Een bubbeltje aan de Costa’s

Het gaat beter op de woningmarkt van Spanje, maar gezond is die nog niet: 3,4 miljoen huizen staan leeg.

In steden als Barcelona worden weer huizen gebouwd en verkocht. Hypotheken zijn makkelijker te krijgen.

‘Een nieuwe bubbel? Zo zou ik het nog niet willen noemen, maar er zit zeker schot in de Spaanse huizenmarkt. Ik heb meer dan genoeg werk. En de prijzen stijgen weer.”

De Nederlandse makelaar Claus van Mierlo (44) houdt met zijn Nicla Casas kantoor in Vera aan de Costa de Almería. „Buitenlanders kopen hier vooral aan de costas woningen”, zegt hij. „Veelal Engelsen, Fransen, Duitsers, Scandinaviërs en Belgen. Maar ook de Spanjaarden zelf durven het weer aan te investeren in een eigen huis. Nederlanders zijn daarentegen vaak wat afwachtend. Dat is niet slim. Want ze komen vaak bedrogen uit als ze na een paar maanden zien dat hun droomhuis juist duurder is geworden.”

Van alle huizen die in Spanje in de eerste drie maanden van dit jaar werden verkocht, werd één op de acht betaald door buitenlanders. Dat is 3 procent meer dan in de hoogtijdagen van 2006. De inbreng van nieuw, vreemd kapitaal werkt als een katalysator. Met name in populaire kustplaatsen en in de centra van Madrid en Barcelona heeft het herstel ingezet en wordt er weer flink gebouwd. Volgens onderzoekscentrum CBRE is op die plekken het verlies van de crisisjaren voor een groot deel ingelopen. En ook elders op de woningmarkt is een stijgende lijn te zien. Volgens het Spaanse Instituut voor de Statistiek (INE) zijn de prijzen dit jaar met 4,1 procent gestegen ten opzichte van vorig jaar. Het aantal verkochte woningen steeg met 13,9 procent naar zo’n 32.000 per maand.

In de greep van bouwwoede

Daarmee zijn de puinhopen van de crisisjaren echter niet verdwenen. In heel Spanje bestaat volgens het INE nog altijd een reservoir van 3,4 miljoen leegstaande woningen. Vele daarvan zullen onverkoopbaar blijven; tussen 2008 en 2013 daalde de waarde van woningen met gemiddeld 35 procent.

„Als je vlak voor de crisis woningen bouwde, moet je wel een hele lange adem hebben wil je er nu nog winst mee maken”, zegt Van Mierlo, die van nabij meemaakte hoe Spanje de tol betaalde voor de uiteengespatte vastgoedzeepbel. „Spanje komt er weer bovenop. Dat is aan alles te zien. De economie zit in de lift. Mensen durven weer te investeren. Maar één ding is zeker: het wordt nooit meer zoals voor de crisis.”

Van Mierlo is sinds 1996 makelaar en opende tien jaar geleden zijn eigen kantoor, toen Spanje nog in de greep was van een bouwwoede. In 2005 en 2006 werden er 1,5 miljoen nieuwe huizen gebouwd. Wie zich niet op de woningmarkt begaf, werd gek verklaard. Kredieten werden makkelijk verstrekt. Voor banken stonden rijen mensen die hypotheken wilden afsluiten. Notarissen konden de golf van hypotheekaktes amper aan. Iedereen leek te profiteren.

Maar ‘het Spaanse wonder’ bleek een luchtkasteel. De vastgoedmarkt zakte in 2008 in elkaar en stortte het land in een diepe crisis. „Als je het achteraf bekijkt, heeft Spanje de problemen natuurlijk over zichzelf afgeroepen”, zegt Fernando Vallespín, hoogleraar politicologie aan de Universidad Autónoma van Madrid. „Ergens wisten de mensen misschien wel dat het in economisch opzicht simpelweg niet kon wat er in Spanje gebeurde. Maar stoppen was er niet bij. Zolang de muziek speelde, bleven de mensen dansen.”

Spookdorpen ontstaan

Op veel plaatsen in Spanje zijn spookdorpen ontstaan. Neem Torrejón de Ardoz, even buiten Madrid. Vlakbij het veel te groots opgezette Parque de Europa, een soort Madurodam met een nagebouwde Eiffeltoren, Trevifontein en Nederlandse molens, staan complete woonwijken leeg. Huizen die er voorheen 180.000 euro kostten, zijn nog maar 50.000 euro waard. En zelfs voor dat bedrag wil vrijwel niemand in een verlaten straat wonen. De woningen dreigen hun waarde als onderpand van een lening helemaal te verliezen. „Dergelijke huizen zijn vaak gebouwd zonder dat daar vraag naar was”, zegt Van Mierlo. „Daar zat precies het probleem.”

Er voltrok zich een rampscenario. Vele Spanjaarden konden hun hypotheek niet meer betalen, werden door de banken uit hun huis gezet en bleven met enorme schulden achter. Vele bouwbedrijven gingen failliet. Alles kwam stil te liggen. In Spanje was voor ruim 600 miljard euro aan hypotheken verstrekt en daarnaast hadden banken zo’n 300 miljard euro aan leningen uitstaan bij bouwers en projectontwikkelaars.

In bijna de helft van de Spaanse gemeenten is na 2008 vrijwel niets meer gebouwd. Volgens Van Mierlo werd voor verkeerde oplossingen gekozen. „De banken hebben zich met die huisuitzettingen in hun eigen voet geschoten. Die huizen bleven leegstaan en leverden zo helemaal niets meer op. En niet zelden sloegen de mensen vlak voordat ze op straat werden gezet alles kort en klein. ‘Als wij er niet meer in mogen wonen, dan een ander helemaal niet’, redeneerden die mensen.”

Volgens Van Mierlo is de Spaanse woningmarkt de voorbije jaren in meerdere opzichten volledig veranderd. Hij heeft zich met andere makelaars, projectontwikkelaars en architecten verdiept in de woonwensen van huizenkopers in Spanje. „Kopers zijn veel kieskeuriger geworden. En dat kunnen ze ook zijn, omdat het aanbod groot is. Tien jaar geleden waren huizen met allerlei tierelantijntjes nog heel populair. Nu moet alles modern zijn. Woningen moeten van alle gemakken zijn voorzien. Daar moet je dus op inspelen.”

Nieuw bouwen en nieuw speculeren

De tijd dat projectontwikkelaars zomaar wat huizen op voorraad bouwen is wel voorbij. Van Mierlo noemt het kustplaatsje Torrevieja bij Alicante. „Daar staan duizenden appartementen leeg. Sommige zijn nooit op de markt geweest. Als je die verbouwt en aanpast aan de wensen van nu, is er wel vraag. Er wordt links en rechts inderdaad gesleuteld.”

Spanje kent zo’n 3 procent economische groei, banken verstrekken weer hypotheken en de woningprijzen zijn nog relatief laag. Vooral in grote steden als Madrid en Barcelona en aan vrijwel de gehele kust wordt weer massaal gebouwd. Het ‘Gouden Visum’, waarbij buitenlanders bij meer dan 5 ton investering een verblijfsvergunning krijgen, heeft een kleine boost gegeven in de dure klasse. Het gaat doorgaans om geld uit Rusland, China en het Midden-Oosten. Met het nieuwe bouwen begon ook het nieuwe speculeren. Van de 1,56 miljoen woningen die sinds 2008 zijn gebouwd, staan er 389.000 leeg. Volgens een onderzoek van het Spaanse taxatiebedrijf Tinsa is een kwart daarvan van projectontwikkelaars. Die willen liever nog even wachten tot er wat meer lucht in de nieuwe bubbel wordt geblazen.