De huurder heeft nog steeds niks te zeggen

De politiek debatteert over hoe de sector moet verbeteren. Maar niet alle noodzakelijke aanpassingen komen aan bod.

foto thinkstock, bewerking NRC Handelsblad

Als er niks „wezenlijks” verandert aan het stelsel van woningcorporaties, blijven dezelfde patronen in stand. En dezelfde problemen dus ook. Dat zegt Jan Veuger, die volgende week aan de Erasmus Universiteit Rotterdam promoveert op de besturing en waardering van corporaties.

Over één ding is iedereen het eens: veranderingen zijn nodig om de kans op toekomstige problemen te verkleinen. Minister Blok (Wonen, VVD) schreef dat dit jaar in een wetsaanpassing en de parlementaire enquêtecommissie ruim een maand geleden in haar eindrapport, waarover de Tweede Kamer vanavond en morgen debatteert.

Er is – grotendeels – ook overeenstemming over welke veranderingen dan nodig zijn. Woningcorporaties moeten zich bijvoorbeeld weer meer focussen op hun kerntaak: het huisvesten van mensen met weinig geld. Nieuwe regels moeten dat afdwingen.

Maar er zijn óók kwesties die weliswaar geregeld besproken worden, maar die zowel in de aanbevelingen van de enquêtecommissie als in de wetsaanpassing van Blok niet of nauwelijks tot concrete veranderingen leiden. Er wordt, kortom, wel over gepraat maar nog weinig aan gedaan. Bijvoorbeeld hoe je geschikte bestuurders selecteert, en hoe de huurder meer invloed krijgt. Veuger: „Iedereen zegt: het belang van de huurder moet weer leidend worden. Maar in slechts vijf van de 56 aanbevelingen die de commissie heeft gedaan, staat het woord ‘huurder’.”

Vier noodzakelijke veranderingen die meer aandacht verdienen – gebaseerd op Veugers onderzoek:

1 Bestuurders moeten zorgvuldiger worden geselecteerd

Als het misgaat, is de bestuurder van de woningcorporatie de eerst verantwoordelijke. Er is „een ander type bestuurder” nodig, zegt Veuger, die de „intrinsieke motivatie” van de huidige generatie bestuurders onderzocht. Die generatie blijkt voor verreweg het grootste deel te bestaan uit mannen van halverwege halverwege de vijftig. Over een jaar of zeven naderen zij de pensioenleeftijd. Een „uitgelezen kans” dus om een slimme selectiemethode voor nieuwe bestuurders op te zetten.

Dat kan bijvoorbeeld met een accreditatie, zegt Veuger. „Er moet meer aandacht besteed worden aan het niveau van de bestuurder, aan zijn competenties en aan zijn track record. De ideale bestuurder „denkt op het hoogste niveau”, kent zijn rol in de samenleving, kan goed met verantwoordelijkheden omgaan en néémt die ook. Hij moet zich bewust zijn van het bestaansrecht van de woningcorporatie. Neem Hubert Möllenkamp, oud-bestuurder van het Amsterdamse Rochdale, tegen wie morgen een rechtszaak begint wegens fraude. Op de verwijten die hij tijdens de verhoren kreeg, reageerde hij „verdwaasd, alsof hij niet begreep waarover ze het hadden”. Hij had die beloningen toch aangeboden gekregen?

„Maatschappelijk autisme”, noemt Veuger dat. Bestuurders moeten begrijpen wat er in de samenleving gebeurt. Tot slot is ook commercieel inzicht belangrijk – zo moeten ze weten dat je niet veel te dure grond moet kopen in de hoop dat de grondprijzen nog verder stijgen of dat het met die bouwvergunningen vanzelf wel goed komt.

2 Woningcorporaties moeten kleiner worden

Dat corporaties zich weer moeten beperken tot hun kerntaak – sociale huurwoningen bouwen en beheren – daarover is iedereen het eens. Veuger gaat nog een stap verder. Er zijn 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Daarvan kan een flink deel de vrije markt op. Zeg: alles vanaf het middensegment. Veuger: „Je ziet dat de kwaliteit van een wijk omhoog gaat als er een paar sociale huurwoningen worden verkocht en in eigendom komen van een particulier of belegger. Dat komt doordat je je meer verantwoordelijk voelt voor je eigen woning dan voor een huurwoning.”

Om kleiner te worden, moeten de corporaties ook ‘defuseren’, zegt Veuger. Van alle fusies in de voorbije jaren „is het er niet beter op geworden”. Kleine corporaties, zo bleek uit zijn onderzoek, hebben minder financiële problemen dan de grote en zijn beter „verankerd in hun eigen omgeving”. Veuger: „Logisch ook, want de bestuurder komt in de Albert Heijn zijn eigen huurders tegen.”

3 Huurders moeten meer macht krijgen

Er wordt weliswaar een hoop gepraat over de huurder, maar die huurder is nog vooral een „speelbal”, schrijft Veuger in zijn proefschrift. Zo is de rol van de huurder nauwelijks verankerd in het enquêterapport, zegt Veuger. „We hebben het er wel over hoe belangrijk hij is, maar er wordt concreet niets georganiseerd. Woorden en daden liggen ver uit elkaar.”

Neem de reactie van Blok op het voorstel om het vormen van wooncoöperaties te onderzoeken als alternatief voor corporaties. Dat systeem, waarbij elke huurder evenveel zeggenschap en evenveel belangen heeft, heeft zich in Duitsland al bewezen. Veuger: „Maar Blok zei: het mag wel met pilots onderzocht worden, maar alleen op heel kleine schaal. Terwijl je die mogelijkheid juist veel uitvoeriger zou moeten onderzoeken.”

Sowieso moeten huurders een veel betere positie krijgen, zegt hij. Zet bijvoorbeeld een huurdersvertegenwoordiging in een duidelijke positie binnen de raad van commissarissen. Bied huurders opleidingsfaciliteiten aan als dat nodig is. „Een goed bestuur regelt dat. Je moet je eigen tegenkracht organiseren om te weten wat er speelt.”

4 Meer aandacht van corporaties voor winst uit verhuur

Het is intussen een bekend gegeven: projecten ontwikkelen en verkopen is voor veel corporatiebestuurders interessanter dan verhuren. Dat bleek ook weer uit het onderzoek van Veuger. Vastgoed is en blijft „sexy”, zegt hij. „Het is zichtbaar, tastbaar, herkenbaar.”

Maar als het gaat om het rendement op vastgoed, is volgens Veuger slechts de helft daarvan de – onvoorspelbare – eindwaarde. De andere helft is het directe rendement, de continue cash flow. Veuger suggereert om meer dan nu te focussen op dat directe rendement, het beheer van de huurwoningen. „Daar valt heel veel te winnen door slim om te gaan met onderhoud, geld en duurzaamheid.”

Hij noemt energie als voorbeeld. Een woningcorporatie die investeert in zonnepanelen, kan het geld daarvoor verkrijgen door de huren te verhogen. Want dankzij die zonnepanelen dalen de energielasten van de huurders – méér dan hun huren stijgen. Onder de streep betalen zij daardoor minder. Veuger: „Een win-winsituatie. De corporatie betaalt investeringen met extra huurinkomsten, de huurder heeft lagere maandlasten.”