Rechter gaat ‘machtsmisbruik’ Funda toetsen

Is huizensite van NVM aansprakelijk voor ongelijke behandeling van concurrerende makelaars?

Funda zou huizen van NVM-makelaars beter onder de aandacht brengen. Foto REMKO DE WAAL/ANP

Maakt Funda, de grootste huizenwebsite van Nederland, zich schuldig aan oneerlijke concurrentie? Er zijn genoeg redenen om die kwestie te onderzoeken en uiteindelijk een oordeel te vellen, blijkt uit een uitspraak van de Amsterdamse rechtbank van vanochtend. Het is de eerste uitspraak in deze bodemprocedure, bijna tweeënhalf jaar na de dagvaarding van Funda door VBO Makelaars.

Waar draait het om? Het gaat om een strijd tussen de tweede en de eerste branchevereniging van Nederland: VBO (circa 1.000 leden) en de NVM (circa 4.000 leden). Funda is in 2001 mede opgericht door de NVM en de vereniging bezit vrijwel alle aandelen. Concurrerende makelaars van VBO en VastgoedPRO (800 leden) mogen hun woningaanbod sinds 2009 ook op Funda zetten. Sindsdien is Funda uitgegroeid tot een marktleider met ruim 22 miljoen bezoeken per maand en een marktaandeel van 60 procent.

Het punt is dat andere makelaars geen gelijke behandeling op Funda krijgen. Ze betalen meer dan NVM-leden per advertentie (160 euro per woning per jaar in plaats van eenmalig 25 euro), terwijl hun woningen onderaan het NVM-aanbod worden getoond – ook als die huizen beter passen bij de zoekopdracht van een huizenzoeker. Ze kunnen hun woningen niet als ‘tophuis’ bovenaan de zoeklijst laten zetten, krijgen minder promotieruimte en mogen bijvoorbeeld niet adverteren met nieuwbouwwoningen.

VBO stelt dat Funda en de NVM misbruik maken van hun ‘economische machtspositie’ en is daarom een bodemprocedure begonnen. „Dat ze het monopolie hebben, wil niet zeggen dat ze ons zo mogen behandelen”, zegt VBO-directeur Hans van der Ploeg. „Het is ook slecht voor de vrije markt en dus voor de consument.”

Maar de woordvoerder van Funda zegt: „Het is onze site en VBO zit er vrijwillig op. Albert Heijn zet ook geen producten van Jumbo in de schappen.” De voorkeursbehandeling op Funda maakt ook dat veel makelaars liever lid van de NVM worden, al betalen ze daar meer contributie.

Machtsmisbruik

Volgens de uitspraak van de Amsterdamse rechtbank draait de zaak inderdaad om mogelijk misbruik van een economische machtspositie en is het de vraag of Funda aansprakelijk is of niet. Het is aan VBO om te bewijzen hoe groot die machtspositie precies is en hoeveel nadeel andere makelaars ondervinden. Omdat de zaak zeer complex is, wil de rechtbank een extra zitting met deskundigen houden.

De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa), voorloper van de Autoriteit Consument en Markt (ACM), concludeerde in 2012 na onderzoek dat concurrerende makelaars klanten mislopen en hogere kosten maken op Funda. De NMa pleitte ervoor dat „alle makelaars non-discriminatoire en transparante toegang krijgen tot Funda onder redelijke voorwaarden.” De NMa pleitte er ook voor om Funda op afstand te plaatsen van de NVM. Op dit moment hebben de Ledenraad en het bestuur van de NVM veel invloed op de koers van Funda. Als Funda los van de NVM zou kunnen opereren, zou het zijn eigen „strategische afwegingen” kunnen maken, zei de NMa.

Onder dreiging van maatregelen kwamen de ACM en de NVM in 2013 na juridische onderhandelingen tot een compromis. Funda vermeldt sindsdien dat bij iedere zoekopdracht het NVM-aanbod bovenaan wordt geplaatst – in één zin in een onopvallend grijs lettertype. De ACM heeft vervolgens een jaar lang onderzocht of het klikgedrag van Funda-bezoekers veranderde. Maar het effect van de disclaimer is „gering”, volgens een ACM-woordvoerder. De toezichthouder voert opnieuw overleg met Funda.

Het conflict zal hoe dan ook nog jaren duren. Als de NVM niet wordt veroordeeld, zal VBO in beroep gaan, omdat de belangen groot zijn. Maar mocht de NVM geheel of gedeeltelijk schuldig worden bevonden, dan zou VBO mogelijk schade kunnen vorderen. Voor de NVM kan de zaak opnieuw een hoofdpijndossier worden. De Hoge Raad concludeerde vorig jaar dat de NVM onrechtmatig heeft gehandeld door het Haagse makelaarssoftwarebedrijf HPC in 2004 uit de markt te drukken. Na bijna tien jaar procederen heeft de NVM vorige maand geschikt voor 2,3 miljoen euro.