Maakt Funda misbruik van zijn macht?

Beeld NRC Q

Maakt Funda, de grootste huizenwebsite van Nederland, zich schuldig aan oneerlijke concurrentie? Dat moet blijken. De Amsterdamse rechtbank wil namelijk gaan toetsen of Funda mogelijk misbruik maakt van haar economische machtspositie. Dat blijkt uit een voorlopig vonnis van vanochtend, de eerste uitspraak van de rechter sinds VBO Makelaar tweeënhalf jaar geleden een bodemprocedure tegen Funda begon.

Het gaat in wezen om een strijd tussen twee brancheverenigingen van makelaars: NVM en VBO.

Funda is in 2001 mede opgericht door de NVM en de vereniging bezit vrijwel alle aandelen. Concurrerende makelaars van VBO en VastgoedPRO mogen hun woningaanbod vanaf 2009 ook op Funda zetten. Sindsdien is Funda uitgegroeid tot een marktleider met ruim 22 miljoen bezoeken per maand en een marktaandeel van 60 procent.

Het punt is dat andere makelaars geen gelijke behandeling op Funda krijgen. Ze betalen meer dan NVM-leden per advertentie (160 euro per woning per jaar in plaats van eenmalig 25 euro), terwijl hun woningen pas na het NVM-aanbod worden getoond – ook als ze beter passen bij de zoekopdracht van een huizenzoeker. Ook kunnen ze hun woningen niet als ‘tophuis’ bovenaan de zoeklijst laten zetten.

Slecht voor de vrije markt

VBO stelt dat Funda en de NVM misbruik maken van hun ‘economische machtspositie’, in lijn met een eerder onderzoek van SEO waar VBO zelf de opdracht toe heeft gegeven.

Ongezien, Onverkocht?

Ongezien Onverkocht

“Dat ze het monopolie hebben, wil niet zeggen dat ze ons zo mogen behandelen”, zegt VBO-directeur Hans van der Ploeg. “Het is ook slecht voor de vrije markt en dus voor de consument.”

Maar de woordvoerder van Funda zegt:

“Het is onze site en VBO zit er vrijwillig op. Albert Heijn zet ook geen producten van Jumbo in de schappen.”

De uitspraak van de Amsterdamse rechtbank van vandaag stelt dat het aan VBO Makelaar om te bewijzen hoe groot de machtspositie van Funda precies is en hoeveel nadeel andere makelaars ondervinden. Omdat de zaak zeer complex is, wil de rechtbank verder onderzoek door deskundigen laten verrichten. Op een extra zitting mogen VBO en de NVM toelichten hoe dat onderzoek volgens hen gedaan zou moeten worden.

De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa), voorloper van de Autoriteit Consument en Markt (ACM), concludeerde in 2012 na onderzoek dat concurrerende makelaars klanten mislopen en hogere kosten maken op Funda. De NMa pleitte ervoor dat “alle makelaars non-discriminatoire en transparante toegang krijgen tot Funda onder redelijke voorwaarden.”

Onopvallend grijs

Onder dreiging van maatregelen kwamen de ACM en de NVM in 2013 na juridische onderhandelingen tot een compromis. Funda vermeldt sindsdien dat bij iedere zoekopdracht het NVM-aanbod bovenaan wordt geplaatst – in één zin in een onopvallend grijs lettertype.

Screenshot funda.nl

Screenshot funda.nl

De ACM heeft vervolgens een jaar lang onderzocht of het klikgedrag van Funda-bezoekers veranderde. Maar het effect van de disclaimer is “gering”, volgens een ACM-woordvoerder. De toezichthouder voert opnieuw overleg met Funda.

Niet onredelijk

De NMa pleitte er in 2012 voor om Funda op afstand te plaatsen van de NVM. Op dit moment hebben de Ledenraad en het bestuur van de NVM veel invloed op de koers van Funda. Marc Duijndam, de nieuwe directeur van Funda, heeft eerder gezegd de eisen voor een gelijke behandeling van VBO niet onredelijk te vinden, zegt VBO-directeur Van der Ploeg. Funda wil hier desgevraagd niet op reageren en zegt het vonnis te bestuderen.

Van der Ploeg is “blij” dat de rechter genoeg redenen ziet om deze zaak verder te onderzoeken. “Wij zien het vervolg van deze zaak met vertrouwen tegemoet.”

Het conflict zal hoe dan ook nog jaren duren. Als de NVM niet wordt veroordeeld, zal VBO in beroep gaan omdat de belangen groot zijn. Maar mocht de NVM geheel of gedeeltelijk schuldig worden bevonden, dan zou VBO mogelijk schade kunnen vorderen.

Update 11:56 uur. Dit is een aangepaste versie van het eerdere verhaal waarin onder meer de uitspraak van de Amsterdamse rechtbank is verwerkt.