‘Aantal woningverkopen op niveau van voor de crisis’

Dat schreven De Telegraaf en andere media vorige week

illustratie Martien ter Veen

De aanleiding

Na acht jaar kou is de ‘verkoophitte’ op de huizenmarkt terug. Dat schreef De Telegraaf vorige week. ‘Huizengekte terug op oude peil’, berichtte de krant op de voorpagina. ‘Het aantal verkopen is weer terug op het niveau van voor de crisis, toen er nog weinig paniek en zorgen waren bij huizenkopers en -bezitters.’ Is het aantal verkopen inderdaad even hoog als voor de crisis?

Waar is het op gebaseerd?

De Telegraaf kijkt naar het aantal woningverkopen dat het Kadaster heeft geregistreerd. In juli dit jaar waren dat er 18.422. In juli 2007, vlak voordat we de economische crisis in Nederland echt merkten, registreerde het Kadaster 18.221 verkopen. Ter vergelijking: in augustus 2007 werden er dat jaar de meeste woningen verkocht, namelijk 19.554. Zo gezien lijkt het inderdaad alsof we weer op ongeveer hetzelfde peil zitten als voor de crisis.

En, klopt het?

Maar de cijfers van de maand juli 2015 die worden gebruikt kunnen een vertekend beeld geven, zegt woningeconoom Paul de Vries van de Rabobank, die ook in het artikel van De Telegraaf aan het woord komt. „In juli zit een prop.”

Die prop is volgens De Vries onder meer het resultaat van veranderde regelgeving. Sinds 1 juli 2015 zijn er nieuwe regels voor huizenkopers van kracht die kopen moeilijker kunnen maken. Het maximale hypotheekbedrag dat je kunt lenen is bijvoorbeeld lager geworden. En het btw-tarief van 6 procent voor verbouwingen en renovaties is per 1 juli verhoogd naar 21 procent.

Voordat die regels ingingen, zijn veel mensen nog snel een woning gaan kopen, denkt ook hoogleraar housing systems Peter Boelhouwer, gespecialiseerd in volkshuisvesting en woningmarkt.

Het verklaart deels dat het aantal maandelijks verkochte huizen sinds mei (12.827) hard omhoog is gegaan. Veel mensen tekenden hun koopovereenkomst op het nippertje vóór 1 juli, waardoor ze nog gebruik konden maken van de oude regels. De overdracht van de woningen, en daarmee de registratie bij het Kadaster, vindt doorgaans later plaats, vaak zitten er drie maanden tussen. Daarom zit die „prop” in juli, terwijl de oude regels toen al niet meer van kracht waren.

Van Vliet: „Tot oktober kunnen we waarschijnlijk ook extra veel geregistreerde verkopen verwachten als resultaat van de nieuwe regelgeving. Daarna wordt pas echt duidelijk of we inderdaad op het aantal verkopen van voor de crisis zitten.”

Op jaarbasis verkochten NVM-makelaars (de meeste makelaars van Nederland zijn aangesloten bij de NVM), volgens hun laatste cijfers over de eerste twee kwartalen van 2015 bijna 130.000 woningen. ‘Dat is altijd nog zo’n 11 procent onder het niveau van verkopen op jaarbasis, dat we vlak voor de crisis kenden’, schrijft de NVM in een analyse van die cijfers. Toch verwachten Boelhouwer, Van Vliet én de NVM dat het aantal verkochte woningen binnenkort stabiliseert op het niveau van voor de crisis.

Een andere manier om te meten hoe het gaat met de huizenmarkt is door te kijken naar de verkoopprijs. We houden dezelfde maand aan: in juli 2007 was de gemiddelde verkoopprijs 249.961 euro. Daarna liep de prijs nog op tot een record van 261.958 euro in augustus 2008. Nu staat de gemiddelde prijs op 232.562. De verkoopprijs is dus niet op het oude peil.

Conclusie

De Telegraaf schreef dat het aantal huizenverkopen terug is op het niveau van voor de crisis. In juli werden er inderdaad zelfs meer huizen verkocht dan in dezelfde maand voor de crisis. Maar juli 2015 is mogelijk niet representatief, omdat veel mensen waarschijnlijk nog snel een huis kochten voordat er nieuwe, mindere gunstige regels ingingen. Het Kadaster registreert wel een duidelijk opwaartse lijn en kenners verwachten dat het niet lang meer zal duren voor het niveau van voor de crisis is bereikt. We beoordelen de stelling daarom als grotendeels waar.

Ook een bewering zien langskomen die je gecheckt wilt zien? Mail nextcheckt@nrc.nl of tip via Twitter met de hashtag #nextcheckt