Column

Een Amsterdamse zeepbel? Nog niet

Inwoners van Amsterdam zullen opgelucht adem hebben gehaald toen ze vernamen dat de Chinese panda’s die Nederland vorige week in bruikleen kreeg, naar Ouwehands Dierenpark Rhenen gaan. Nóg een landelijke attractie er bij zou te veel worden voor de hoofdstad, die al uit zijn voegen barst.

De stad lijkt pas recent gegrepen door het winner-take-all-principe dat andere hoofdsteden al tijden, soms al eeuwenlang kenmerkt. Nederland was een geval apart: een economisch centrum in Rotterdam, een bestuurlijk centrum in Den Haag en een financieel en cultureel centrum in Amsterdam. Deze verdeling kan er toe hebben bijgedragen dat de woningprijzen niet uit de hand liepen, zoals in Parijs of Londen waar zo’n beetje álles van betekenis van oudsher geconcentreerd is in de metropool.

De huizenprijzen in Amsterdam stijgen, na een crisisdip, weer snel. Overbieden is wederom de gewoonte en inmiddels is de hoofdstad ruim een derde duurder dan het Nederlandse gemiddelde. En omdat Amsterdam ook in dat Nederlandse gemiddelde zit, moet het verschil tussen de hoofdstad en de rest van Nederland (ex-Amsterdam dus) nog groter zijn. Komen we daarmee dus weer in de buurt van zeepbel-prijzen? De Zwitserse bank UBS denkt van wel. In de UBS Global Real Estate Bubble Index staat Amsterdam op een zesde plaats. Na Londen (hors concours uiteraard), Hongkong, Sydney, Vancouver en San Francisco.

Op de index valt het een en ander af te dingen. Hij is niet compleet: Moskou staat er bijvoorbeeld niet in. En Tokio en Parijs, die beslist veel duurder zijn dan Amsterdam, staan onder in de ranglijst. Het gaat hier dan ook vooral om de afwijking van het langjarige gemiddelde van de woningprijzen. En dat illustreert dat Amsterdam in relatieve zin pas recent aan zijn opmars bezig is. Parijs, om kort te gaan, was altijd al duur. Amsterdam komt net kijken.

De vraag is nu of de beginnende zeepbel onhoudbaar is – belangrijk voor huizenkopers. Schaffen zij nu een dure woning aan die straks in waarde keldert als de bel barst? Dat hoeft niet noodzakelijk zo te zijn. ‘Gentrificatie’, de overname van buurten waarbij de minder koopkrachtige bewoners worden weggedrukt, zorgt ervoor dat de ‘opgewaardeerde’ buurten (latte met hartjes in de sojamelk, melkpannetjes van 45 euro en hippe cafeetjes) in handen komen van mensen met een hoger inkomen. En die kunnen de opgeblazen prijzen duurzaam dragen.

Nu vindt de gentrificatie wel in meer steden plaats. Utrecht maakt het al langer door, en het weekblad Vrij Nederland beschrijft hoe het proces ook in Rotterdam in gang is. Maar Amsterdam lijkt toch een speciaal geval. Hoewel de driedeling tussen haven (Rotterdam), bestuur (Den Haag) en financiën en cultuur (Amsterdam) intact blijft, is het bijvoorbeeld de nieuwe dienstverlening die de hoofdstad een extra voorsprong geeft.

De echte zeepbel schuilt wellicht ergens anders: de opkomst van de superdure buurt. Binnen de ‘gentrificatie’ is er een nieuw proces aan de gang, waarbij de meest gewilde buurten ook voor de hogere inkomens onbereikbaar worden. De Britse columnist Simon Kuper noemde dit, schrijvend over Londen, de plutocratisering van de stad, die de gentry naar de zijkanten van de stad drukt, zoals de gentry dat zelf eerder deed met de lagere inkomens. Zo ver is Amsterdam, afgezien van enkele kandidaat-plekken, misschien nog niet. Maar die ontwikkeling doemt wel degelijk op aan de horizon. Als het vervolgens alsnog fout gaat dan zal aannemelijk eerst de pluto-zeepbel knappen, voor de gentry-buurten aan de beurt zijn.