Lees dit verhaal als je huiseigenaar bent

om minder OZB te betalen Deze maand valt-ie weer op de mat: de belasting die de gemeente vraagt voor de waarde van je huis. De gemeenten halen er 3 miljard euro mee binnen, 250.000 mensen tekenen bezwaar aan.

Een woonwijk in Utrecht. Veel mensen denken dat de gemeente de waarde van hun huis te hoog inschat. En dus te veel OZB-belasting vraagt. Foto Frans Lemmens/Hollandse Hoogte

Als je op zo’n typische, donkere februaridag huiswaarts keert na gedane arbeid en in de brievenbus een envelop met het gemeentelogo vindt, weet je als huiseigenaar wel hoe laat het is. Aha, ik moet m’n portemonnee weer trekken, denk je dan. En zo is het: traditiegetrouw sturen de meeste gemeenten de WOZ-beschikking met de geschatte waarde van je huis (WOZ komt van Wet Onroerende Zaken) tussen eind januari en eind februari – plús de rekening.

Ze zijn overigens geneigd die steeds vroeger te sturen. En dat is logisch. Hoe eerder een gemeente het jaarlijks terugkerende circus van bezwaarschriften tegen de WOZ-beschikking achter de rug heeft, des te eerder die gemeente weet hoeveel geld er binnenkomt aan OZB, de onroerendezaakbelasting.

De gemeente rekent deze OZB uit door een (zelf bepaalde) rekenformule los te laten op de waarde van je huis. De OZB-inkomsten zijn belangrijk voor de 393 gemeenten: ze halen er jaarlijks meer dan 3 miljard euro mee op, volgens de Vereniging van Nederlandse Gemeenten.

Hoe meer mensen een WOZ-beschikking aanvechten, hoe minder geld er binnenkomt. Grofweg de helft van de klagers wordt namelijk in het gelijk gesteld, door gemeenten, of in tweede instantie door de rechter. En er wordt wat afgeklaagd: in 2014 kwamen er in totaal 246.080 bezwaren binnen, blijkt uit onderzoek van de Waarderingskamer, die controleert of gemeenten de Wet Onroerende Zaken goed uitvoeren.

Zo’n 60 procent van de bezwaren heeft betrekking op de waarde van woonhuizen. Maar de laatste jaren daalt het aantal mensen dat met succes de WOZ-waarde bestrijdt gestaag: was dit vier jaar geleden nog meer dan 53 procent, inmiddels ligt het onder de 45 procent, vertelt Caspar Remmers van de Waarderingskamer.

Drie tips om de kans op succes te vergroten.

1 Hou je bij de feiten

Veel mensen steigeren als ze zien dat ze meer gemeentebelasting moeten betalen dan vorig jaar – zeker als de WOZ-waarde van hun huis gedaald is. Onbegrijpelijk vinden ze dat vaak, weet Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis. „Menig particulier gaat uit pure boosheid en frustratie over die hogere nota tegen de WOZ-beschikking in.” Dat is hun enige wapen: burgers hebben het recht binnen zes weken na bekendmaking van de nieuwe WOZ-waarde bezwaar daartegen te maken.

Maar velen zien over het hoofd dat de hoogte van de gemeentebelasting maar voor een deel bepaald wordt door de waarde van hun huis. De kosten van riool en afvalverwerking wegen daarin ook zwaar mee. Maar daarover heb je als burger niets te zeggen. En ook niet over het belastingtarief dat de gemeente op de WOZ-waarde loslaat om de OZB te bepalen. Daarover gaat de gemeenteraad. Wie er invloed op wil, moet raadslid worden.

Je gelijk halen door bezwaar te maken tegen de WOZ heeft alleen zin als je aannemelijk kunt maken dat die niet klopt. Bijvoorbeeld doordat deze stoelt op onvolledige of verouderde informatie. Stel, meerdere huizen in je buurt zijn afgelopen jaar voor een lager bedrag verkocht dan jouw WOZ-waarde. Als die panden vergelijkbaar zijn met jouw huis, heb je wellicht een sterk argument in handen.

Vraag buren die verhuisd zijn dus naar de verkoopprijs, en zittenblijvers naar hun WOZ-beschikking. Of vraag een makelaar in de buurt naar de verkoopprijs van een paar huizen – dat is vaak gratis. Goed nieuws: de overheid is momenteel bezig een landelijke, openbare site te maken met alle WOZ-waarden van woonhuizen. Die gaat naar verwachting nog dit jaar online.

Zoek je nog andere argumenten om de WOZ verlaagd te krijgen? Lees dan de online publicatie ‘De WOZ in beeld’ van de Vereniging Eigen Huis (gratis voor leden, lidmaatschap kost 26,10 euro per jaar).

2 Maak je rekensommen

Wie bezwaar aantekent tegen de WOZ, moet al snel een paar maanden wachten voor de gemeente uitspraak doet. Ben je het daar niet mee eens en breng je de zaak voor de rechter (gratis voor particulieren, afgezien van 45 euro griffiekosten), dan ben je snel een half jaar verder.

Sommige mensen vinden dat prima: onder de bezwaarmakers zitten de nodige azijnpissers. „Ze tekenen puur bezwaar aan om de gemeente te pesten”, zegt fiscalist Jos Oosters, mede-eigenaar van WOZ-Consultants, een bureau dat gespecialiseerd is in bezwaar maken. „Het type dat belt en op dwingende toon zegt: ‘U moet voor mij bezwaar maken’, terwijl de beschikking heel redelijk is. Van de beschikkingen klopt gewoon 90 procent.”

Voor wie een slepende procedure die op niets uitloopt, wil voorkomen of sneller uitsluitsel wil, geldt: doe wat rekenwerk vooraf. Op de site van de Vereniging Eigen Huis staat bijvoorbeeld een handig rekenmodel van WOZ Specialisten – marktleider onder de professionele bureaus. Dat rekent in een paar tellen uit hoeveel euro je in jouw gemeente bespaart als die de door jou gewenste WOZ-waarde overneemt.

Stel, je woont in Amersfoort, betaalt 42 procent belasting en wilt je WOZ-waarde met 10.000 euro verlagen, van 225.000 euro naar 215.000 euro (de gemiddelde verkoopprijs in Nederland). Dan betaal je dit jaar 42,75 euro minder OZB. Aan jou de keus of je dat de moeite waard vindt.

Op sommige sites, zoals die van WOZ Specialisten en WOZ-Consultants, kun je ook gratis uitrekenen of je WOZ-waarde uit de toon valt en een bezwaar een goede kans maakt. Je moet dan onder andere je WOZ-beschikking (digitaal) doorsturen en andere data, zoals het gemeentelijke taxatieverslag.

Let wel op met welk bureau je in zee gaat: sinds de malaise op de huizenmarkt zijn er veel gelukzoekers actief, zonder diepgaande kennis over taxaties en relevante jurisprudentie. Volgens Ooster dienen zij vaak alleen gestandaardiseerde bezwaarschriften in.

3 Probeer ook de informele weg

Lange tijd waren gemeenten slecht bereikbaar als burgers of ondernemers wilden overleggen vóór ze de stap naar een officieel bezwaarschrift zetten. Maar de laatste jaren zijn de mogelijkheden voor informeel overleg bij veel gemeenten sterk verbeterd, volgens Caspar Remmers.

Geen wonder: het kost de gemeenten handenvol geld dat zoveel mensen bezwaar maken tegen een WOZ-waardering. Ook oefent de Waarderingskamer recent druk op hen uit om de informele route op orde te hebben.

Bij twijfel of vragen over je WOZ-waarde, werkt bellen het beste. Vraag bij wie je terecht kunt: soms heeft een gemeente een speciaal WOZ-spreekuur of zijn er vaste medewerkers met wie je kunt bellen. Vraag op basis van welke data en vergelijkingsobjecten de WOZ vastgesteld is.

Of een gemeente openstaat voor tegenargumenten, hangt (los van de validiteit van je argumenten) af van de ambtenaar die je treft, volgens Ferdinand de Regt, directeur van WOZ Specialisten. Daar kun je pech óf geluk mee hebben.

Voor wie een hogere WOZ-waarde wil, is de informele route nu nog even de enige weg. Maar hier gloort hoop: door een wetswijziging is recent geregeld dat burgers ook naar de rechter kunnen voor een hogere WOZ-waarde. Bijvoorbeeld omdat ze willen verhuizen en een te lage WOZ de verkoopprijs drukt.

Of (bij ondernemers) omdat de boekwaarde van hun bedrijfspand hoger is dan de WOZ-waarde – het maximale bedrag dat zij per jaar mogen afschrijven, is afhankelijk van de WOZ. Het wachten is tot staatssecretaris Eric Wiebes van Financiën een ingangsdatum vaststelt voor de wet. Naar verwachting is dat nog dit jaar.