Geen geld, wel een huis? Eet het op of leen wat bij

De meeste mensen hebben nog altijd overwaarde op hun koopwoning. Die kan worden verzilverd zonder te verhuizen. Maar dat is niet per se gunstig.

Illustratie XF&M Illustratie XF & M

Ja, er zijn veel mensen die last hebben van de gedaalde huizen prijzen – en van een restschuld bij verkoop. Maar heel wat meer Nederlanders beschikken over overwaarde op hun woning. Begin 2015 gold dat voor ruim driekwart van alle huishoudens met een koopwoning. Onder de 55-plussers zelfs voor 90 procent, aldus woningmarkteconoom Paul de Vries van de Rabobank. Gemiddeld heeft die laatste groep een vermogen in stenen van 130 à 160 duizend euro, bij een hypotheek van amper een ton.

Als hun pensioen mager is en ze zonder sappelen in hun huis willen blijven wonen, dan kunnen zij die overwaarde goed gebruiken. Volgens Taskforce Verzilveren, een verzameling organisaties die zich al enkele jaren hardmaakt voor bevredigende oplossingen, zitten zo’n 300.000 Nederlanders in deze situatie. Met het oprukkende leger van zzp’ers die niet aan pensioenopbouw doen, worden dat er in de toekomst veel meer.

Banken en andere aanbieders van financiële producten bieden mondjesmaat mogelijkheden om overwaarde te verzilveren. Zo duiken de laatste jaren investeerders op die huizen van particulieren opkopen en terugverhuren. De condities zijn niet erg gunstig: je krijgt weinig, je betaalt veel.

De aloude opeethypotheek is een andere optie. Die keert een deel van de woningwaarde uit. De rente die je over dat bedrag verschuldigd bent, voegt zich bij de schuld en betaal je pas als je het huis verkoopt. Er zitten wat nadelen aan vast: de rente is hoog of je moet alsnog betalen als het kredietplafond is bereikt. Lukt dat niet, dan moet het huis in de verkoop.

Aantrekkelijker zijn de krediethypotheek of verhoging van de bestaande hypotheek, beide met scherpe rentetarieven. Jammer genoeg zijn ze sinds het uitbreken van de kredietcrisis alleen nog maar toegankelijk voor mensen met een goed inkomen. Stel bijvoorbeeld dat je een huis hebt met een marktwaarde van 4 ton waarop nog 1 ton hypotheek rust, en je wilt voor wat financiële armslag een tweede hypotheek van nog eens een ton. Dan moet je toch wel een bruto jaarinkomen laten zien van zo’n 40.000 euro. Dat haal je niet met je AOW.

Vijf mogelijkheden om je overwaarde te verzilveren – zonder te hoeven verhuizen.

1 Huis verkopen en terughuren

Je huis verkopen, een deel van de waarde opstrijken en voortaan huur betalen. Corporaties doen het niet meer, maar er zijn een paar commerciële spelers op de markt, zoals Verzilvermijvast en het Zilver Wonen Fonds. Die zijn vooral erg duur. Zo biedt het Zilver Wonen Fonds 80 procent van de marktwaarde voor je huis en vraagt het 5,5 procent huur per jaar. Een voorbeeld: stel dat je huis op 4 ton is getaxeerd en er op 1 ton nog een hypotheek rust. Je krijgt dan 80 procent, dat is 320.000 euro. Minus die hypotheek is 220.000 euro voor jou.

Dat lijkt fantastisch. Maar per maand moet je wel 1.833 euro huur overmaken. Dat terwijl je voorheen nog geen 350 euro aan hypotheekrente per maand betaalde (aflossingsvrij, bij 4 procent rente), nog verminderd met de hypotheekrenteaftrek.

Wel zorgt het fonds voor onderhoud en verzekeringen, bij elkaar zo’n 375 euro per maand, schat adviseur Michel Ligtlee van Vereniging Eigen Huis (VEH). Maar dan nog vliegen je maandlasten zo hard omhoog, dat je die 220.000 euro na tien jaar al kwijt bent (nog afgezien van extra uitgaven). Via GrondVrij kun je ook alleen de grond verkopen en terughuren. Bij al deze constructies worden de huren ook nog verhoogd met de jaarlijkse inflatie.

2 Huis als onderpand in een krediethypotheek

Een krediethypotheek is te vergelijken met een doorlopend krediet. Doordat je huis het onderpand is, is de (variabele) rente stukken lager. Via een inkomenstoets checkt de bank of je die rente wel kunt opbrengen. In je opnamen ben je helemaal vrij, alleen daarover betaal je rente.

Bijvoorbeeld de KeuzePlus Hypotheek van Rabobank biedt een krediet tot 90 procent van de marktwaarde van je huis, met een variabele rente van nu 2,6 procent. Bij de ING Krediethypotheek is die 2,3 procent. De rente op een consumptief krediet is zeker het dubbele. Als je de woning verkoopt, moet je het geleende bedrag terugbetalen.

Stel, je neemt met je huis van 4 ton een krediet van 2 ton, dan zou je gedurende twintig jaar een maandelijkse aanvulling op je pensioen hebben van ruim 800 euro. Het eerste jaar gaat daar maandelijks ongeveer twee tientjes aan rente af. Na verloop van jaren loopt dat op, tegen het einde tot circa 400 euro. De rente is variabel, die kan in de tussentijd natuurlijk nog stijgen.

3 Pas betalen bij verkoop met de opeethypotheek

De opeet- of omkeerhypotheek is een variant op de krediethypotheek. Zij is geschikt voor wie zich die maandelijkse rente niet kan veroorloven. Die wordt namelijk opgeteld bij de schuld en hoef je pas bij verkoop van het huis te betalen. Je krijgt een kleiner deel van de woningwaarde.

Bij de Florius Verzilver Hypotheek (voor 60-plussers) is dat bijvoorbeeld maximaal 55 procent. De rest wordt gereserveerd voor de rentebetalingen. Overstijgen die op den duur de woningwaarde – bijvoorbeeld omdat je langer leeft dan voorzien – dan is dat risico voor Florius. Bij het Rabo Overwaarde Plan mogen uitkering en rentebetaling samen de 67,5 procent niet overstijgen.

Bij het bereiken van deze limiet moet je alsnog rente betalen. Als dat niet lukt, moet je je huis verkopen. „Dat kan een pijnlijk moment zijn, voor de bank en de klant”, zegt assortimentsmanager financieren Victor Reebergen, die zint op een verzekering die deze situatie afdekt. Bij Florius staat de rente vast, op 4,5 procent. Rabobank hanteert vanaf oktober een variabele rente van 2,6 procent. De uitkering van het bedrag staat vast, bijvoorbeeld een paar honderd euro per maand. Aanpassingen mogen, maar wel in overleg met de bank.

4 Aflossing terugdraaien door verhogen hypotheek

Als je voldoende overwaarde hebt, kun je ook je hypotheek te verhogen, als de bank akkoord gaat. Je draait in feite je aflossing terug. Het ligt dan voor de hand om voor aflossingsvrij te gaan, al geldt daarvoor geen hypotheekrenteaftrek meer.

Bij de huidige lage hypotheekrente van circa 2,5 procent hoeft dat niet zo’n ramp te zijn. Stel dat je 1 ton bij wil lenen, dan zal dat nu dus ongeveer 250 euro per maand extra kosten. Je krijgt het bedrag, anders dan bij een krediethypotheek, ineens.

5 Hypotheek oversluiten naar aflossingsvrij

Als je een hypotheek hebt waarmee je aflost, zoals een lineaire of annuïteitenhypotheek, kun je ook overstappen naar een aflossingsvrije hypotheek. Dat levert niet ineens een bedrag op, zoals bij het verhogen van je hypotheek, maar zorgt wel voor lagere maandlasten en dus meer armslag.

Als je de oude hypotheek voor 2013 hebt afgesloten, heb je bij de omzetting zelfs nog recht op renteaftrek. Bij een hypotheek van 1 ton, zoals in het voorbeeld, zal deze stap een paar honderd euro per maand schelen.

Houd voor alle verzilveropties rekening met advieskosten voor de bank, notaris- en (meestal) taxatiekosten, in totaal zo’n 2.000 euro. Bij oversluiten komt daar nog een boeterente van de bank bij (te berekenen via berekenhet.nl), tenzij net een rentevaste periode afloopt.

Correcties en aanvullingen

Geen geld

In Geen geld, wel een huis? Eet het op of leen wat bij (3/10, p. E21) wordt ten onrechte de indruk gewekt dat bij het product GrondVrij (waarbij je de grond onder je huis verkoopt en vervolgens terug huurt) de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Dat is niet het geval: de huur staat telkens voor tien jaar vast.