Redders van uw probleemwijk

Wat in 2004 begon met een verpauperd woningblok in Spangen, is anno 2014 een landelijk fenomeen: klushuizen. Vijf vragen over deze Rotterdamse uitvinding. Waarom ontstond het in deze stad? En profiteert de wijk er ook van?

Door Inge Janse

Foto Andreas Terlaak

Wie terugkijkt naar tien jaar klushuizen in Rotterdam, ziet op het eerste gezicht enkel goud blinken. Alle klushuizen zijn verkocht, de wijken zijn verbeterd en bewoners zijn gelukkig. Maar hoe succesvol was het project écht? Drie experts beantwoorden vijf prangende vragen: Martijn Kok, klushuiseigenaar en adviseur bij Urbannerdam dat voor de gemeente Rotterdam klusprojecten begeleidt. Ard Buijsen, Rotterdams architect en lid van het Rotterdamse Architectenplatform. En Joke van der Zwaard, psychologe die onderzoek doet naar de stad.

1 Zijn klushuizen typisch Rotterdams?

Volgens Kok kon dit project echt alleen in Rotterdam starten. „Niet vanwege onze handen-uit-de-mouwen-mentaliteit, maar vanwege het gebrek aan schaarste. In bijvoorbeeld Amsterdam is er zoveel vraag dat je ook slechte huizen kunt verkopen.” Klushuizen zijn volgens hem daarom vooral goed voor situaties waarin normale verkoopmethodes niet meer werken: „Als de problemen heel groot zijn, is de klushuis-aanpak heel geschikt.”

Buijsen geeft nog een tweede reden voor het Rotterdamse succes: het gebrek aan goede gezinswoningen. „Het grootste gedeelte van de woningvoorraad in Rotterdam bestaat uit appartementen en beneden- of bovenwoningen. Kluswoningen voorzien in die leemte.”

2 Wat kost een klushuis?

Een gangbare opvatting is dat klushuizen gratis over de toon- bank gaan. Een misvatting, stelt Kok. „Bij het eerste project, het Wallisblok in Spangen, zijn de woningen letterlijk weggegeven. De woningen waren uitgewoond en Spangen was toen nog het putje van Rotterdam. En aangezien de aanschafprijs de eindwaarde minus de geschatte renovatiekosten is, gold hier een verkoopprijs van nul euro.” Tegenwoordig geldt die rekenmethode nog steeds, maar is de verwachte eindwaarde hoger, en dus ook de aanschafprijs.

Bovendien valt een klushuis vaak duurder uit dan verwacht, ziet Buijsen, aangezien deze mensen hogere kwaliteitseisen stellen dan de gemiddelde huizenkoper. „Zij weten wat ze willen en kiezen vaak voor bijzondere oplossingen.” Bovendien gaan klussers voor kwaliteit in plaats van winst. „In nieuwbouw zie je bijvoorbeeld vaak deurkrukken van twintig euro, terwijl klussers daar snel tachtig euro voor uitgeven.”

3 Wie woont er in een klushuis?

Nog zo’n vooroordeel: kluswonin- gen worden bewoond door hoog- opgeleide, blanke yuppen. Volgens Kok is dat maar de halve waarheid. „Slechts de helft van de klushuiseigenaren zit in de creatieve hoek, zoals ontwerpers, architecten en zzp’ers. Bovendien zijn ze van vrijwel alle nationaliteiten.” Nee, de belangrijkste gemeenschappelijke eigenschap, zegt Kok, is dat je een beetje naïef moet zijn om hieraan te beginnen.

Wat in ieder geval niet waar is, weet Van der Zwaard uit eigen observatie, is dat bewoners van klushuizen altijd van ‘buiten’ komen. „Veel mensen verhuizen binnen hun eigen wijk van een huurwoning naar een koopwoning.” De psychologe pleit er daarom voor dat de gemeente stopt met het creëren van de illusie dat kluswoningen er juist zijn voor mensen van buitenaf. „Het moet aantrekkelijk worden voor mensen die al in de wijk wonen om hierin te investeren.”

4 Welk effect hebben kluswoningen op een wijk?

Omdat Rotterdam als eerste start- te met kluswoningen, trok dat veel mensen van buiten de stad aan. Dat was dus als eerste verdiend. Maar ook op wijkniveau zijn de effecten positief, stelt Kok. Uit onderzoek, zoals de scriptie Hoe de Bakfiets aankwam in Spangen van masterstudent sociologie Salomé Aussen, blijkt dat klushuizen voor trots in de wijk zorgen. „Dertig jaar lang vluchtte je hier weg als je geld had. Nu komen mensen hier hun spaarpot leeggooien in een klushuis.” Bovendien steeg de veiligheidsindex in Spangen van een 4,5 naar een 7, een effect dat volgens Kok mede door de klushuizen is veroorzaakt. „Het gesprek van de dag gaat tegenwoordig eerder over hondenpoep dan over drugsrunners.”

Van der Zwaard is het niet volledig eens met dat enthousiasme. „Ik heb niets tegen klushuizen, maar wel tegen de manier waarop de gemeente en woningcoörporaties die presenteren. Klussers worden gezien als de redder van de achterstandswijk.” Hierdoor, stelt Van der Zwaard, lijkt het net alsof er iets mis is met de mensen die er al wonen. „En de nieuwe bewoners krijgen zo niets met de wijk, want zij denken dat alle anderen ‘achterstandsmensen’ zijn.”

5 Wat zijn de risico’s van zo’n huis?

Natuurlijk is het niet enkel zonne- schijn in zo’n klushuis, weet Kok uit ervaring. Veel klussers gaan over hun budget heen, wat financiële gevaren met zich meebrengt. Ook problemen met aannemers kunnen roet in het eten gooien, zoals wanneer deze failliet gaat terwijl er al aanbetaald is. En wat als – vanwege de jarenlange stress die bij het klussen komt kijken – de relatie uitgaat? Buijsen ziet daarnaast vaak een mismatch ontstaan tussen droom en daad. „Klussers hebben wensen tot in de hemel, maar meestal een portemonnee die nog niet tot eenderde komt.”

Niet ontmoedigd geraakt? Dan heeft Kok nog wel een tip. Want hoewel vrijwel alle geschikte klushuizen op zijn, biedt ook maatschappelijk vastgoed mogelijkheden: „Begin december start de verkoop van een school aan de Bloklandstraat in Noord en een oud wijkcentrum aan de Havenstraat in Delfshaven.”

Meer weten over de historie van klushuizen? Tot 16 januari is er donderdag t/m zondag van 11-18 uur een tentoonstelling in Verhalenhuis Belvédère, Rechthuislaan 1.