Londen wordt langzaam uitgehold

Woonlasten in Londen zijn zó hoog dat het aantrekken van goed personeel een probleem is.

‘Ik snap die obsessie met zone 1, met de binnenstad, niet. Het is tijd dat we daar minder grootsteedse ideeën over hebben”, zegt gemeenteambtenaar David Lunts, verantwoordelijk voor woningbouw bij de Greater London Authority. Hij wil maar zeggen: zone 6 is toch ook nog Londen? Hij voert het woord op een van de talloze paneldiscussies die regelmatig in Londen worden gehouden over de hoge huren en huizenprijzen.

Niet alleen daar wordt over de huizenmarkt gedebatteerd: bij vrijwel iedere sociale gelegenheid gaat het over woonruimte. Iedereen kent de verhalen over omgebouwde garages die voor een klein fortuin worden verhuurd, eenpersoonsflats voor een heel maandsalaris. Het kleinste huis van Londen, waar je volgens de verslaggever van de Daily Telegraph nog niet eens „een kat kon rondslingeren” en het bed alleen bereikt kon worden via een trapje op het aanrecht, stond voor 275.000 pond (353.000 euro) te koop.

Een gemiddeld Londens huis is 429.000 pond waard, de gemiddelde fulltime werknemer verdient 34.000 pond per jaar. Maar om in sommige wijken van die gewilde zone 1 een huis te kunnen kopen, moet je inmiddels dertien keer modaal verdienen, of in aanmerking komen voor sociale woningbouw. „Je moet óf heel rijk, óf heel heel arm zijn om in de binnenstad te wonen”, zei Lagerhuislid David Lammy in dezelfde paneldiscussie, eind vorig jaar aan King’s College. „Voor middenklassers met bescheiden inkomen is het moeilijk iets te vinden”, zegt hij nu tegen deze krant. Lammy wil graag burgemeester worden, en huisvesting is zijn topprioriteit.

De oorzaak van de hoge huizenprijzen is dat de vraag het aanbod van nieuwe huizen ver overstijgt. Londen bereikt een dezer dagen een eerdere piek uit 1939, en zal dan meer dan 8,6 miljoen inwoners hebben. In de jaren veertig daalde het bevolkingsaantal door de oorlog (evacuaties, bombardementen en overzeese legeringen), daarna werden satellietsteden gebouwd en de grens van de stad opgerekt. Dat kan nu niet meer.

Nieuwbouw blijft achter

De oplossing is deels bijbouwen. Maar, zo zeggen vrijwel alle deskundigen, dat gebeurt onvoldoende. Vorig jaar kwamen er 22.000 nieuwe huizen bij, terwijl er minimaal 50.000 nodig zijn. Lammy: „Is een groene zone nog steeds relevant als de bevolking groeit? We verkopen sportvelden in de binnenstad voor woningbouw, maar komen niet aan de Green Belt?”

Twee kaarten die King’s College maakte, laten zien dat betaalbare woningen steeds verder uit de binnenstad liggen. „Het is een ramp voor Londen als stad; hij wordt uitgehold”, zei ook Toby Lloyd, beleidsmedewerker van Shelter, een daklozenorganisatie, in de paneldiscussie. „Met een gewone baan kan je je het niet veroorloven hier te wonen.”

Met name voor werkgevers is de woningnood een probleem. Lonen zijn, zeker de afgelopen vijf jaar, achtergebleven bij de stijgende huizenprijzen. Uit onderzoek van de Londense Kamer van Koophandel bleek vorig jaar dat 42 procent van de bedrijven zegt dat het vinden van, en vooral het behouden van ervaren werknemers, negatief door de hoge huizen- en huurprijzen wordt beïnvloed. Werknemers wonen bovendien steeds verder weg van hun werk, met als gevolg dat eenderde van de bedrijven klaagt over werknemers die te laat komen en afnemende productiviteit door vermoeidheid door het reizen.

Aantrekken starters is probleem

Werkgeversorganisatie Confederation of British Business (CBI) noemt woonkosten „een van de grootste bedreigingen” voor de concurrentiepositie van Londen. De meerderheid van de door haar ondervraagde bedrijven, 83 procent, zegt dat er gebrek is aan betaalbare woonruimte. Bijna de helft geeft aan dat dit de eigen kosten verhoogt: er moeten topsalarissen worden betaald om gewilde werknemers te vinden. Tweederde zegt dat met name het aantrekken van starters een probleem is.

Als Londen de slimste werknemers wil halen en vooral wil laten blijven, moet er dringend iets aan de woningnood gebeuren, stelt CBI.

In reactie op het onderzoek van de werkgeversorganisatie zei Richard Reid van KPMG: „Start ups en kleine bedrijven zijn essentieel om de hoofdstad dynamisch en innovatief te houden, en om investeerders te trekken. Maar nu het gemiddelde inkomen van starters 47.000 pond is, is een woning buiten het bereik van hun werknemers.” Hij waarschuwde: „Zestien procent van de bedrijven die erover denkt zich elders te vestigen, doet dat vanwege de woningnood.”

Het tekort aan betaalbare huizen is niet de schuld van buitenlandse investeerders, zoals velen denken. Slechts 7 procent van de huizen in Greater London werd in 2013-2014 door hen gekocht, schat makelaar Savills, en dan nog met name in de wijken Chelsea, Kensington en Mayfair. Die waren in 1997 al voor veel gemiddelde inkomens onbetaalbaar.

Huren valt ook niet mee

Voor veel huishoudens zit er weinig anders op dan te huren in de vrije sector. Maar ook dat is duur: de gemiddelde huurprijs was voor Greater London in november 1.408 pond per maand, een stijging van 11 procent ten opzichte van dezelfde maand in 2013, en het dubbele van elders in het Verenigd Koninkrijk. En ook voor huurwoningen geldt dat zone 1 en 2 voor veel Londenaren onbetaalbaar zijn geworden.

„Politici zeggen ‘oh, maar jongeren houden van flexibiliteit’. Ja, misschien een klein percentage. Maar niet wanneer meer dan de helft van je inkomen opgaat aan huur. Wanneer je contract altijd slechts zes maanden duurt, en er voor jou altijd een andere huurder is waardoor je niet durft te klagen”, schamperde Tony Lloyd van Shelter. Want in Engeland en Wales bestaat geen huurbescherming, de huisbaas kan je altijd zonder opgaaf van reden uit huis zetten.