En nu moet de huizenmarkt het weer zelf doen

de Nationale Hypotheek Garantie Een ruimere hypotheekgarantie moest huizenkopers in de crisis helpen. Vanaf vandaag worden de normen weer strenger.

Een jaar geleden begon het: pósitief nieuws over de woningmarkt. Langzaam stijgende huizenprijzen. En dus kan er een einde komen aan alle stimulerende maatregelen die de crisis moesten bestrijden. Geen belastingvrije schenkingen van een ton meer, bijvoorbeeld. En vanaf vandaag is het maximale bedrag waarvoor mensen een huis kunnen kopen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) opnieuw verlaagd.

Wie zich wil verzekeren tegen een restschuld bij een gedwongen verkoop, kan nu nog maximaal 245.000 euro lenen. Althans: de kosten van bijvoorbeeld de notaris en de overdrachtsbelasting, waarvoor de NHG 6 procent van de koopprijs rekent, gaan daar nog vanaf.

In 2009 verhoogde de overheid de grens om een huis te kunnen kopen met hypotheekgarantie tijdelijk van 265.000 naar 350.000 euro. Sinds het herstel heeft ingezet, gaat dat bedrag stapsgewijs omlaag, tot 225.000 euro vanaf volgend jaar juli. Heeft de maatregel gewerkt?

1 Wat heeft de tijdelijke verhoging betekend voor de huizenmarkt?

Het effect van één maatregel is moeilijk vast te stellen als er veel dingen tegelijkertijd gebeuren. Zo is de hypotheekrente een stuk lager geworden en stelt de overheid strengere eisen om een hypotheek te kunnen krijgen. Maar het tijdelijk verhogen van de NHG-grens heeft ongetwijfeld bijgedragen aan het herstel. In economisch zware tijden hebben kopers behoefte aan extra zekerheden. Dat blijkt wel uit het feit dat vorig jaar 78 procent van de woningen binnen de kostengrens (toen nog 265.000 euro) werd gefinancierd met NHG. Vóór de crisis was dat nog zo’n 60 procent. De hypotheekgarantie was toen vooral een middel om korting op de hypotheekrente te krijgen. Die bieden banken omdat ook zij dan minder risico lopen. Het „gevoel van veiligheid” speelde volgens Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis maar een bijrol. „Nu wordt het risico als je een huis koopt veel sterker gevoeld.” Eigen Huis krijgt „heel veel telefoontjes” van mensen die vragen of het verstandig was een huis te kopen. „Als we dan uitleggen dat NHG een vangnet is bij calamiteiten die je niet kunt voorzien, zeggen ze vaak: dan ben ik gerustgesteld.”

2 Wat gaan huizenkopers merken van de verlaagde NHG?

Vorig jaar werden 123.384 hypotheken afgesloten met hypotheekgarantie, een stijging van 16 procent vergeleken met een jaar eerder, ook al werd ook in 2013 de NHG-grens al verlaagd. Dat komt vooral door het herstel van de woningmarkt. Het is dan ook niet waarschijnlijk dat de nu verlaagde grens voor een hypotheekgarantie het verdere herstel belemmert. De NHG is bedoeld voor starters met een bescheiden inkomen. Zij hebben daar ook tijdens de crisis – wellicht mede dankzij de verhoogde NHG – gebruik van gemaakt. Vooral de doorstromers kwamen in problemen: mensen die wilden verhuizen, maar hun huidige huis niet verkocht kregen. Nu die opstopping (deels) is verholpen, het aantal transacties toeneemt en de rente en overdrachtsbelasting een stuk lager zijn dan voor de crisis, redt de woningmarkt het wel weer op eigen kracht.

Het is uiteraard wél jammer voor mensen die rentekorting mislopen omdat ze een huis kopen voor meer dan 245.000 euro. Al valt ook die schade wel mee: het verschil in rentekosten met en zonder NHG wordt steeds kleiner, doordat banken steeds lagere kortingen bieden.

3 Verhuizen met een restschuld is makkelijker door nieuwe NHG-regels. Waarom doet niemand dat?

Nog altijd staan bijna een miljoen huizen ‘onder water’: de woningwaarde is lager dan de hypotheekschuld. Sinds 1 januari 2014 kan een restschuld op een een hypotheek met NHG meegefinancierd worden in een nieuwe hypotheek met NHG. Dat deden vorig jaar slechts 437 mensen. Dat komt doordat de banken huiverig blijven voor het financieren van een restschuld: de nieuwe lening wordt dan een stuk hoger dan de waarde van de nieuwe woning. Risico’s als arbeidsongeschiktheid of overlijden van de partner zijn weliswaar gedekt, maar het risico op wanbetaling niet. Bovendien verhoogt het afbetalen van een restschuld bovenop een nieuwe hypotheek ook de maandlasten. Dus wachten veel mensen met verhuizen – in de hoop dat de prijzen blijven stijgen.