Ga je kopen of blijf je huren?

Nu de huizenmarkt aantrekt, lijkt kopen een aantrekkelijke optie voor starters. Soms is het verstandiger te blijven huren. Waar je op moet letten als je voor de keus staat.

Tweeënhalf jaar en drie huurverhogingen verder is je goedkope huurhuis soms zo voordelig niet meer. Dat merkt Judith Breemer (27), die met vriend Just een driekamerwoning in Amsterdam Oud-West bewoont. Negenhonderd euro per maand moesten ze betalen toen ze eind 2012 in het appartement in de populaire buurt trokken.

Maar vanaf volgende maand bedraagt die 1.150 euro per maand, voor 65 vierkante meter. En nu twijfelt het stel wat te doen. „Elke keer dat de huisbaas de jaarlijkse huurverhoging aankondigt, vragen Just en ik ons af of het niet slimmer en goedkoper zou zijn om een huis te kopen”, vertelt Breemer, die als beleidsmedewerker bij een woningcorporatie werkt.

Huren is weggegooid geld, zeggen pleitbezorgers van kopen. En: als je wilt kopen, doe het dan nú, en niet over twee weken. Want vanaf 1 juli worden de hypotheekregels strenger (zie kader).

Maar als je nu koopt, hoe weet je dan zeker dat je hypotheek over een paar jaar niet onder water staat? En wat als je nu gaat samenwonen en de liefde straks voorbij is?

Breemer en haar vriend zouden kunnen kopen: ze hebben allebei een prima baan en hun ouders kunnen geld bijleggen voor de hypotheek. Breemer: „Daardoor hebben we een budget van 350.000 euro.” Toch staat ze niet te springen: „Ik weet dat het slimmer en goedkoper is om een huis te kopen. Maar gevoelsmatig blijf ik veel liever huren: een huis kost zo veel geld. Voor mij is drieënhalf ton een onvoorstelbaar bedrag, ik weet niet eens hoe lang ik zou moeten werken om dat af te betalen.”

Huren werd duurder

Voor hen is de rekensom al duidelijk: als ze kopen, gaan hun maandlasten omlaag. Daar komt bij dat kopen in Amsterdam een relatief veilige keus is. De woningmarkt in de hoofdstad is immers al goed hersteld. Bovendien blijft de hoofdstad aantrekkelijk voor huizenkopers: omdat er veel werk is, er elk jaar veel starters bijkomen door de aanwezigheid van meerdere universiteiten, en vanwege de monumentale binnenstad. En mochten de huizenprijzen opnieuw dalen, dan herstellen ze in Amsterdam eerder dan elders.

Kopen zou in 2015 voor veel mensen goedkoper zijn dan huren, voorspelde de Amsterdam School of Real Estate in 2013. In grote lijnen is dat uitgekomen, al zijn de regionale verschillen groter dan voorspeld, zegt Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam.

Ten tijde van de voorspelling waren koophuizen gemiddeld eenvijfde minder waard dan in de zomer van 2008. Maar sinds twee jaar stijgen de huizenprijzen weer. In steden gaat dat een stuk harder dan op het platteland en in de Randstad harder dan in het noorden, oosten en zuiden van het land. Deze prijsstijging houdt volgens De Nederlandsche Bank (DNB) aan. In 2017 bedraagt die gemiddeld 4 procent per jaar, verwacht zij.

Terwijl kopen goedkoper werd, is huren de laatste vijf jaar juist duurder geworden – 1,6 à 4,7 procent per jaar, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De laatste twee jaar stegen de huren zelfs veel harder dan de koopprijzen. Zo werd het in Amsterdam volgens verhuursite Pararius vorig jaar 8,6 procent duurder om een nieuwe woning te huren. Daardoor is kopen voor tweeverdieners in de hoofdstad vaak al voordeliger dan huren.

Gelukkig worden in een huis

Voor wie kan kiezen tussen huren en kopen, loont het om de kosten van beide opties te vergelijken. Dat kan op twee manieren. De eerste manier: je beschouwt wonen als een maandelijkse kostenpost. Dan tellen alleen de totale nettomaandlasten. Reken wel een aantal jaren vooruit: als je huur inderdaad elk jaar 5 procent stijgt, is kopen over vier jaar misschien voordeliger dan huren, ook al geldt nu nog het tegenovergestelde.

Die nettomaandlasten zijn voor kopers steeds belangrijker in hun afweging, zegt Hans Andre de la Porte van belangenorganisatie Vereniging Eigen Huis (VEH): „Zij vragen aan banken en hypotheekadviseurs: ‘Ik wil maximaal bedrag x per maand aan wonen uitgeven, wat kan ik dan kopen?’ ”

Een tweede manier om kopen en huren te vergelijken, is door een koophuis als een investering te zien. Dat is wel gevaarlijk: de waardeontwikkeling van een huis blijft deels onvoorspelbaar. Al zijn er wel aanwijzingen welke richting het opgaat: grote steden worden nog groter, het platteland blijft krimpen. Dat beïnvloedt de koopprijzen. Ga na of, en in welk tempo, de woningprijzen herstellen in de buurt waar je woonruimte zoekt. En kijk hoe de wijk in dit opzicht scoort vergeleken met de rest van de gemeente en de rest van het land.

Als je toch aan het rekenen bent: wat zou het bedrag dat je in een koophuis wilt steken opbrengen als je het in aandelen belegt? Voor deze analyses kun je ook een financieel planner in de arm nemen, die kan meerdere hypotheken doorrekenen en kijken hoe die je financiële situatie beïnvloeden, voor een uurtarief van 100 à 250 euro.

Maar zo rationeel nemen de meeste mensen de beslissing om een huis te kopen niet. „De doorslaggevende reden waarom zij een woning kopen, is nooit financieel”, aldus financieel planner Gaston Hendriks, secretaris van de Vereniging van Onafhankelijke Financieel Planners (VOFP). „Je koopt vooral een huis omdat je denkt dat je er gelukkig zal worden.”

Een paar postcodes verder kijken

Omgekeerd geldt dat sommige mensen zouden willen kopen terwijl huren gezien hun situatie misschien meer voor de hand ligt. Neem interieurarchitect Arlette Timmermans (27) en haar vriend Marijn, die uit hun studentikoze appartement in hartje Breda groeiden. Hij werkt in verschillende gemeenten en zij kan deels vanuit huis werken. Beiden zijn dus voor hun werk niet aan Breda gebonden.

En toch wil zij graag kopen: gezien haar professie wil ze een huis naar eigen smaak kunnen indelen en verbouwen. Maar zij en haar vriend hebben besloten te wachten tot ze „een volwassener huis” kunnen betalen. „Als we een huis kopen, wordt het er één met een tuin.”

Een verstandige vraag vóór je gaat kopen, is hoe lang je in een huis wilt blijven wonen, vindt financieel planner Hendriks. „Als het antwoord ‘twee jaar’ is, kun je beter huren.” Zelfs als de verwachte woonduur vijf jaar is, noemt hij kopen nog dubieus: „De investering weegt dan vaak nog niet op tegen het risico van verkopen met verlies. Overweeg kopen pas als je ergens zeven of acht jaar blijft zitten.”

Dus stel, je bent gecharmeerd van een koopappartement op driehoog zonder lift, maar wilt ook binnen afzienbare tijd kinderen. Dan is blijven huren misschien slimmer – als je tenminste straks niet steeds een zware kinderwagen omhoog en omlaag wilt sjouwen.

Hendriks raadt ook aan eens een paar postcodes verderop te gaan kijken dan de buurt waar je enthousiast over bent en wilt wonen. Dat deden huisarts in opleiding Maarten Roosendaal (28) en zijn vriendin. Zij wilden graag in Utrecht blijven, maar vonden zowel kopen als huren „schrikbarend duur”.

De oplossing diende zich aan toen ze hoorden van een nieuwbouwproject in vinexwijk Leidsche Rijn, aan de rand van Utrecht. „Toen we langs die wijk en door het park daar fietsten, voelde het direct goed,” zegt Roosendaal. „Bovendien was een huis hier wél betaalbaar en krijgen we voor hetzelfde geld 50 vierkante meter méér dan in de stad.”

Het stel heeft het koopcontract inmiddels getekend. Gaven rationele overwegingen de doorslag? „Nee, we hadden het nooit gedaan als we niet verliefd geworden waren op het huis. Bovendien kunnen we er jaren blijven wonen. Dat was voor mijn vriendin belangrijk: zij heeft vaak moeten verhuizen en wil nu vastigheid.”

Zie je jezelf lange tijd in een huis blijven, zet dan je financiën op een rij, adviseert Hendriks. „Hoeveel heb je afgelopen jaar verdiend en uitgegeven? Hoeveel spaargeld had je een jaar geleden, en hoeveel is dat nu? En wat je opzij zette, was dat echt sparen of geld dat bedoeld was voor een auto? Kijk kritisch naar je financiële gedrag.”

Zijn laatste tip: „Koop geen huis als je je tot je nek in de schulden moet steken. Als je huur twee jaar achter elkaar met 5 procent stijgt, kun je nog verhuizen. Maar als je een koophuis niet meer kan betalen, is het maar de vraag of je je hele inleg terugkrijgt.”