Funda zet de deur op een kier, maar niet van harte

Funda groeide in 15 jaar uit tot de ‘gouden gids’ voor de huizenzoeker. Is de huizensite te machtig? „Het risico bestaat dat je een sleeping giant wordt.”

Foto ANP / Robin Utrecht

Een tekening van een winters tafereel siert de website van Funda: schaatsend mannetje, woonboot, eenden op het ijs. ‘De eendjes voeren vanuit je keukenraam’, staat erboven.

Het past bij wat de huizensite volgens directeur Marc Duijndam moet zijn: een plek om „weg te dromen” tijdens de zoektocht naar een „droomhuis”.

Funda wordt 32 miljoen keer per maand bezocht en is veruit de grootste onder de huizensites. Sinds de oprichting vijftien jaar geleden blijft het aantal bezoeken stijgen, net als de omzet en het aantal werknemers. De website groeide uit van de online huizenetalage van makelaarsvereniging NVM tot een monopolist. 

En dat leidde geregeld tot gevechten. Zo voerde Funda’s eigenaar NVM diverse rechtszaken tegen concurrerende huizensites, onderging het onderzoeken van de mededingingsautoriteit en ruziede het met ontevreden Amsterdamse makelaars. En er is een langlopend conflict tussen de NVM en makelaarsvereniging VBO over het voortrekken van NVM-makelaars op Funda.

De conflicten komen doordat Funda zijn monopoliepositie in stand wil houden. Het bedrijf is eigendom van de makelaarsvereniging die de meeste huizen verkoopt, en is zo goed ingericht dat huizenzoekers nauwelijks nog ergens anders kijken. Het is logisch, zegt mededingingsadvocaat Rein Wesseling van Stibbe, dat er met concurrenten wordt gevochten om de kip met de gouden eieren:

Zowel door degenen die haar willen beschermen, als door degenen die er ook voordeel van willen hebben.

Talloze concurrerende huizensites belandden in de marge – ook al kregen ze vaak gelijk in rechtszaken die de NVM tegen hen aanspande. Vaak ging het om sites die het woningaanbod van NVM-makelaars overnamen. Een van de bekendste is Jaap.nl, nu eigendom van Telegraaf Media Groep. „We wilden met Jaap.nl echt het bastion van Funda slechten”, zegt oprichter Bob Kuijs, „maar dat is mislukt.”

Andere makelaarsverenigingen, zoals VBO en VastgoedPro, konden evenmin opboksen tegen de dominantie van de NVM en de bijbehorende website. Funda werd in 2007 ook opengesteld voor andere makelaars, maar hun advertenties werden onder die van de NVM gezet. En ze betalen meer voor advertenties: 160 euro per jaar. NVM-makelaars betalen eenmalig 25 euro.

‘Weeffout van Funda’

Waar ligt de grens van maatschappelijke verantwoordelijkheid als je eenmaal zo groot bent geworden als Funda? Die vraag wordt al jarenlang geregeld opgeworpen, en niet alleen door belanghebbende partijen als VBO. Ook de Vereniging Eigen Huis (VEH) en de mededingingsautoriteit (toen NMa, nu ACM) bogen zich er al vaker over. Is het nadelig voor consumenten dat een deel van het woningaanbod minder zichtbaar voor hen is? En hebben andere makelaars recht op „non-discriminatoire en transparante toegang” tot Funda, zoals de NMa in 2012 bepleitte?

Het is de weeffout van Funda, zegt Funda-oprichter Marque Joosten. En die merkte hij naar eigen zeggen pas op toen de site zo groot werd dat de makelaars Funda nodig hadden om hun huizen te verkopen. „De site is van de NVM-makelaars en hun keuzes zijn in de eerste plaats in hun eigen voordeel. De keerzijde is dat juist dankzij de makelaars Funda zoveel informatie beschikbaar kan stellen.”

Ben jij Funda-verslaafd? Test het hier:

Funda is het verkoopkanaal van een commerciële partij, zegt Hans André de la Porte van de VEH. Maar het is óók „de online gouden gids van het huizenaanbod geworden.” En het is, zegt hij, in het belang van een goede markt dat dé website die iedereen raadpleegt „zonder manipulatie het complete aanbod laat zien”.

Er is geen evident antwoord op de vraag naar Funda’s maatschappelijke verantwoordelijkheid, zegt mededingingsadvocaat Wesseling. „Het juridisch kader is zich nu aan het vormen.” Want ook al worden de huizen van NVM-makelaars sinds eind vorig jaar niet meer bovenaan de zoekresultaten getoond, makelaarsvereniging VBO zet haar strijd voort. De concurrerende makelaars eisen een volledig gelijkwaardige behandeling. Ze moeten bijvoorbeeld nog altijd meer betalen dan NVM-makelaars voor het plaatsen van woningadvertenties. „Funda is monopolist”, zegt VBO-directeur Hans van der Ploeg, „en dan moet je je anders gedragen. Dit is concurrentievervalsing.”

Funda-directeur Duijndam ziet dat anders: „We zijn nu echt partner geworden van álle makelaars. Er is behoorlijk veel gelijkheid nu.” Geen volledige gelijkheid, nee, maar de NVM is nu eenmaal de aandeelhouder en die wil „wat extraatjes” voor zijn tarieven. „Ik vind het verschil acceptabel.”

Sleeping giant

Voor de huizenzoeker maakt het weinig uit – die kan op één website terecht voor een aanbod van ruim 200.000 huizen. Toch kan het monopolie van Funda ook voor de consument nadelig zijn. „Het risico bestaat dat je een sleeping giant wordt die niet meer innoveert”, erkent Duijndam. „Wij zijn marktleider, waarom zouden we iets verbeteren?”

Funda was de eerste huizensite ter wereld, zegt oprichter Joosten, die bijvoorbeeld informatie over de buurt op de site plaatste. Over de gezinssamenstelling, het soort auto’s dat voor de deur staat. Maar er is méér relevante informatie beschikbaar, zegt hij, die Funda niet toont. Hoe vaak het huis bekeken is, bijvoorbeeld, en de woz-waarde. „Dat is niet in het voordeel van de makelaars.”

De la Porte van VEH onderschrijft dat: het verzwakt de onderhandelingspositie van een makelaar als de koper weet dat de vraagprijs een stuk hoger is dan de woz-waarde, al kan hij daar via het Kadaster ook achterkomen.

Als Funda onafhankelijk zou zijn, zegt advocaat Wesseling, zou ze zich sneller kunnen ontwikkelen, Hij wijst op de rechtszaken: „Steeds tegen innovatieve bedrijven. Ideeën waar potentieel vraag naar is, komen minder gemakkelijk van de grond door de band met de NVM.”

Jaap.nl-oprichter Kuijs beaamt dat:

Funda was een topidee en het is behoorlijk goed uitgevoerd. Maar was het een frisse start-up geweest, dan hadden ze door roeien en ruiten kunnen gaan. Door het gebrek aan concurrentie gaat de vernieuwing niet snel genoeg.

Duijndam zegt daarover dat Funda nu werkt aan de technologie die vernieuwing mogelijk maakt. Zou Funda niet worden aangepast aan de veranderende behoefte van de consument, zegt hij, „dan zijn we onze positie zó kwijt”.