Geen geld, wel een huis? Eet het op of leen wat bij

Beeld iStock

Ja, er zijn veel mensen die last hebben van de gedaalde huizenprijzen – en van een restschuld bij verkoop. Maar heel wat meer Nederlanders beschikken over overwaarde op hun woning: begin 2015 driekwart van alle huishoudens met een koopwoning. Als je pensioen mager is (of je hebt anderszins geld nodig) en je toch in je huis wilt blijven wonen, hoe kun je dan je overwaarde gebruiken?

Vijf tips:

1. Huis verkopen en terughuren

Je huis verkopen, een deel van de waarde opstrijken en voortaan huur betalen. Corporaties doen het helaas niet meer, maar er zijn een paar commerciële spelers op de markt, zoals Verzilvermijvast en het Zilver Wonen Fonds. Die zijn vooral erg duur. Zo biedt het Zilver Wonen Fonds 80 procent van de marktwaarde voor je huis en vraagt vervolgens 5,5 procent huur per jaar. Een voorbeeld: stel dat je huis op 4 ton is getaxeerd en er op 1 ton nog een hypotheek rust. Je krijgt dan 80 procent, dat is 320.000 euro. Minus die hypotheek is 220.000 euro voor jou.

Dat lijkt fantastisch. Maar per maand moet je wel 1.833 euro huur overmaken. Dat terwijl je voorheen nog geen 350 euro aan hypotheekrente per maand betaalde (aflossingsvrij, bij 4 procent rente), nog verminderd met de hypotheekrenteaftrek.

2. Huis als onderpand in een krediethypotheek

Een krediethypotheek is te vergelijken met een doorlopend krediet. Doordat je huis het onderpand is, is de (variabele) rente stukken lager. Via een inkomenstoets checkt de bank of je die rente wel kunt opbrengen. In je opnamen ben je helemaal vrij, alleen daarover betaal je rente.

Bijvoorbeeld de KeuzePlus Hypotheek van de Rabobank biedt een krediet tot 90 procent van de marktwaarde van je huis, met een variabel rentetarief van 2,6 procent. Bij de ING Krediethypotheek is dat 2,3 procent. De rente op een consumptief krediet is zeker het dubbele. Als je de woning verkoopt moet je het geleende bedrag terugbetalen.

3. Pas betalen bij verkoop met de opeethypotheek

De opeethypotheek of omkeerhypotheek is een variant op de krediethypotheek, en is geschikt voor wie zich die maandelijkse rente niet kan veroorloven. Die wordt namelijk opgeteld bij de schuld en hoef je pas bij verkoop van het huis te betalen. Je krijgt een kleiner deel van de woningwaarde.

Bij de Florius Verzilver Hypotheek, waar je na je zestigste terecht kan, is dat bijvoorbeeld maximaal 55 procent. De rest wordt gereserveerd voor de rentebetalingen. Overstijgen die op den duur de woningwaarde – bijvoorbeeld omdat je langer leeft dan voorzien – dan is dat risico voor Florius. Bij het Rabo Overwaarde Plan mogen uitkering en rentebetaling samen de 67,5 procent niet overstijgen.

4. Aflossing terugdraaien door verhogen hypotheek

Als je voldoende overwaarde hebt, kun je ook besluiten je hypotheek te verhogen, als de bank daarmee akkoord gaat. Je draait in feite je aflossing terug. Het ligt dan voor de hand om voor aflossingsvrij te gaan, al geldt daarvoor geen hypotheekrenteaftrek meer.

Bij de huidige lage hypotheekrente van circa 2,5 procent hoeft dat niet zo’n ramp te zijn. Stel dat je 1 ton bij wil lenen, dan zal dat nu dus ongeveer 250 euro per maand extra kosten. Je krijgt het bedrag, anders dan bij een krediethypotheek, ineens.

5. Hypotheek oversluiten naar aflossingsvrij

Als je een hypotheek hebt waarmee je aflost, zoals een lineaire of annuïteitenhypotheek, kun je ook overstappen naar een aflossingsvrije hypotheek. Dat levert niet ineens een bedrag op, zoals bij het verhogen van je hypotheek, maar zorgt wel voor lagere maandlasten en dus meer financiële armslag.

Als je de oude hypotheek voor 2013 hebt afgesloten, heb je bij de omzetting zelfs nog recht op renteaftrek. Bij een hypotheek van 1 ton, zoals in het voorbeeld, zal deze stap een paar honderd euro per maand schelen. Houd voor alle verzilveropties rekening met advieskosten voor de bank, notaris- en (meestal) taxatiekosten, in totaal zo’n 2.000 euro. Bij oversluiten komt daar nog een boeterente van de bank bij (te berekenen via berekenhet.nl), tenzij net een rentevaste periode afloopt.