Zonder spaargeld geen huis

De woningmarkt

Zonder voldoende starters, stagneert de hele huizenmarkt. En het wordt voor starters het komende jaar alleen maar moeilijker om een huis te kopen.

Illustraties Rik van SCHAGEN

Een paar duizend euro op je spaarrekening – dat heb je komend jaar minstens nodig om een huis te kopen. Het klinkt allemaal optimistisch: de woningmarkt stabiliseert, maar de huizenprijzen zijn nog lekker laag. Net als de hypotheekrente. En dat terwijl een huurwoning onbetaalbaar is. Geen beter moment voor starters om hun eerste huis te kopen dan nu.

Alleen: dan moeten ze dat wel kúnnen. Door strengere regels en het aflopen van tijdelijke kabinetsmaatregelen wordt het moeilijker om een hypotheek af te sluiten als je geen eigen geld meebrengt.

Aan de starters zelf ligt het niet – uit onderzoek van ING eerder deze maand bleek dat zij ijverig sparen om een huis te kunnen kopen. Tweederde spaart daarvoor. En niet weinig: 56 procent wil tussen de 10.000 en 30.000 euro bij elkaar hebben voor ze naar de bank gaan. Een jaar eerder was dat nog 41 procent.

Nadelig voor het herstel van de woningmarkt is dat gespaar wel. Want het duurt een paar jaar voordat een starter dat geld bij elkaar heeft. Hoe strenger de eisen om een hypotheek te kunnen krijgen, hoe langer starters sparen en uitstellen. Dat wordt versterkt doordat ze sinds de crisis minder vaak kiezen voor een appartement. Liever gaan ze meteen voor een (vaak duurdere) gezinswoning, blijkt uit cijfers van het Kadaster. Een koopwoning wordt namelijk niet meer gezien als een investering, maar als ‘consumptiegoed’.

Vijf redenen waarom starters komend jaar wel móéten sparen voor ze kopen.

1 De leennormen worden komend jaar (opnieuw) strenger

Welke hypotheek is verantwoord bij welk inkomen? Hoeveel kan iemand uitgeven aan woonlasten bij een jaarsalaris van bijvoorbeeld 30.000 euro? Daarover brengt budgetinstituut Nibud een bepalend advies uit aan het kabinet. Banken zijn verplicht om zich aan die hypotheeknormen te houden. Die normen zijn vanaf 1 januari weer iets strenger, omdat het Nibud nu „beter rekening houdt” met „onvermijdbare uitgaven”, zoals zorgkosten en het krijgen van kinderen. Met hetzelfde inkomen mag je straks dus minder lenen. Dat scheelt duizenden euro’s. Mensen met een inkomen tot 28.000 euro mogen daarvan 3 tot 6,5 procentpunt minder besteden aan hun hypotheeklasten. En wie meer verdient, moet 0,5 tot 3 procentpunt inleveren. Voorbeeld: bij een jaarinkomen van 30.000 euro en een rente van 3,25 procent die tien jaar wordt vastgezet, mag nu 146.482 euro geleend worden. Vanaf 1 januari is dat 137.018 euro – waarbij het Nibud is uitgegaan van een loonsverhoging van 1,5 procent.

2 De maximale hypotheeklening daalt naar 103 procent van de woningwaarde

Elk jaar gaat er een procent vanaf, totdat huizenkopers in 2018 nog maximaal 100 procent van de waarde van het huis mogen lenen. Dat betekent dat de kosten koper, waaronder bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting en de notariskosten vallen, met eigen geld betaald moeten worden. En nu dus ook al voor een deel – de kosten koper bedragen ongeveer 5 procent van de koopprijs.

Als het aan De Nederlandsche Bank en het Centraal Planbureau ligt, wordt de maximale lening nog verder verlaagd naar 80 procent. Een huis kopen wordt dan, zeker voor een starter, behoorlijk lastig. Die moet dan al gauw een halve ton zelf bijleggen – en wie heeft dat bij elkaar gespaard als hij net een paar jaar werkt?

3 De verruimde schenkingsregeling is afgelopen (en wordt niet verlengd)

Een gulle ouder, grootouder of tante kan sparen overbodig maken. Sinds oktober vorig jaar hoefde geen belasting betaald te worden over schenkingen tot een ton als de ontvanger dat geld zou gebruiken voor het kopen, aflossen of verbouwen van een huis. Veel mensen hebben van die regeling gebruikgemaakt; afgelopen zomer al 50.000 keer. En dat aantal is sindsdien flink opgelopen, volgens Netwerk Notarissen.

Maar 1 januari vervalt deze tijdelijke stimuleringsmaatregel. Al kunnen ouders nog steeds eenmalig belastingvrij schenken: maximaal 52.752 euro aan een kind tussen de 18 en 40 jaar, mits dat geld in een huis gestoken wordt.

4 De pot met startersleningen raakt leeg (en wordt niet bijgevuld)

Een starterslening kan worden afgesloten bovenop de gewone hypotheek. Zo kan een starter dus meer lenen, tegen gunstige voorwaarden. Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft ruim 70 procent die lening gebruikt om sneller een huis te kunnen kopen.

De kosten worden gedeeld door het Rijk en de gemeente waar de starter koopt. Vorig jaar verhoogde het kabinet zijn inleg nog van 20 miljoen naar 50 miljoen euro. Goed voor zo’n 13.000 startersleningen. Maar meer wordt het voorlopig niet. Volgens het EIB is het budget intussen uitgeput en is het de vraag of gemeenten die startersleningen dan überhaupt nog blijven aanbieden.

5 De grens voor lenen met een Nationale Hypotheek Garantie gaat weer omlaag

Sluit je een hypotheek af met NHG, dan heeft de bank meer zekerheid. Want als je gedwongen je huis moet verkopen omdat je de hypotheek niet meer kunt betalen, bijvoorbeeld door een scheiding of baanverlies, kan NHG een eventuele restschuld kwijtschelden. Doordat de bank zo minder risico loopt, geeft die een rentekorting op de hypotheek van 0,2 tot 0,7 procentpunt.

Gunstig voor de maandlasten, maar het grensbedrag voor een koopwoning met NHG daalt vanaf januari met 20.000 euro naar 245.000 euro. En daar gaan de kosten koper nog vanaf.