Sloop leegstaand kantoor en pak bedrijfsterrein aan

Steeds meer kantoren en meer leegstand. Haal die panden weg en geef bedrijfsgebieden ‘n andere bestemming, meent Johanna van der Werff.

In ons vastgoed bestaat een immens verschil tussen vraag en aanbod. Zie NRC van 12 juni, Blijven beleggen in nieuwe kantoren. Decennialang is vooral ‘aangeboden’, zonder aandacht voor de reële vraag of behoefte. Gemeentebalansen kleurden positief en iedereen profiteerde. Het matige economische tij biedt de kans om op kritische wijze de balans op te maken.

Nederland is goed in het herbestemmen en transformeren van monumentaal vastgoed. Het zijn vaak interessante, onorthodoxe en sympathieke projecten. Er wordt gewoond in watertorens, kerken en winkels, senioren betrekken oude postkantoren en bibliotheken, studenten vinden hun plek in scholen en we gaan uit eten in voormalige fabrieken. Kunnen we ons daarmee op de goede weg wanen? Deels wel, deels niet.

De aanwas van nieuwe leegstand blijft groot. Nieuw aanbod komt van de rijksoverheid, als gevolg van efficiencyoperaties. Ook gemeenten willen van hun vastgoed af. Het is voor hen eenvoudigweg onbetaalbaar. Daarnaast , zo schetst het Planbureau voor de Leefomgeving, wordt nog steeds doorgebouwd. Dat is merkwaardig, zij het niet verbazend. Het economische groeimechanisme is sterk: niet-bouwen betekent stilstand en bouwen voor leegstand lijkt nog altijd beter. Zo zien we de inconvenient truth van ons leegstaande vastgoed maar niet onder ogen.

De hoeveelheid vastgoedoppervlak die vrijkomt, stijgt sneller dan dat panden getransformeerd kunnen worden. Dit ‘overaanbod’ is marktverstorend, ongunstig voor alle partijen en creëert ‘kannibalisme’: waar te veel aanbod is, beconcurreer je elkaar per definitie. En zo dreigt ook een bubble van herbestemd vastgoed: schaarste is essentieel om herbestemmingen te doen slagen.

Momenteel bestaat de leegstand in Nederland uit 8 tot 13 miljoen vierkante meter kantoren, één op vier bedrijven op bedrijventerreinen, 14.000 winkels, 40.000 woningen boven winkels en 1 miljoen vierkante meter aan monumenten. De nieuwe loot aan de stam: leegkomende autoshowrooms. Zijn voor die miljoenen vierkante meters nieuwe bestemmingen te vinden? Nee. Veel van wat we gebouwd hebben, hadden we überhaupt niet nodig en zullen we ook niet nodig hebben.

De wetenschap dat we het leegstaande vastgoed nooit meer gaan vullen, wordt steeds algemener. De oplossingen blijven beperkt. Het resultaat: troosteloze gebieden waar bijna geen bedrijf zich wil vestigen. Wat te doen met de glanzende, maar leegstaande kantoortuinen en de talloze bedrijventerreinen langs snelwegen, op ‘zichtlocaties’? Verval en Verelendung van deze gebieden tot dystopische landschappen waar leegstand ‘structureel’ is (langer dan drie jaar), zodat afwaardering reëel wordt? Een lastige hobbel zijn de eigenaren van het vastgoed. Zij houden vast aan de boekwaarde of wachten, tegen beter weten in, op waardestijging. In sloop zijn ze niet geïnteresseerd.

De huidige stand van ons vastgoed – waarin er alleen maar meer van op de markt komt – geeft ons momentum én urgentie om te slopen. Het zou goed zijn om ook de in het verleden gemaakte planologische keuzes voor kantoorgebieden en bedrijfsterreinen fundamenteel te heroverwegen, met als bekrachtiging het ‘wegbestemmen’ van de huidige bestemmingen.

Want deze gebieden verdienen beter. We kunnen ze teruggeven aan de mens, aan het landschap, aan de natuur. Regie vanuit provincie en rijk is essentieel. Momentum is er, nu we voorzichtiger en gefaseerd groeien. Urgentie ook. Wie diagonaal door Nederland rijdt, ziet dat er, vooral in middelgrote gemeenten, nog steeds wordt gebouwd; vele nieuwe vierkante meters waar we niet op zitten te wachten.

Het zal geen eenvoudige opgave worden. Het vergt grote inzet en wil van overheden. Daarnaast zal het een taaie klus zijn om eigenaren van vastgoed hierin mee te krijgen. Gemeenten zullen bereid moeten zijn tot wegbestemmen. Maar een gebouw dat niet wordt gebruikt, heeft geen opbrengst en geen toekomst.

Hoe willen we dat Nederland er over dertig jaar uitziet? Verrommeld, met half gevulde bedrijventerreinen en kantoorterreinen met incidentele initiatieven? Dat is geen aantrekkelijk perspectief. Laten we ons land mooier maken.