Wat nou kantoren? Studentenkamers, da’s pas investeren

Nederland, Amsterdam, 02-12-2014 The Student Hotel Amsterdam. Open since August 2013, located in the West of Amsterdam near the neighbourhoods of Mercatorplein/Bos and Lommerplein and directly at metro-tram station Jan van Galenstraat. With more than 700 rooms available for students and guests from near and far, a whole range of great services and amenities, and 24-hour security and on-site staff, The Student Hotel Amsterdam offers the ideal all-inclusive accommodation in a vibrant international community for students and the young at heart. PHOTO AND COPYRIGHT ROGER CREMERS Foto’s Roger Cremers

Een heuse hotelbalie. Inclusief receptioniste en een fitnessruimte op de begane grond. Tot zover de ‘gewone’ hotelvoorzieningen. Want van een gewoon hotel is in het oude Elsevierkantoor in Amsterdam Nieuw-West geen sprake. 80 procent van de 709 kamers is namelijk gereserveerd voor studenten. Die daar een heel semester wonen.

The Student Hotel, met vestigingen in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Luik is bedacht door de Schotse ondernemer Charlie MacGregor (39). Het concept is niet alleen populair onder studenten (de gemiddelde bezetting is 99 procent), het trekt ook investeerders. Onlangs haalde MacGregor 150 miljoen euro op bij Perella Weinberg, een Amerikaanse investeringsmaatschappij. Eerder stak The Carlyle Group, eveneens een Amerikaans private equity-bedrijf, al miljoenen in The Student Hotel.

Miljoenen voor de studenten

MacGregor is niet de enige. Onder private en institutionele beleggers is investeren in studentenwoningen steeds populairder. Andere recente voorbeelden: deze zomer sloot het Duitse International Campus, dat voor ruim eenderde in handen is van een private equityfonds uit Dubai, een overeenkomst à 150 miljoen euro met studentenhuisvester Duwo. Enkele maanden eerder kocht Bouwfonds via een speciaal opgericht beleggingsfonds voor 68,7 miljoen euro drie panden met als bestemming: studenten.

Wat hen aantrekt? Hoge rendementen, om te beginnen. “Studentenvastgoed levert een rendement op van tussen de 5,75 en 7 procent”, zegt Jan de Quay, vastgoedadviseur bij internationaal makelaarskantoor Savills. Stapt een investeerder aan het begin van een bouwproject in, dan wordt dat percentage hoger, want meer risico.

Al zijn die risico’s relatief laag, zegt De Quay. In tegenstelling tot bij kantoren, is de kans op leegstand bij studentenkamers gering: de vraag naar studentenkamers overstijgt het aanbod vele malen. Alleen al in Amsterdam was dit jaar een tekort van bijna 9.000 kamers. Mede door een toename van het aantal internationale studenten verwacht het ministerie van Onderwijs dat tot 2021 nog zeker 18.000 nieuwe kamers nodig zijn.

Dat neemt niet weg dat het financieringsmodel van studentenvastgoed wel degelijk voor problemen kan zorgen. Er is namelijk net als bij ‘gewoon’ vastgoed veel vreemd vermogen nodig om nieuwe panden te ontwikkelen. Schulden, kortom.

Serieus

In Nederland was het bouwen van studentenwoningen vooral het domein van woningcorporaties, maar dat begint te veranderen. Het meest zichtbaar is dat in Amsterdam, waar gelijktijdig met The Student Hotel ook Campus Diemen-Zuid opende: een 70 miljoen euro kostend project van vastgoedontwikkelaar André Snippe.

“Concurrentie is alleen maar goed”, reageert MacGregor. “Wij moeten gewoon de mooiste kamer tegen de beste prijs bieden.” Vandaar de designmeubels, de flatscreen televisies, de sportschool. En een huur vanaf 650 euro.

“Je betaalt iets meer, maar je krijgt ook meer.”

Regels, regels, regels

Maar waarom een hotel? Simpel. Vanwege de huidige regelgeving, zegt MacGregor. Door gebruik te maken van een hotelvergunning is hij niet gebonden aan het puntensysteem dat een maximum huurprijs voorschrijft voor sociale huurwoningen.

Al gaat dat mogelijk veranderen. De PvdA en de VVD hebben onlangs een motie ingediend om het puntensysteem af te schaffen voor kantoorpanden die worden getransformeerd voor bewoning. Niet dat MacGregor in dat geval het concept van The Student Hotel loslaat.

“Onze hele bedrijfsvoering is er nu op ingericht dat we een hotel zijn. En het werkt, so why change?”

Foto Roger Cremers