De banken hebben het nakijken

De drie grote banken verliezen razendsnel terrein op de markt voor hypotheken. Nieuwe verstrekkers komen gemakkelijk aan kapitaal en kapen klanten weg.

Illustratie Stella Smienk

Een hypotheek, die sloot de huizenkoper altijd als vanzelfsprekend af bij de bank. Rabobank, ABN Amro of ING waren de belangrijkste opties. Maar intussen hebben de banken nog minder dan de helft van de Nederlandse hypotheken in handen. Begin vorig jaar was dat nog 60 procent, vijf jaar geleden 70 procent. „Een bizar snelle ontwikkeling”, zegt Michiel Elich van adviesbureau IG&H.

De banken moeten plaatsmaken voor een heel nieuwe groep hypotheekverstrekkers, die werkt met het geld van grote beleggers. Wie nu een huis wil kopen, heeft wat te kiezen.

En dat is gunstig. Meer concurrentie leidt tot goedkopere hypotheken. Dat blijkt wel uit de sinds de zomer dalende winstmarges op hypotheekrentes, die de Amsterdamse hoogleraar Maarten Pieter Schinkel bijhoudt. „Groeiende clubs als Munt zetten de banken onder druk”, zegt Schinkel. „En dan móéten ze hun rentes wel verlagen.”

De toenemende concurrentie werkt volgens Schinkel bovendien disciplinerend voor banken. Het dwingt tot reorganiseren. Zo maakte Rabobank in december nog bekend dat het een groot deel van haar hypotheken wil doorverkopen aan grote beleggers. En het leidt tot betere dienstverlening. Schinkel merkt dat al bij zijn eigen bank: „Die is flexibeler geworden met afspraken maken en scheutiger met advies.”

Want die soepeler houding tegenover klanten is waarin een hypotheekverstrekker als Munt Hypotheken – de grootste ‘nieuwkomer’ – zich zegt te onderscheiden van de banken: de rentetarieven zijn laag, op een hypotheekaanvraag wordt snel gereageerd en klanten kunnen boetevrij aflossen met eigen geld. En wie veel heeft afgelost, komt automatisch terecht in een lager rentetarief. Daarvoor hoef je niet zelf te bellen, zegt directeur Jeroen van Hessen. „In tegenstelling tot het ‘piepsysteem’ van de bestaande markt. Daar betaal je eigenlijk altijd te veel marge op je hypotheekrente zolang je niet piept.”

De nieuwe hypotheekverstrekkers kunnen zich dat permitteren, omdat ze veel minder kosten maken dan banken: zij doen niets anders dan hypotheken verstrekken. Dat kan vanuit een klein kantoor met weinig werknemers. Bij Munt werken zestien mensen.

Dat huizenkopers de bekende banken makkelijk verruilen voor de nieuwe en onbekende hypotheekverstrekkers, blijkt uit cijfers van adviesbureau IG&H. Zo steeg Munt vorig najaar, toen nog geen anderhalf jaar actief, vanuit het niets naar de topvijf van grootste hypotheekverstrekkers van Nederland. Munt heeft inmiddels meer dan tienduizend hypotheken afgesloten.

Meer rendement

De afgelopen twee jaar is het aantal nieuwkomers snel gestegen. Zo verschenen behalve Munt ook Aegon Dutch Mortgage Fund, Dynamic Credit en CMIS Group. Bestaande bedrijven groeiden dankzij nieuwe labels als Syntrus Achmea met Tellius Hypotheken en Hypotrust met Elan Hypotheek. En dan zijn er nog kleinere initiatieven. Zo ging in december de onlineverstrekker Bijbouwe.nl van start. Start-up Jungo begint binnenkort met het verstrekken van hypotheken aan mensen die het geld deels van bekenden lenen. Reden is de belangstelling van grote beleggers, vaak pensioenfondsen. De nieuwkomers werken met het geld van die fondsen. Zo kreeg Munt al 5 miljard euro toegezegd door zeven pensioenfondsen. De verwachting van de hypotheekverstrekker zelf is dat die vijf miljard eind volgend jaar verdubbeld is. Want hypotheken leveren voor langetermijnbeleggers veel meer rendement op dan staatsobligaties. En het zijn relatief veilige investeringen: de huizenmarkt trekt aan, de hypotheekregels zijn sinds de crisis een stuk strenger geworden en Nederlanders betalen hun schulden doorgaans keurig af.

‘Slechte verlengingsvoorstellen’

De Consumentenbond maak bij de nieuwkomers een kanttekening: ze zijn vaak minder flexibel. Zo kan er bij Munt geen restschuld worden meegefinancierd. En bij onlinehypotheekverstrekker Bijbouwe.nl kan een woordvoerder zich voorstellen dat „sommige consumenten behoefte hebben aan meer begeleiding dan ze online kunnen krijgen”.

En wat als het rendement op hypotheken daalt en de pensioenfondsen er weer uitstappen? Michiel Elich van IG&H herinnert zich buitenlandse partijen die „heel enthousiast” de Nederlandse markt opkwamen en na een paar jaar geen zin meer hadden. „Zij kwamen met slechte verlengingsvoorstellen waar mensen wel in mee moesten gaan omdat door de crisis de waarde van hun huis was gedaald en ze nergens anders meer terechtkonden.” Maar, voegt hij toe, het risico daarop is nu aanzienlijk minder groot doordat de huizenprijzen weer stijgen en de regels voor het afsluiten en aflossen van hypotheken strenger zijn geworden. Het is daardoor makkelijker om door te gaan bij een andere hypotheekverstrekker.

Het is geen gekke gedachte, zegt Van Hessen van Munt Hypotheken, dat binnen vijf tot tien jaar een kwart van de hypotheekmarkt gefinancierd wordt door beleggers. „En dat gaan wij niet alleen doen, de markt is groot genoeg voor meer concurrentie.”

Elich voorspelt ook een toename van initiatieven als start-up Jungo, die het geld van een hypotheekverstrekker of investeerder aanvult met peer-to-peergeld. „Eigenlijk een moderne variant op die andere partijen.”

In het geval van Jungo, dat volgens medeoprichter Vincent van den Noort nog dit kwartaal „live” gaat, kan zo’n 20 procent van de hypotheek betaald worden door vrienden, familie en bekenden van de huizenkoper. De rest wordt gefinancierd door institutionele beleggers.

Van den Noort hoopt het eerste jaar tussen de 200 en 500 hypotheken te verstrekken tegen een rendement voor de particuliere investeerders van 3 tot 4 procent. Een „win-winsituatie”, volgens Van den Noort. Want de vrienden halen een beter rendement uit hun spaargeld, terwijl de hypotheek van de huizenkoper goedkoper wordt naarmate hij meer geld zelf „bijeensprokkelt”. Van den Noort: „Drie vrienden die 50 euro inleggen, dat levert natuurlijk niet zoveel op. Maar als een groep mensen samen 20.000 euro in jouw hypotheek steekt, moet je zeker denken aan een paar tienden procent voordeel op de hypotheekrente.”

    • Anne Dohmen