De huisbaas zit voortaan in de VS

Buitenlandse investeerders kopen grote portefeuilles aan Nederlandse huurwoningen op. Sommige huurders maken zich zorgen.

Eerst deden ze helemaal niet mee. Nul procent. Soms één, misschien een keertje twee. Totdat ineens, vorig jaar, maar liefst 50 procent van alle beleggingen in Nederlandse huurwoningen door buitenlandse investeerders werd gedaan. Die hebben de Nederlandse woningmarkt ontdekt – en ze blijven.

Dat laatste laten de kwartaalcijfers van vastgoedadviseur JLL zien: in de eerste helft van dit jaar deden buitenlandse investeerders 19 procent van de beleggingen.

En Marijn Snijders, directeur van vastgoedadviseur Capital Value, schat dat zij dit jaar in totaal 1 tot 1,5 miljard euro zullen investeren. Een iets minder hoog bedrag dan vorig jaar (toen was het 1,5 miljard), maar dat komt doordat toen twee ongebruikelijk grote portefeuilles verkocht werden: woningcorporatie Vestia verkocht voor 570 miljoen euro 5.500 woningen aan het Duitse Patrizia en het Wooninvesteringsfonds (WIF) verkocht er bijna 4.000 aan de Britse belegger Round Hill Capital, voor 365 miljoen euro.

Veilig land voor beleggers

Wat maakt de Nederlandse woningmarkt ineens zo interessant voor – met name – Duitsers, Britten en Amerikanen? Allereerst de lage huizenprijzen: beleggers geloven dat die hun dieptepunt bereikt hebben – en vanaf nu alleen maar kunnen stijgen.

Maar ook de veranderde regelgeving draagt bij aan de plotselinge belangstelling. Door die nieuwe regels kunnen corporaties sinds oktober 2013 makkelijker woningen verkopen, en doen dat ook. Een andere aantrekkelijke factor is het toenemend tekort aan huizen, waardoor de leegstandrisico’s voor beleggers kleiner worden en de huren verder oplopen.

Nederland is sowieso een veilig land om te beleggen – en veilig rendement is precies wat beleggers sinds de economische crisis zoeken, zegt Snijders van Capital Value. Misschien levert dat minder hoge rendementen op – 4 tot 5 procent – maar wel een gegarandeerde, jarenlange stabiele stroom aan huurinkomsten. En op alternatieven, zoals beleggen in staatsobligaties, valt nu weinig te verdienen door de lage rente.

En nu uitbreiden

De buitenlandse investeerders – vooral veel pensioenfondsen – die Nederland hebben ontdekt, zullen blijven en hun beleggingen uitbreiden, zegt Jorn Thoomes, hoofd van de afdeling Capital Markets Residential van JLL. Ze hebben nu een „startpunt” en kijken van daaruit ook naar „kleinere transacties”.

Stel, zegt Thoomes, dat je 10 miljoen euro investeert in woningen en daar 800.000 euro aan huurinkomsten uit krijgt. Daarvan moet je de mensen betalen die de panden beheren. „Investeer je 100 miljoen, dan dalen de kosten in verhouding tot de huur.”

Thoomes merkt al dat de buitenlandse beleggers actief op zoek zijn naar uitbreiding van hun portefeuille. Volgens Snijders van Capital Value is het „essentieel” dat buitenlandse beleggers actief blijven op de Nederlandse markt. Het tekort aan betaalbare huurwoningen loopt de komende jaren op – en er is kapitaal nodig om nieuwe te bouwen. Beleggers, denkt Thoomes, zullen dan ook meer naar nieuwbouwwoningen gaan kijken.

Bouwbedrijf BAM speelt daarop in. Afgelopen voorjaar lanceerde het bedrijf de ‘beleggerswoning’: huizen afgestemd op de wensen van grote institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen. ‘Verhuurklare producten’, snel te bouwen en uit te breiden met ‘luxe pakketten’. Zelfs de toiletrolhouders worden alvast in de muren geboord, om te voorkomen dat huurders gaan doe-het-zelven.

Het bedrijf wordt „overspoeld” door geïnteresseerde beleggers, zegt accountmanager Eveline Keizer. Ze heeft „om de tafel gezeten” met Amerikaanse pensioenfondsen, maar ook met particuliere buitenlandse beleggers die „in Europa” willen investeren en zoeken naar „steady” woningmarkten.

Risico van hogere huren

En wat merken de huurders van die nieuwe, buitenlandse huiseigenaren? Want die, zo weten ook vastgoedadviseurs Thoomes en Snijders, vrezen voor omhoogschietende huren en onbereikbare huisbazen. Die hogere huren zijn wel een risico, zegt Snijders, maar „woningcorporaties verhoogden hun huren ook al maximaal”.

Thoomes: „Het zijn in eerste instantie commerciële beleggers, dus ja, ze zullen de huren willen optimaliseren.” Aan de andere kant zorgen ze volgens Snijders goed voor hun bezit: de woningen zullen goed onderhouden worden. „Ik doe dit werk al twintig jaar en heb nog nooit meegemaakt dat huurders er slecht vanaf kwamen.”

Nederlandse huurders, zeggen zij, zijn voldoende goed beschermd. Bovendien werken buitenlandse beleggers vaak met Nederlandse beheerders. Zo is bij Vestia het personeel overgegaan naar de nieuwe eigenaar. Dus in de praktijk, zegt Thoomes, is „waarschijnlijk het enige verschil dat de huur naar een andere bankrekening moet worden overgemaakt”.