Wereldhave is de baas in B-steden

De aantrekkende economie en lage rente zijn goed voor vastgoedfondsen. Wereldhave investeert in winkelcentra.

De poster van een meisje met haar duim omhoog gaat vergezeld van de kreet ‘Mooi! Ons winkelcentrum wordt steeds cooler!’ Draden hangen naar beneden doordat het systeemplafond is gesloopt. Her en der klinkt een cirkelzaag. Het winkelend publiek in Purmerend loopt onaangedaan door. Langs Warrie Knarrie Restaurant, Bar & Lounge, langs Hema en H&M.

„Het was hier echt heel gedateerd”, zegt eigenaresse Wilma Post van damesmodezaak Bijoutiek. „Mensen vonden het net een badhuis vanwege de kleine vloertegels.” Maar die tegels zijn er al grotendeels uitgesloopt. En in winkelcentrum Eggert is tegenwoordig een speelplek met glijbaantje voor kinderen. Er worden activiteiten georganiseerd, bijvoorbeeld vetballen voor vogels maken.

Het complex in het centrum van Purmerend is eigendom van het sinds 1946 aan de Amsterdamse beurs genoteerde vastgoedfonds Wereldhave, goed voor een beurswaarde van zo’n 2,2 miljard euro. Een aantal jaar geleden was het nog in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk actief. Tegenwoordig blijft Wereldhave dichter bij huis en spreidt het een opvallende voorliefde ten toon voor winkelcentra in steden die niet direct als bruisend te boek staan: Purmerend, Rijswijk, Capelle aan de IJssel, Etten-Leur.

‘Het leek Afghanistan wel’

„Ze gaan voor A-locaties in B-steden”, zegt fondsbeheerder Corné van Zeijl van Actiam. Eind augustus kocht Wereldhave negen Nederlandse winkelcentra van het door het Franse Kléppiere opgekochte vastgoedbedrijf Corio en bracht daarmee het totaal op negentien. Het werd op die manier marktleider in het middensegment van het Nederlandse winkelvastgoed.

Van Zeijl prijst de renovatieronde die Wereldhave de afgelopen jaren is begonnen en die bij winkelcentrum Eggert alleen al 16 miljoen euro kost. „Bij het vorige management ben ik met mijn dochter wel eens langs hun winkelcentrum in Maassluis gereden, dat leek Afghanistan wel.”

Ook ABN Amro-analist Ruud van Maanen is positief en wijst erop dat Wereldhave de leegstand in Nederland heeft teruggebracht naar een verwaarloosbare 2 procent. „Ze zijn een aantal jaar geleden een vernieuwingsprogramma gestart en daarmee waren ze de eerste in Nederland. Je moet ervoor zorgen dat er iets te spelen is voor de kinderen, dat er activiteiten worden georganiseerd. Zo blijven mensen komen en brengen ze langer door in het winkelcentrum.”

Omdat Corio is overgenomen en begin dit jaar van de Amsterdamse beurs verdween is Wereldhave tegenwoordig na Unibail-Rodamco in beurswaarde het grootste vastgoedfonds aan het Damrak.

Van Maanen noemt vastgoedfondsen, die bekendstaan om hun relatief hoge dividenduitkeringen, momenteel een beetje „de sweet spot” van de investeerdersmarkt. Dankzij het opkoopprogramma van de Europese Centrale Bank is de rente historisch laag. Vastgoed is kapitaalintensief en vastgoedbedrijven kunnen dus als geen ander van de lage rente gebruikmaken.

Beleggersvereniging VEB gaf daar dit voorjaar een aantal illustraties van: Unibail-Rodamco bijvoorbeeld, dat een obligatie met een looptijd van 10 jaar voor 1 procent rente kon uitgeven die zelfs meermalen werd overtekend. Of neem vastgoedfonds Nieuwe Steen Investments, dat was 14 procent minder aan rente kwijt dan een jaar eerder.

Andere kant van de cyclus

Van Maanen geeft voor acht van de tien vastgoedbedrijven die hij volgt een koopadvies. „Een aantal jaren had je het risico van afwaarderingen, maar dat is nu wel geslonken. We zitten aan de andere kant van de cyclus: het gaat weer omhoog, net zoals de huizenmarkt.” Hij wijst erop dat naast de lage rente ook de aantrekkende economie een belangrijke reden voor de aantrekkelijkheid van beursgenoteerde vastgoedfondsen is.

Maar dat betekent niet dat er bij Wereldhave alleen maar goed nieuws is. Gisteren na het sluiten van de beurs presenteerde het fonds de cijfers over het derde kwartaal. De huurinkomsten over de eerste negen maanden stegen weliswaar met 55 procent naar 150 miljoen euro en evenaarden daarmee de omzet over heel 2014. Maar dat komt door aangeschafte winkelcentra van Corio en net opgeleverde nieuwbouwprojecten.

In de toelichting stelt Wereldhave dat ondanks de aantrekkende economie de verhuur „nog steeds uitdagend is”. Komt bij dat de leegstand in de aangekochte winkelcentra van Corio hoger is dan het oude Wereldhavegemiddelde waardoor de leegstand steeg van ongeveer 2 procent naar 5,3 procent.

Wereldhave is voor 40 procent van het portfolio afhankelijk van Nederland, maar is daarnaast ook actief op de Belgische, Franse en Finse markt. En daar daalt de bezetting vanwege vertrekkende huurders licht, zo meldt het bedrijf.

En er is nog een risico dat niet direct terugkomt in de cijfers: de grote huurders waar Wereldhave van afhankelijk is. Een aantal van die partijen zoals Blokker, Hema en V&D heeft het financieel zwaar.

Al had Wereldhave gisteravond ook positief nieuws op dat vlak te melden. Het fonds heeft het contract met V&D in Purmerend opgezegd, en het sloot een huurcontract met vijf vestigingen van het Centrum Voor Geboorte en Zwangerschap. Beleggers reageerden vanochtend redelijk onaangedaan op dat alles. De koers van het aandeel Wereldhave opende vlak en bleef rond de 55 euro per aandeel schommelen.