Huis kopen? Spreid je risico, ga liever huren

Waarom zou u een huis kopen? Dit lijkt een domme vraag. U woont graag comfortabel. De koop van een huis combineert dus het nuttige met het aangename, een goede belegging en woongenot. Wie het in Nederland zich ook maar enigszins kan veroorloven, die koopt daarom. Huren is voor arme sloebers. Vanzelfsprekend? Allerminst. Voor de meeste mensen is hun huis het grootste deel van hun netto vermogen, met vaak een hypotheek van meer dan 100 procent. Iedere verstandige economische theorie zegt dat je niet al je eieren in één mandje moet leggen. Risicospreiding is het devies. Met deze simpele wijsheid in het achterhoofd is een investering van meer dan je volledige vermogen in je eigen huis een vorm van krankzinnigheid. Nu zullen huizen onvermijdelijk een groot deel van ons bezit moeten uitmaken, omdat ze een fors deel van de totale Nederlandse kapitaalgoederen zijn. Maar waarom je hele bezit geïnvesteerd in één enkel huis? Kan dat risico niet beter worden gespreid over verschillende huizen, zodat je niet onevenredig zwaar wordt getroffen als je huis uit de gratie raakt? Zeker in afgelegen gebieden is de huizenprijs gerelateerd aan de lokale economische situatie. Stel je voor: je verliest je baan door lokale economische malaise en dan daalt ook nog de waarde van je huis.

Nederland staat hierin niet alleen. Ook in andere landen is het bezit van de eigen woning de norm. Nederland gaat hierin echter wel heel ver: slechts 40 procent van de huizen is in Nederland te huur, tegen 60 procent in Duitsland. Bovendien is de samenstelling in beide landen totaal verschillend. In Duitsland is 55 procent van de woningvoorraad in de particuliere huursector, tegen slechts 5 procent sociale huur; in Nederland beslaat de sociale huursector maar liefst 30 procent, particuliere huur bestaat nauwelijks. Huren is in ons land alleen bedoeld voor arme sloebers, zo lijkt het wel. Deze scheefgroei in de opbouw van onze woningvoorraad heeft alles te maken met het gevoerde beleid. Eigenwoningbezit was altijd deel van de emancipatieagenda. Vanwege de hypotheekrenteaftrek en de vrijstelling van de eigen woning van vermogensbelasting was je als huurder een dief van je eigen portemonnee: de fiscus subsidieert koop met ongeveer 30 procent. De discussie is een loopgravenoorlog tussen links en rechts: links als supporter van huurders, rechts als steunpilaar voor kopers. Links wilde af van de hypotheekrenteaftrek, als nivelleringsmaatregel. Daarom moest de VVD er niets van hebben. Deze preoccupatie blokkeert het debat over de echte vraag: waarom dit onverdraaglijk paternalisme ten opzichte van de hogere inkomens? Waarom ze geforceerd een huis laten kopen in plaats van huren? Waarom dwingt de fiscus mensen via de koop van een huis onnodige risico’s te nemen? Waarom laten wij ons belastingstelsel een huurmarkt voor hogere inkomens om zeep helpen? Is huren evil?

Deze vraag klemt temeer nu we mobieler worden, ook tussen landen. Wie kort ergens woont, wil geen risico’s lopen over de waarde van zijn huis. Nieuwe baan elders? Huur opgezegd en elders een huis gehuurd. Fiscaal gelijke behandeling van huur en koop is daarom opgelegd pandoer. Dan kan eindelijk een huurmarkt voor hogere inkomens ontstaan. Zij kunnen dan zelf kiezen of ze willen huren of kopen. Aan staatspaternalisme is geen behoefte. U heeft nog van mij een column te goed over woningcorporaties. U voelt het al: dat hangt hier mee samen.