Studentenkamers vermomd als hotel

Terwijl kantoren leegstaan, is beleggen in studentenwoningen wel rendabel, merkt The Student Hotel.

Het heeft een hotelbalie met receptioniste en een fitnessruimte, maar van een gewoon hotel is in het oude Elsevierkantoor in Amsterdam Nieuw-West geen sprake. Het huisvest alleen studenten. Foto’s Roger Cremers

Een heuse hotelbalie. Inclusief receptioniste (Engelstalig) en een verwijzing naar de kamerprijzen. De keuze tussen een standaard kamer, superior of een suite. Een fitnessruimte op de begane grond.

Tot zover de ‘gewone’ hotelvoorzieningen. Want van een gewoon hotel is in het oude Elsevierkantoor in Amsterdam Nieuw-West geen sprake; 80 procent van de 709 kamers is namelijk gereserveerd voor studenten, die daar een heel semester wonen.

The Student Hotel, dat in 2013 in Amsterdam zijn deuren opende, is bedacht door de Schotse ondernemer Charlie MacGregor (39). Die leerde het trucje van zijn vader, ontwikkelaar van studentenhuisvesting in het Verenigd Koninkrijk. Al beperkt MacGregor zich niet tot ontwikkelen. Van de hotelbar tot de fietsenservice: alles in The Student Hotel is in eigen beheer en exploitatie. In Den Haag, Rotterdam en Luik zijn al vestigingen geopend, deze zomer volgt een tweede in Amsterdam.

Het concept blijkt niet alleen populair onder studenten (de gemiddelde bezetting is 99 procent), het trekt ook investeerders. Onlangs nog haalde MacGregor 150 miljoen euro op bij Perella Weinberg, een Amerikaanse investeringsmaatschappij. Eerder stak Carlyle, eveneens een Amerikaans private-equityfonds, al miljoenen in The Student Hotel (70 werknemers).

MacGregor is niet de enige. Onder private en institutionele beleggers wordt investeren in studentenwoningen steeds gewilder. Deze zomer sloot het Duitse International Campus, dat voor ruim een derde in handen is van een investeringsmaatschappij uit Dubai, een overeenkomst à 150 miljoen euro met studentenhuisvester Duwo. Enkele maanden eerder kocht Bouwfonds via een speciaal opgericht beleggingsfonds voor 68,7 miljoen euro drie panden met als bestemming: studentenwoningen.

Veel rendabeler dan kantoren

Wat hen aantrekt? Hoge rendementen. „Studentenvastgoed levert tussen de 5,75 en 7 procent op”, zegt Jan de Quay, vastgoedadviseur bij internationaal makelaarskantoor Savills.

En dan zijn er nog de relatief lage risico’s, vooral afgezet tegen de kantorenmarkt. Momenteel staat zo’n 8 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte leeg. Bij studentenkamers is de kans op leegstand juist gering: de vraag overstijgt het aanbod vele malen. Alleen al in Amsterdam was er dit jaar een tekort van bijna 9.000 kamers, blijkt uit cijfers van brancheorganisatie Kences. Dat gat wordt voorlopig niet gedicht. Mede door een toename in het aantal internationale studenten verwacht het ministerie van Onderwijs dat tot en met 2021 nog zeker 18.000 nieuwe kamers nodig zijn.

„Studentenvastgoed is een serieuze beleggingscategorie geworden”, zegt De Quay. Een trend die is komen overwaaien uit het Verenigd Koninkrijk, waar de sector al langer wordt gedomineerd door commerciële partijen. In Nederland was het bouwen van studentenwoningen vooral het domein van woningcorporaties, maar dat begint te veranderen. De Quay: „De druk op de markt is enorm vergroot, mede doordat studenten door de crisis langer blijven studeren. Marktpartijen zagen daardoor de kans in te stappen.”

Het meest zichtbaar is dat in Amsterdam, waar gelijktijdig met The Student Hotel ook Campus Diemen-Zuid opende: een 70 miljoen euro kostend project van vastgoedontwikkelaar André Snippe. De komende jaren zullen ook elders in de stad campussen verrijzen. Waaronder eentje pal tegenover The Student Hotel. „Concurrentie is alleen maar goed”, reageert MacGregor. „Wij moeten gewoon de mooiste kamers en faciliteiten tegen de beste prijs bieden.” Vandaar de designmeubels, de 24-uurs balie. En een huur vanaf 650 euro. „Je betaalt iets meer, maar je krijgt ook meer.”

Maar al zijn de risico’s relatief laag, ze zijn er wel. Dat heeft alles te maken met het financieringsmodel van vastgoed: er is veel vreemd vermogen nodig om nieuwe panden te ontwikkelen.

Opal Property Group, de Britse ontwikkelaar van studentenwoningen waarmee The Student Hotel tot 2010 in een joint venture zat, kwam daardoor vorig jaar in financiële problemen. Het kon zijn schuld niet herfinancieren. Bijkomend probleem bij studentenwoningen: hogere onderhoudskosten. De Quay: „Met studenten heb je toch sneller kans op schade.”

Bijkomend probleem in Nederland is de regelgeving, zegt MacGregor. Door het puntensysteem, dat een maximumprijs voor kamers dicteert, wordt het ontwikkelen van studentenwoningen voor private partijen al snel onrendabel. Met name in de duurdere steden. Daar is dit jaar bovendien de verhuurdersheffing bovenop gekomen.

Hotelvergunning

„Ik wilde nooit een hotel zijn”, zegt MacGregor. „De kosten zijn een stuk hoger dan voor een gewoon studentencomplex. Maar met een hotelvergunning ben ik niet gebonden aan al die restricties.”

Al kunnen die in de toekomst mogelijk verdwijnen. VVD en de PvdA hebben onlangs een motie ingediend om het puntensysteem en de heffing (evenals de huurtoeslag) niet meer te laten gelden voor kantoorpanden die worden getransformeerd voor bewoning. Minister Stef Blok van Wonen heeft gezegd daar dit voorjaar op terug te komen. Niet dat MacGregor in dat geval van plan is het concept van The Student Hotel los te laten. „Onze hele bedrijfsvoering is er nu op ingericht dat we een hotel zijn. En het werkt. So why change?”