Waarom je vanaf vandaag weer wat moeilijker een huis kan kopen

Foto Jorien de Waard

De huizenprijzen stijgen, het aantal verkopen ook. En dus komt er een einde aan de maatregelen die de crisis op de woningmarkt moesten bestrijden. Geen belastingvrije schenkingen van een ton meer, bijvoorbeeld. En vanaf vandaag is het maximale bedrag waarvoor mensen een huis kunnen kopen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) opnieuw verlaagd.

De NHG beschermt je tegen een restschuld bij een gedwongen verkoop. In 2009 verhoogde de overheid de grens om een huis te kunnen kopen met hypotheekgarantie tijdelijk van 265.000 euro naar 350.000 euro. Sinds het herstel heeft ingezet, gaat dat bedrag stapsgewijs omlaag, tot 225.000 euro vanaf volgend jaar juli.

Drie vragen over de NHG:

1. Wat heeft de tijdelijke verhoging betekend voor de huizenmarkt?

Het effect van één maatregel is moeilijk vast te stellen. Zo is ook de hypotheekrente een stuk lager geworden en stelt de overheid strengere eisen om een hypotheek te kunnen krijgen. Maar het tijdelijk verhogen van de NHG-grens heeft ongetwijfeld bijgedragen aan het herstel. In economisch zware tijden hebben kopers behoefte aan extra zekerheden. Zo werd vorig jaar 78 procent van de woningen binnen de NHG-grens (toen nog 265.000 euro) gefinancierd, vóór de crisis was dat nog zo’n 60 procent.

De hypotheekgarantie was toen vooral een middel om korting op de hypotheekrente te krijgen. Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis:

“Het gevoel van veiligheid speelde toen een bijrol. Nu wordt het risico als je een huis koopt veel sterker gevoeld.”

2. Wat gaan huizenkopers merken van de verlaagde NHG?

Vorig jaar werden 123.384 hypotheken afgesloten met hypotheekgarantie, een stijging van 16 procent vergeleken met een jaar eerder.

Aantal verkochte woningen afgelopen maanden

Maar die groei komt vooral door het herstel van de woningmarkt. Een verdere verlaging van de hypotheekgarantie zal dat herstel niet belemmeren. Veel doorstromers kwamen in de problemen: mensen die wilden verhuizen maar hun huidige huis niet verkocht kregen. Nu die opstopping (deels) is verholpen, het aantal verkopen toeneemt en de rente en overdrachtsbelasting lager is dan voor de crisis, redt de woningmarkt het wel weer op eigen kracht.

3. Verhuizen met een restschuld is makkelijker door nieuwe NHG-regels. Waarom doet niemand dat?

Sinds 1 januari 2014 kan een restschuld op een hypotheek met NHG meegefinancierd worden in een nieuwe hypotheek met NHG. Dat deden vorig jaar slechts 437 mensen. Dat komt doordat de banken huiverig blijven voor financiering van een restschuld: de nieuwe lening wordt dan een stuk hoger dan de waarde van de nieuwe woning. Risico’s als arbeidsongeschiktheid of overlijden van de partner zijn weliswaar gedekt, maar het risico op wanbetaling niet. Bovendien verhoogt het afbetalen van een restschuld bovenop een nieuwe hypotheek ook de maandlasten. Dus wachten veel mensen met verhuizen – in de hoop dat de prijzen blijven stijgen.