd. Het vernieuwde station is onderdeel van de grote sprong voorwaarts die Almere de komende decennia wil maken, net als het roodbruine WTC-gebouw waar Van Sikkeling sinds de opening in 2010 werkt. „Toen stond het pand vrijwel helemaal leeg. De afgelopen jaren zijn er steeds meer mensen komen werken”, vertelt hij. „Er zitten volgens mij nu zelfs huurders op de hoogste verdieping.”

Maar een succes? Nog altijd staat de helft van het kantoor leeg. Maar het kan nog erger. Sikkeling wijst naar de aanpalende toren van beton, glas en staal die helemáál leegstaat. En naar een grasveld verderop. „Daar had de derde toren van dit complex moeten staan. Ik heb gezien hoe ze de grond bouwrijp maakten, maar de eerste paal is nooit geslagen. Uitgesteld vanwege de crisis.”

Het Carlton World Trade Center is de eerste van drie immense kantoortorens die Almere als zakencentrum hadden moeten neerzetten. In totaal was er 100.000 vierkante meter kantoorruimte gepland, genoeg voor zeker 5.000 werknemers. Onder het maaiveld is een parkeergarage aangelegd waar 1.500 auto’s in passen.

Het zakencentrum van Almere was het paradepaardje van Ger Visser, oprichter en grootaandeelhouder van projectontwikkelingsbedrijf Eurocommerce. Zijn optimisme kende geen grenzen. „Wij nemen risico’s die een ander niet durft te nemen”, liet hij in die tijd optekenen. Eurocommerce kocht de grond in 2006 voor bijna 30 miljoen en daarna leende de projectontwikkelaar 120 miljoen euro bij de FGH Bank voor de bouw van de Carlton en de bijbehorende parkeergarage. De eerste paal ging in 2007 de grond in. Ondanks tekenen van stagnatie zag Visser kennelijk nog altijd grote kansen op de kantorenmarkt. Dat was voor het uitbreken van de crisis in 2008. Daarna ging het snel bergafwaarts. Eurocommerce ging in 2012 failliet.

Verlies van ruim 1 miljard

Voor FGH Bank en moederbedrijf Rabobank staat het stuk grond in Almere symbool voor een veel groter probleem. De bank, die morgen haar jaarcijfers publiceert, heeft de afgelopen jaren forse verliezen geleden op vastgoedleningen. Het grootste probleem zit bij dochterbedrijf FGH Bank, gespecialiseerd in de financiering van commercieel vastgoed. Daar zijn de verliezen de afgelopen jaren hard opgelopen. Van de 120 miljoen die FGH bijvoorbeeld uitleende voor de bouw van het zakencentrum in Almere is inmiddels ruim de helft afgeschreven.

FGH Bank is met een slordige 15 miljard aan uitstaande leningen het zorgenkind van Rabobank. Volgens insiders staat eenderde van die kredieten onder water, zoals dat in bankiersjargon heet. Dat wil zeggen dat het vastgoed minder waard is dan de schulden die werden gemaakt om het te kopen. De afgelopen drie jaar heeft Rabobank op de vastgoedportefeuille al een verlies van ruim 1 miljard euro ingecalculeerd. De grootste verliezen werden geleden bij dochter FGH. En het einde lijkt nog niet in zicht.

Op het hoofdkantoor van de Rabobank in Almere kijken de werknemers iedere dag uit op het stuk grond dat nooit werd bebouwd. Tussen die grond en de Carlton ligt broertje ‘Martinez’. De kolos van 70 meter staat al sinds de oplevering in 2011 leeg. De hypotheek van bijna 50 miljoen werd weliswaar verstrekt door een andere bank, maar voor de Rabobank is het een dagelijkse herinnering aan de vastgoedmalaise. Het gebouw is grotendeels afgeschreven. Hier staat 22.000 vierkante meter zelfoverschatting te wachten op een huurder. Maar of die er ook komt? Cijfers van De Nederlandsche Bank (DNB) stemmen niet positief.

Sombere vooruitzichten

Leegstand is de grote vijand van iedere eigenaar van commercieel vastgoed. De exploitatiekosten en de financieringslasten moeten immers worden betaald uit de huurinkomsten. Een recent rapport van DNB leert dat de leegstand op de kantorenmarkt een record heeft bereikt: 17 procent van de kantoren staat leeg. En dat is een gemiddelde; op sommige locaties is de leegstand opgelopen tot 40 procent.

En daar blijft het volgens de analisten van de centrale bank niet bij. Door structurele veranderingen als thuiswerken gebruikt de gemiddelde werknemer steeds minder ruimte. En dus daalt de vraag naar kantoren; DNB rekent met scenario’s waarin de gemiddelde ruimte per werknemer daalt van 16 vierkante meter nu naar 14 vierkante meter in 2030. Dat heeft enorme gevolgen voor de kantorenmarkt.

Op basis van deze aanname en de ontwikkeling van de werkgelegenheid in Nederland rekende DNB uit hoeveel kantoorruimte er in 2030 nodig is. De verwachte leegstand in 2030 ligt tussen de 25 en 35 procent. Dat is een gemiddelde, de regionale verschillen zijn volgens DNB groot. Zo verwacht de centrale bank dat het kantorenoverschot in de regio rond Almere zal oplopen tot boven de 70 procent. Zoveel leegstand is volgens DNB alleen weg te werken door sloop en transformatie van kantoren naar andere bestemmingen.

Voor financiers van commercieel vastgoed zoals FGH betekent dit weinig goeds. „De toenemende leegstand en huurprijsdalingen kunnen tot aanzienlijke verliezen leiden voor vastgoedeigenaren en de financiers ervan”, concludeert DNB. Een van de maatstaven om deze verliezen in te schatten is wat in bankiersjargon de loan-to-value ratio wordt genoemd. In gewoon Nederlands: hoe verhoudt de schuld op een pand zich tot de waarde.

In de gevarenzone

Eigenaren van panden met een hypotheekschuld die hoger is dan de waarde, hebben een probleem. En dat zijn er best veel, heeft DNB vastgesteld. Zeker eenderde van alle leningen die zijn verstrekt voor kantoorpanden staat onder water. Op iedere drie leningen zal er dus één niet helemaal worden terugbetaald. Vertaal dat gegeven naar de cijfers van FGH en zie hoe groot de problemen zijn bij de Rabo-dochter. Volgens de laatste cijfers had FGH voor circa 15 miljard aan kredieten uitstaan. Dat betekent dus dat 5 miljard van die kredieten in de gevarenzone verkeert.

Volgens kenners van de Nederlandse vastgoedmarkt klopt dit rekensommetje wel. Op voorwaarde van anonimiteit vertellen zij dat FGH voor vijf miljard aan leningen onder verhoogd toezicht heeft staan. Die klanten zitten bij ‘bijzonder beheer’ en worden streng in de gaten gehouden door de rekenmeesters van FGH en Rabobank. Een woordvoerder van de bank laat weten dat cijfers over bijzonder beheer niet openbaar worden gemaakt.

Ook de rest van de FGH-portefeuille is door Rabo onder de loep genomen, zo weten de kenners. Die evaluatie was onderdeel van het plan om FGH Bank te integreren in Rabobank. Dat plan is uitgesteld maar bestaat nog altijd, bevestigt een woordvoerder. Er komt „één krachtige vastgoedorganisatie” waarin „de gewaardeerde vastgoedkennis” van FGH-medewerkers wordt samengebracht met die van Rabobank-werknemers.

De vakbonden vrezen voor de gevolgen, vooral voor werknemers van FGH. „De onzekerheid bij FGH-medewerkers is heel groot”, zegt Sandra Hendriks van vakbond CNV.