Klushuizen, de redding van uw probleemwijk

Het begon in Rotterdam maar bestaat nu ook in andere steden: verpauperde huizen die voor weinig of geen geld worden verkocht aan nieuwe eigenaren. Die moeten de huizen dan wel opknappen en er een paar jaar in gaan wonen.

Het Wallisblok in de Rotterdamse wijk Spangen was in 2004 de eerste verzameling klushuizen van Nederland. De gemeente ‘verkocht’ het verpauperde woningblok voor niks aan nieuwe bewoners. Foto’s Rien Zilvold

Wie terugkijkt op tien jaar ‘klushuizen’ in Rotterdam, ziet op het eerste gezicht een positieve uitkomst. Alle klushuizen zijn verkocht, de wijken zijn verbeterd, bewoners zijn gelukkig.

Maar hoe succesvol was het project écht?

Drie experts beantwoorden vijf vragen: Martijn Kok, klushuiseigenaar en adviseur bij het bureau Urbannerdam dat klusprojecten begeleidt.

Ard Buijsen, architect en lid van het Rotterdamse Architectenplatform.

Joke van der Zwaard, psychologe die onderzoek doet naar de stad.

1 Zijn klushuizen typisch Rotterdams?

Ja, denkt klushuiseigenaar Kok: dit project kon alleen in Rotterdam beginnen. „Niet vanwege onze ‘handen uit de mouwen’-mentaliteit, maar vanwege het gebrek aan schaarste. In bijvoorbeeld Amsterdam is er zoveel vraag dat je ook slechte huizen kunt verkopen.”

Klushuizen zijn volgens hem vooral goed voor situaties waarin normale verkoopmethodes niet meer werken: „Als de problemen groot zijn, is de klushuis-aanpak heel geschikt.”

Architect Buijsen geeft nog een tweede reden voor het succes: het gebrek aan goede gezinswoningen in Rotterdam. „Het grootste deel van de woningvoorraad in Rotterdam bestaat uit appartementen en beneden- of bovenwoningen. Kluswoningen voorzien in de leemte voor gezinswoningen.”

2 Wat kost een klushuis?

Een gangbare opvatting is dat klushuizen gratis zijn. Een misvatting. Kok: „Bij het eerste project, het Wallisblok in Spangen, zijn de woningen inderdaad letterlijk weggegeven. De huizen waren uitgewoond en Spangen was toen nog het putje van Rotterdam. En omdat de aanschafprijs de eindwaarde minus de geschatte renovatiekosten is, gold hier een verkoopprijs van nul euro.”

Die rekenmethode geldt nog steeds, maar tegenwoordig is de verwachte eindwaarde hoger. En daarmee dus ook de aanschafprijs.

Bovendien valt een klushuis vaak duurder uit dan verwacht, omdat de meeste kopers hogere kwaliteitseisen stellen dan de gemiddelde huizenkoper. Architect Buijsen: „Zij weten wat ze willen en kiezen vaak voor bijzondere oplossingen.” Ook gaan klussers voor kwaliteit in plaats van winst. „In nieuwbouw zie je bijvoorbeeld deurkrukken van twintig euro, terwijl klussers daar snel tachtig euro voor uitgeven.”

3 Wie woont er in een klushuis?

Nog zo’n vooroordeel: kluswoningen worden bewoond door hoogopgeleide, blanke yuppen. Maar dat is maar de halve waarheid. Klushuiseigenaar Kok: „Niet meer dan de helft van de klushuiseigenaren zit in de creatieve hoek, zoals ontwerpers, architecten en zzp’ers. Bovendien zijn ze van vrijwel alle nationaliteiten.” Nee, de belangrijkste gemeenschappelijke eigenschap, zegt Kok, is dat je een beetje naïef moet zijn om hieraan te beginnen.

Wat in ieder geval niet waar is: dat bewoners van klushuizen altijd ‘van buiten komen’. Psychologe Van der Zwaard: „Veel mensen verhuizen binnen hun eigen wijk van een huurwoning naar een koopwoning.” Zij pleit er daarom voor dat de gemeente niet pretendeert dat kluswoningen er vooral zijn voor mensen van buitenaf. „Het moet aantrekkelijk worden voor mensen die al in de wijk wonen om erin te investeren.”

4 Welk effect hebben kluswoningen op een wijk?

Omdat Rotterdam als eerste begon met kluswoningen, trok dat in het begin veel mensen van buiten de stad aan. Dat was dus mooi meegenomen.

Maar ook op wijkniveau zijn de effecten positief. Uit onderzoek (zoals de scriptie Hoe de Bakfiets aankwam in Spangen van masterstudent sociologie Salomé Aussen) blijkt dat klushuizen voor trots in de wijk zorgen. Kok: „Dertig jaar lang vluchtte je hier weg als je geld had. Nu komen mensen hier hun spaarpot leeggooien in een klushuis.”

Bovendien werd het veiliger in Spangen. Ook dat is te danken aan de klushuizen. Kok: „Het gesprek van de dag gaat tegenwoordig eerder over hondenpoep dan over drugsrunners.”

Niet iedereen ziet het zo. Van der Zwaard: „Ik heb niets tegen klushuizen, maar wel tegen de manier waarop de gemeente en woningcorporaties die presenteren. Klussers worden gezien als de redder van de achterstandswijk.” Hierdoor, zegt ze, lijkt het net alsof er iets mis is met de mensen die er al wonen. „En de nieuwe bewoners krijgen zo niets met de wijk, want zij denken dat alle anderen ‘achterstandsmensen’ zijn.”

5 Wat zijn de risico’s van zo’n huis?

Natuurlijk is het niet enkel zonneschijn in een klushuis. Veel klussers gaan over hun budget heen, wat financiële problemen met zich mee kan brengen. Ook problemen met aannemers kunnen roet in het eten gooien, zoals wanneer die failliet gaan terwijl er al aanbetaald is. En wat als – vanwege de jarenlange stress die bij het klussen komt kijken – de relatie uitgaat?

En dan is er soms ook nog een mismatch tussen droom en daad. Architect Buijsen: „Klussers hebben wensen tot in de hemel, maar meestal een portemonnee die nog niet tot eenderde komt.”