De winkels staan er strategisch leeg

Het centrum van Zoetermeer heeft twee gezichten. Dat heeft ook te maken met twee vastgoedbazen.

In winkelcentrum De Passage in Zoetermeer zijn pop-up stores gevestigd, zoals in de voormalige Lady Sting Foto Rien Zilvold

De argeloze bezoeker zou denken dat V&D in Zoetermeer een gigantische vestiging had: maandenlang vulde het warenhuis meters etalage van een leegstaande nabijgelegen winkel met V&D-spullen. „Dan lijkt het nog wat”, aldus V&D-bedrijfsleider Johan van Doorn.

Leegstand – ook dat komt voor in het winkelcentrum dat zich afficheert met Stadshart Zoeterméér. Al maakt het wel uit aan welke kant je het centrum betreedt. Aan de kant van Primark en MediaMarkt, het nieuwste deel, Spazio genaamd, zijn vrijwel alle panden bezet. Als er eens een winkel vrijkomt, duurt het niet lang voor er een nieuwe huurder intrekt. Aan de andere kant, in de overdekte Passage uit de jaren negentig, staan al tijden panden leeg.

In het Zoetermeerse Stadshart zijn twee grote vastgoedeigenaren actief. Tweederde van het winkelcentrum, waaronder het ‘Primark-deel’ en een stuk van de hoofdstraat, is in handen van Unibail-Rodamco. Dit vastgoedbedrijf bezit 56 grote winkelcentra in Europa. Grofweg de rest – de Passage en een deel van de omringende straten – is van de BV Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer. Achter BV zit een aantal pensioenfondsen. BV heeft het beheer uitbesteed aan CBRE, wereldwijd het grootste vastgoedadviesbureau dat in Nederland 45 winkelcentra runt.

Unibail-Rodamco en BV werken op veel fronten samen: ze bezitten en beheren samen parkeergarages en ook zaken als marketing, schoonmaak en bewegwijzering vallen onder hun gezamenlijke verantwoordelijkheid. Qua eigendomsverhouding is er nogal een verschil tussen de twee en dat is ook te merken, zeggen winkeliers in Zoetermeer. Neem het verschil in uitstraling. De Passage doet wat gedateerd aan, zeker in vergelijking met de andere kant van het Stadshart.

Doordat het grootste deel van het winkelcentrum in handen is van Unibail-Rodamco, heeft dit bedrijf automatisch een voortrekkersrol. De gemeente doet ook voornamelijk met die vastgoedeigenaar zaken. In een gesprek met wethouder Marc Rosier (Stedelijke Ontwikkeling, VVD) is het Unibail voor en Unibail na, de BV komt nauwelijks ter sprake. „De ervaringen met Unibail zijn goed”, zegt Rosier. „Die partij heeft echt een visie op winkelen en op winkelgebieden. Het is geen eigenaar die sec panden heeft. Ze proberen echt beléving te creëren. Zo’n samenwerkingspartner is erg prettig.”

Er is een verschil van benadering tussen de twee vastgoedpartijen, zegt de wethouder desgevraagd. „Ik denk dat de één proactiever is in het kijken naar het hele gebied dan de ander.” En na enig aandringen: „Ik wil echt niets negatiefs zeggen over de beheerder van dat stuk [BV]. Maar Unibail heeft natuurlijk het voordeel dat iedere winkelketen, door de hele wereld, contact met ze wil. Als Zara denkt: ik wil naar Zoetermeer, dan bellen ze Unibail, want die kennen ze. Niet de BV. Wie kent de BV nou?”

Strategische leegstand

Door verhuizingen en faillissementen staat in de Passage al maanden winkelruimte leeg. Het zorgt voor een trieste uitstraling. Als vastgoedeigenaar is het tegenwoordig moeilijk om snel nieuwe huurders te vinden, constateert Rob Roggeveen. Hij spreekt namens de BV, hij is ‘portefeuille manager winkels’ van MN, een pensioenfonds achter de BV. Winkels hebben meer eisen dan vroeger, zegt hij. Ze zijn voorzichtiger. Tegelijkertijd staan ze sterker in de onderhandelingen. Vroeger was het dringen om een pand te bemachtigen, nu hebben ze meer keuze.

„Leegstand is niet altijd negatief”, vervolgt Ton Wesseling, CBRE’s winkelcentrummanager in Zoetermeer. Hij brengt zo’n 2,5 dag per week door in het Stadshart. „In goede tijden gaan winkeliers niet weg”, zegt hij. „Nu wel. Dat betekent dat we eindelijk kunnen schuiven met panden. Door van meerdere kleine units één groot pand te maken, kunnen we bijvoorbeeld winkels aantrekken die we eerder niet konden herbergen.”

In het souterrain opent volgende maand Big Bazar, de discountformule uit de Blokker Holding. Xenos en Blokker (uit diezelfde holding) zaten al op de benedenverdieping van de Passage. Het zijn trekkers waarvoor klanten bereid zijn de roltrap af te gaan, zegt Roggeveen.

Voor de overige leegstaande winkels zoekt de BV nog „hoogwaardige invulling”, liefst kleding- of schoenenwinkels. In sommige ruimtes zijn zolang pop-up stores gevestigd. Bij 3D kunnen klanten aan de hand van een foto een beeldje van zichzelf laten maken. In de voormalige Lady Sting zit tijdelijk een kledingoutlet. Zodra BV Stadscentrum voor deze panden langjarige contracten kan afsluiten, moeten de pop-up stores weer weg.

Het is „best eng” om panden strategisch leeg te laten staan, zegt Wesseling. „Voor een buitenstaander is het lastig te zien dat daar een visie achter zit.” Over lopende onderhandelingen kunnen ook nooit mededelingen worden gedaan. „Terwijl je de naam het liefst al op de gevel zou plakken.”

De hele dag vegen en zemen

Eerder beklaagden winkeliers in het Stadshart zich er in deze krant over dat Unibail-Rodamco onredelijk hoge huren vraagt. In goede jaren steeg de huur, zei de regiomanager van Esprit, maar nu het slechter gaat met de kledingwinkel valt er niet te onderhandelen over huurverlaging. De mannenkledingwinkel Just Brands, naast Esprit, betaalt volgens winkelmanager Jeff Cense weliswaar veel huur, „maar krijgt daar veel voor terug”. „Ik ken geen winkelcentrum dat zo schoon is als hier. Ze lopen de hele dag te vegen, ramen te zemen en lantaarnpalen te poetsen. Ze organiseren modeshows, om mensen te trekken, en ze hebben de eerste twee uur parkeren in de garages gratis gemaakt. Petje af.”

Sven Coster, de voormalige winkelcentrummanager van Unibail-Rodamco die inmiddels is opgevolgd door Dominique Kroon, noemde de huurprijzen eerder dit jaar „realistisch”. „Wij bieden winkeliers panden in een centrum waar jaarlijks 10 miljoen mensen komen. Zet die winkels vijf straten hierachter en ze verkopen geen pepernoot.”