Overbieden weer heel gewoon in Amsterdam

Eén op de drie woningen in Amsterdam gaat ver boven de vraagprijs weg. „Straks kunnen alleen de happy few nog kopen.”

Stressbestendigheid is aanbevolen, voor wie een koophuis zoekt in Amsterdam. Voor één op de drie huizen binnen de ring-A10 wordt meer betaald dan de vraagprijs, blijkt uit een analyse van deze krant van gegevens van het Kadaster en huizenwebsite Funda.nl. In populaire buurten in Rotterdam, Den Haag en Utrecht is een dergelijke verhitting nog niet te zien. Wat valt op?

1 Eenderde van de kopers betaalt meer dan vraagprijs

Kopers bieden tegen elkaar op. Bij 32 procent van de transacties binnen de ring van Amsterdam krijgt de verkoper meer dan de prijs waarvoor hij het huis op Funda.nl te koop heeft gezet. „Dat cijfer illustreert heel goed dat de tijd van voor 2008 is teruggekeerd”, vindt Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam.

Het overbieden gebeurt in alle buurten: van Westerpark tot de Stadionbuurt, van de Pijp tot de Oostelijke Eilanden. In het overgrote deel van de gevallen gaat het om een vraagprijs waar maximaal 10 procent bovenop gaat – maar ook een overbieding van ruim 17 procent komt voor. De huizen waarop meer dan 10 procent is overboden, zijn meestal appartementen en staan allemaal in Oost, waar nog relatief veel ‘betaalbare’ woningen staan. Conijn: „In een gezonde woningmarkt zou je niet verwachten dat de verkoopprijs boven de vraagprijs ligt. Normaal wordt er een prijs gevraagd, wordt er onderhandeld en dan gaat er wat vanaf.”

2 Ruim de helft van de huizenkopers betaalt minder dan de vraagprijs

Het is niet zo dat je in Amsterdam meer móét bieden dan de vraagprijs. Nog altijd weet een meerderheid van de kopers (57 procent) af te dingen. Ook hier geldt: in het gros van de gevallen maximaal 10 procent, met uitschieters naar beneden. De huizen waarop relatief het meest is afgedongen (meer dan 10 procent), stonden ook het duurst op Funda: gemiddeld voor 1,9 miljoen euro.

3 Het gebeurt nog niet zoveel in de andere grote steden

Ter controle is ook gekeken naar populaire buurten in Rotterdam, Den Haag en Utrecht. In het onderzoek is niet terug te vinden dat boven de vraagprijs bieden daar ook gemeengoed is; die steekproeven zijn waarschijnlijk te klein. Dat betekent niet dat het niet gebeurt: in het tweede kwartaal van dit jaar is in Utrecht 11 procent, in Den Haag 8 procent en in Rotterdam 7 procent van de huizen boven de vraagprijs weggegaan, blijkt uit navraag bij makelaarsvereniging NVM. Dat is vergelijkbaar met het niveau van eind 2007.

Maar in veel delen van het land is er nog niet zoveel te merken van dit herstel van in de woningmarkt: in heel Nederland wordt gemiddeld 4 procent minder dan de vraagprijs betaald, blijkt uit NVM-data.

Dat de woningmarkt in Amsterdam zo onder druk staat, komt mede doordat maar 30 procent van de huizen er een koopwoning is, zegt voorzitter Ger Hukker van de NVM. „Ook in de periode van 2005 tot 2007 ging minimaal één op de tien huizen boven de vraagprijs weg.”

Hukker noemt het „zorgwekkend” dat dat nu bij één op de drie huizen gebeurt. Als de markt zo overspannen blijft, „kunnen alleen de happy few nog kopen”.

De analyse is gebaseerd op verkoopgegevens van het Kadaster, waar pas wordt geregistreerd als het huis officieel van eigenaar is gewisseld. Dat is ongeveer drie maanden na het sluiten van de koopovereenkomst.

Hoe is dat sinds de hypotheekregels op 1 juli strenger zijn? Makelaarsland, Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) en makelaarsvereniging NVM bevestigen dat nog steeds op veel huizen boven de vraagprijs wordt geboden.