Een mooi project, tussen de gaten

Voor Heerlen dreigt een miljoenenverlies op het stationsproject. Er zijn te weinig reizigers en veel huizen blijven onverkocht. Heerlen staat niet alleen. Er zijn meer stationsprojecten die veel meer geld kosten dan begroot.

De gemeente had in 2012 een kwart miljoen euro over voor een China Desk. Die moest Chinese investeerders en ondernemers naar Heerlen lokken en dan vooral naar het nieuw te bouwen kantoren- en winkelcomplex Maankwartier bovenop en naast het treinstation.

Een project van bijna 40.000 vierkante meter kantoren, winkels en horeca, twee parkeergarages en 125 woningen, waar zo’n 180 miljoen euro mee gemoeid is. Op te brengen door het ministerie van Infrastructuur en Milieu, de gemeente, de provincie Limburg, Europese fondsen, bouwconcern VolkerWessels en de lokale woningcorporatie Weller.

Een sprookje voor de stad”, noemde SP-wethouder Riet de Wit het project in 2012. Want Maankwartier is het paradepaardje van de SP, in Heerlen de grootste partij in de gemeenteraad. Het project moest de voormalige mijnstad, na jaren van sociale en economische crisis, nieuw elan geven. De stad is de mijnsluitingen in de jaren zeventig nooit te boven gekomen. De werkloosheid is er torenhoog, het opleidingsniveau van de bevolking laag. Bovendien vergrijzen stad en regio in hoog tempo.

Inwoners van Heerlen verdienen minder en zijn vaker werkloos:

Met een directe treindienst vanaf Amsterdam via Eindhoven naar Heerlen, Aken en verder naar Keulen, zou Heerlen een vervoersknooppunt worden. In 2020 zouden minstens 40.000 mensen per dag (nu 12.000) station Heerlen aandoen, was de prognose in 2008. In 2010 gaf de gemeenteraad het groene licht. De miljoenensubsidies waren binnen. Er was in dat jaar 39,6 miljoen euro beschikbaar van de benodigde 180 miljoen.

Maar vijf jaar later ziet het er naar uit dat het stationsproject de verwachtingen niet zal waarmaken. De China Desk is bij gebrek aan klandizie opgeheven. Er was in China geen investeerder te vinden die interesse had in Heerlen. De enige Chinese ondernemers met belangstelling zijn een Chinese snackbarhouder uit Sittard en een advocatenkantoortje.

Supermarktketen Jumbo tekende in 2009 voor 6.000 vierkante meter winkelruimte om er een XXL-supermarkt te beginnen. Nu zoekt het concern, vooralsnog zonder succes, onderhuurders voor 4.000 van die 6.0000 vierkante meter. Een woordvoerder bevestigt dat Jumbo medio volgend jaar een filiaal in het Maankwartier opent, maar wil niets zeggen over de grootte ervan of de invulling van de andere 4.000 vierkante meter.

De tien huurwoningen zijn verhuurd. Voor de koopwoningen is nauwelijks belangstelling. Van de dertig luxeappartementen die sinds eind 2014 in de verkoop staan, zijn er acht verkocht, op een handvol is een optie genomen. Woningcorporatie Weller claimt ook overeenstemming te hebben met een investeerder voor de bouw van een hotel. Maar Weller wil noch de naam van de investeerder, noch het inveseringsbedrag naar buiten brengen.

Steeds verder oplopende kosten

„Als het om mislukte stationsprojecten gaat, is Heerlen een schoolvoorbeeld”, zegt professor Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht. „Bij andere spoorprojecten, zoals in Delft, ging het mis door financiële blunders en verkeerde aanbestedingen. Maar daar deugde het stedebouwkundig concept in ieder geval. Dat is in Heerlen niet zo. Heerlen is een krimpstad. Dan is het onzin om, met torenhoge winkelleegstand in de binnenstad, nog eens 30 procent extra winkelaanbod toe te voegen.” Met het Maankwartier wordt volgens Eichholtz „een gigantische bak gemeenschapsgeld over de balk gegooid.”

Elf grote stationsprojecten en wat ze kosten:

 

Of op de kaart:

Hoeveel geld er ‘over de balk gaat’ en voor wiens rekening, is nog onduidelijk. Wel dat de kosten steeds verder oplopen: van de 39,6 miljoen euro in 2010 naar 50,5 miljoen euro in 2012. Eind vorig jaar liep de rekening verder op naar 59,9 miljoen euro. Ten laste van de gemeentelijke grondexploitatie. En dan nog is er een tekort van 6,8 miljoen euro. Af te dekken door de provincie, is de hoop op het stadhuis. Maar de provincie geeft vooralsnog geen krimp. Woningcorporatie Weller zit in het project voor 38,5 miljoen euro.

Vanaf de eerste bouwwerkzaamheden in 2012 ging het mis. ProRail bouwde in opdracht van de gemeente een betonnen overkluizing, een ‘plaat’ over de perrons en de sporen heen. Daarbovenop waren een hotel en het nieuwe NS-station gepland. Voor de plaat was 10,8 miljoen euro begroot. Maar na oplevering bleek dat bijna twee keer zoveel: 19 miljoen euro. De meerkosten zijn goeddeels voor rekening van de gemeente.

‘Heerlen betaalde, ProRail bepaalde’

„We waren naïef”, zegt wethouder Barry Braeken (PvdA), na SP-wethouder De Wit sinds 2014 verantwoordelijk voor het Maankwartier. „We wilden bouwen in een stationsgebied en daar is ProRail monopolist. We dachten te maken te hebben met een staatsbedrijf met expertise in dergelijke projecten. Dat we het daarom ambtelijk met een kleine projectbezetting konden doen. Dat was een misrekening. ”

Op het stadhuis druppelenden de facturen voor het meerwerk vanaf de start binnen. Tot stomme verbazing van de ambtenaren, want het ging al snel om miljoenen. De rechtmatigheid van de facturen kon niet worden getoetst omdat de gemeente die kennis niet in huis had. In 2013 bracht het ingeschakelde advies- en ingenieursbureau Tauw in kaart wat er mis was. ProRail had de opdracht gekregen zonder afspraken over uitvoering, concludeerde dat bureau. ‘Heerlen betaalde, ProRail bepaalde’, aldus Tauw. ProRail had daardoor vrij spel.

Voor de plaat was 10,8 miljoen euro begroot. Maar na oplevering bleek dat veel meer. Aan meerwerk kwam een bedrag naar boven van 7,1 miljoen euro. Daarvan nam ProRail 2,75 miljoen voor haar rekening. Heerlen draaide op voor de overige 4,4 miljoen  euro

Heerlen liet in 2014 uitzoeken of het mogelijk was om per direct te stoppen met het Maankwartier. Maar daar was het inmiddels te laat voor. Betrokken contractpartijen zouden met schadeclaims komen, oplopend tot een slordige 100 miljoen euro. Braeken:

We konden wel stoppen en geen bouwfacturen meer binnenkrijgen. Maar dan zouden er andere facturen binnenstromen. Stoppen zou 100 miljoen euro kosten. Doorgaan uiteindelijk 180 miljoen euro én een nieuw stationsgebied.

Maar volgens vastgoedspecialisten en retaildeskundigen is het echte afbreukrisico dat er op grote schaal voor leegstand wordt gebouwd. Zo was het ‘sprookje’ van de SP gebaseerd op prognoses van een supersnelle treinverbinding van Amsterdam via Heerlen naar Aken en verder naar Keulen. Maar de meerjarenplannen van NS voorzien daar helemaal niet in, alleen in een directe intercity van Eindhoven via Heerlen naar Aken. Dat levert Heerlen volgens ProRail 2.000 extra reizigers per dag op. Daar komen de reizigers van het nabij gelegen busstation en het winkelpubliek bij. Het is de vraag of het aantal passanten ook maar in de buurt komt van de 40.000 waar de prognoses van uitgaan.

Advies: stoppen met Maankwartier

Tussen 2003 en 2013 nam de winkelleegstand in de binnenstad toe en daalde het aantal passanten in de binnenstad met meer dan 30 procent, blijkt uit cijfers van het gemeentelijk Bureau Onderzoek en Statistiek. En wat potentiële detailhandelaren voor het Maankwartier nog meer zal afschrikken: de koopkracht van het overgebleven winkelpubliek, was in 2012 minder dan in 2004.

Warenhuisconcern V&D heeft daar inmiddels de consequenties uit getrokken. Met een vestiging van 9.000 vierkante meter in het hartje van de stad is het warenhuis beeldbepalend voor het winkelbestand in Heerlen. Het concern heeft inmiddels de huur opgezegd. De keuze is sluiten of een veel kleinere vestiging van hooguit 4.000 vierkante meter elders in de stad.

De verhuurde kantoormeters in het stationsproject zijn een ‘sigaar uit eigen doos’. De gemeente huisvest haar ambtenaren in het Maankwartier. Ook woningcorporatie Weller en uitkeringsinstantie UWV verhuizen erheen. Maar op de zakelijke markt was geen belangstelling voor kantoorhuisvesting in het Maankwartier.

Alleen al daarom adviseert hoogleraar Eichholtz Heerlen om alsnog te stoppen met het Maankwartier. „Elke euro die je eraan uitgeeft, is weggegooid geld.”

Volgens Hugo Priemus, emeritus hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft, dreigt in Heerlen een financieel drama door de risico’s die de betrokken woningcorporatie Weller loopt. Priemus onderzocht in 2012, in opdracht van NSI, de eigenaar van het vlakbij het station gelegen winkelcentrum ’t Loon, de mogelijke effecten van het Maankwartier. Dat is weliswaar de concurrent van dat Maankwartier, erkent Priemus. „Maar als de gemeente me had ingehuurd, was ik tot dezelfde bevindingen gekomen.” Priemus zag zó veel gaten in de financiering dat hij in 2012 aan de bel trok in Den Haag. „Ik ben gaan praten met de directie Woningcorporaties van het ministerie van Wonen. Want ik constateerde toen al dat die corporatie financieel enorme risico’s loopt. ”

De corporatie staat sinds 2013 onder toezicht van de Autoriteit woningcorporaties van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT), voorheen het Centraal Fonds Volkshuisvesting. „De ontwikkelingen rond het Maankwartier worden gemonitord”, aldus een woordvoerder.