Hier had iets groots, iets moois kunnen staan

Het stationsgebied moest een bruisende plek worden. De gemeente stak er 52 miljoen euro in, maar er is nog niks gebouwd. Het geduld met vastgoedontwikkelaar LSI is op. Wat ging er mis? Een overzicht.

Foto's David van Dam
Foto's David van Dam

Aan de ambities lag het niet. Rotterdam Central District, het gebied tussen het station, het Weena en de Schiekade, moest de stad internationaal op de kaart zetten. Dat stond in talloze structuurvisies en gebiedsconcepten. In hartje stad zou naast een hypermodern station een levendige stadsentree verrijzen waar Rotterdam en Europa elkaar gingen ontmoeten. Het district moest de tegenhanger worden van de Amsterdamse Zuidas, met een „unieke mix” van wonen, werken en ontspannen. Er gingen honderdduizenden vierkante meters gebouwd worden.

Het is een visie waar toenmalig wethouder Hamit Karakus (PvdA) van wonen en ruimtelijke ordening prat op ging, zegt Wouter Vanstiphout, architectuurhistoricus en hoogleraar aan de TU Delft: „Karakus was heel erg de man die geloofde dat als je maar bouwt, bouwt en nog eens bouwt, de bedrijven en de bewoners vanzelf komen.”

Volgens Vanstiphout creëert die aanpak helemaal geen nieuwe vraag: je bouwt een nieuw kantoor en je laat het oude leeg achter.

Vorig jaar won het nog te verrijzen zakendistrict twee vastgoedprijzen. Wie nu het spectaculaire Rotterdam CS uitloopt in oostwaartse richting komt terecht in een verlaten stuk stad. Hier moet straks de ‘WeenaBoulevard’ komen, het belangrijkste project van Rotterdam Central District. Daarvoor moet dan wel het Schieblock, dat nu als broedplaats van creatieve bedrijfjes fungeert, worden gesloopt. Maar voorlopig ligt er naast het Schieblock alleen een grijze parkeerplaats.

Waar ging het mis?

Het is 2007. Projectontwikkelaar LSI Project Investment, eigendom van Luc Smits die eerder het Central Post-gebouw succesvol herontwikkelde, koopt de grond rond het Weena en het Schiekadeblok voor 26 miljoen euro.

Dan slaat in 2008 de crisis toe. Banken zijn niet of nauwelijks meer bereid om grote projecten te financieren. Verschillende vastgoedprojecten dreigen te mislukken. Toenmalig wethouder Karakus moet er niet aan denken dat al die ambitieuze bouwprojecten stil komen te liggen. Hij bedenkt een list: een erfpachtmaatregel. De gemeente stelt 200 miljoen euro beschikbaar om grond op te kopen en die vervolgens direct weer in erfpacht uit te geven. Zo kunnen projectontwikkelaars blijven bouwen.

De ontwikkeling van het Schiekadeblok is een van de tien projecten die Karakus in 2009 overeind houdt met de erfpachtmaatregel. Daarnaast gaat het onder meer om de Calypso (27 miljoen euro), de Markthal (10,8 miljoen) en De Rotterdam (25,8 miljoen) en De Reigers (7 miljoen). Het geld van deze projecten is inmiddels terug.

De grootste hap van het beschikbare geld, 52 miljoen, gaat naar het project WeenaBoulevard van LSI. Met eigenaar Luc Smits ruziet de gemeente in een kort geding eerst nog over de hoogte van dit bedrag, LSI zegt dat hem 70 miljoen is beloofd. Het blijft 52 miljoen. Daarvan wordt de eerste twee jaar aan erfpacht (4 miljoen) ingehouden.

Rond 2012 wordt duidelijk dat de erfpachtmaatregel ook risicovol is. De projectontwikkelaar van de Calypso-toren, ook gesteund met de erfpachtmaatregel, loopt achter met betaling. Na het faillissement in mei 2013 is er een schuld van 3,4 miljoen euro. Twee ontwikkelaars nemen het project over, de gemeente ontsnapt voorlopig aan een miljoenenverlies.

Wat mis kan gaan bij Calypso, kan net zo goed misgaan bij de andere projecten, realiseert de gemeenteraad zich. Als blijkt dat ook projectontwikkelaar LSI al bijna twee jaar achterloopt met de erfpacht, komt de WeenaBoulevard in beeld.

De raadsleden Leo de Kleijn van de SP en Dries Mosch van Leefbaar Rotterdam, die beiden de verwikkelingen rond de Calypso zeer kritisch volgen, stellen vragen aan het college over LSI. Er wordt niet meteen aangedrongen op het beëindigen van de constructie. Mosch: „Door alle heisa rond de Calypso wilden we de ontwikkelaar niet ten val brengen door reuring te veroorzaken. Maar nu gaan we misschien alsnog de boot in.”

Ondertussen worden de plannen voor de WeenaBoulevard bijgesteld. In een brief aan de gemeenteraad schrijft het college in voorjaar 2013 dat het gezien de markt „niet langer haalbaar” is om 240.000 vierkante meter aan woningen en kantoren te ontwikkelen. Najaar 2013 is er een aangepast plan waarin de ambitie naar beneden is bijgesteld: de doelstelling wordt 154.000 m2.

Ook het nieuwe plan komt niet van de grond. Letterlijk. Er is nog geen steen gelegd. De banken beginnen terugtrekkende bewegingen te maken en willen eigenlijk geen geld meer steken in een de facto failliet project. De gemeente voert de rest van dat jaar ‘intensieve’ gesprekken met LSI en banken.

Een oplossing blijft uit. Eind vorig jaar zou de betalingsachterstand inmiddels opgelopen zijn tot 5 miljoen euro. In een interview met het AD afgelopen december zei Smits wel te willen betalen, maar het niet te kunnen. De besteding van de 52 miljoen verklaart hij als volgt: 26 miljoen ging naar de aankoop van panden en grond, een paar miljoen naar planontwikkeling, 4 miljoen naar erfpacht en 20 miljoen is gebruikt om in 2009 een andere ontwikkelaar, Fortress, uit te kopen.

Smits zegt dat de 52 miljoen niet bestemd was voor fysieke bouw en dat dit ook niet de afspraak was. Stukken uit de gemeenteraad uit begin 2012 lijken dit te bevestigen. In een antwoord van Karakus op vragen over de erfpachtmaatregel schrijft hij dat bij WeenaBoulevard en Weena Point „de aankoop van de particuliere grondposities niet direct gekoppeld is aan de startbouw van het project”.

Het uitkopen van ontwikkelaar Fortress komt voor sommige raadsleden als een verrassing. Volgens Smits was de gemeente van het begin af aan op de hoogte. Volgens Mosch niet. „Ik had wel in de gaten dat er een snippertje betaald moest worden, maar niet dat het om zo’n groot bedrag zou gaan.”

De lijken komen nu uit de kast

„Het werd allemaal zo mooi gepresenteerd door Karakus”, zegt De Kleijn, SP-raadslid sinds 2006. De SP was de enige partij die destijds tegen de erfpachtmaatregel stemde. „Maar nu komen de lijken uit de kast.” Hij wil een raadsenquête naar de effecten van de erfpachtmaatregel en om erachter te komen hoe is omgegaan met de risico’s. „Ik denk dat we als raad zijn voorgelogen.”

Dat bestrijdt wethouder Schneider (Stedelijke Ontwikkeling, Leefbaar Rotterdam). De raad is op meerdere momenten geïnformeerd over de afspraken die zijn gemaakt met LSI en de gesprekken die nu gevoerd worden, laat hij via zijn woordvoerder weten. „Recent nog in twee vertrouwelijke sessies.” De wethouder wil niet ingaan op details en de status van de gesprekken met LSI.

VVD’er Jan-Willem Verheij wil niet te overhaast conclusies trekken. Wel is hij kritisch over het achterkamertjesoverleg. „Er zijn zaken in beslotenheid besproken wat ook openbaar had gekund. Over zulke bedragen dient de gemeente verantwoording af te leggen.”

En nu? Koerst Rotterdam aan op een breuk met LSI? Nu LSI twee jaar achterloopt met de erfpacht, kan de gemeente de overeenkomst beëindigen. Maar als dat gebeurt, gaat Smits vermoedelijk failliet. En als LSI omvalt, dan zit de gemeente straks met dure, onverkoopbare grond, zegt SP’er De Kleijn. „Er zijn echt geen andere ontwikkelaars die in een project met dit volume willen stappen. Ik vrees dat we voor tientallen miljoenen het schip in gaan.”

Door geheimhoudingsplicht kan hij er verder weinig over zeggen, maar volgens De Kleijn heeft het college al wel laten weten dat er „een groot probleem” is ontstaan en dat rekening moet worden gehouden met een „flinke tegenvaller”. Hij heeft de indruk dat de gemeente van LSI af wil. „LSI wordt nu het mes op de keel gezet door elke twee weken een aanmaning te sturen.”

Mosch (Leefbaar) vindt achteraf dat de raad nooit akkoord had moeten gaan met deze constructie. Hij steekt de hand in eigen boezem, want zelf heeft hij ook met het voorstel ingestemd. „Dit is speculeren met geld van de burger, maar daarvoor geeft hij zijn geld niet aan de overheid.”