‘Kopen wordt goedkoper dan huren’

Dat schreef De Telegraaf maandag

illustratie jet peters

De aanleiding

Huur je een huis? Dan ben je een dief van je eigen portemonnee, als we De Telegraaf moeten geloven. De krant publiceerde maandag een artikel met de kop ‘Kopen wordt goedkoper dan huren’. Volgens het stuk wordt het verschil tussen huren en kopen steeds kleiner. Huren is in 2018 even duur als kopen en de trend zet daarna door.

Waar is het op gebaseerd?

De Telegraaf verwijst naar een onderzoek van de Hypotheekshop, dat de hypotheeklasten van starters vergeleek met de huren in de sociale en vrije sector.

En, klopt het?

Voor de stijging van de gemiddelde huur heeft de Hypotheekshop drie scenario’s: huurstijgingen van 2, 4 en 6 procent. Omdat de huren de afgelopen jaren met gemiddeld 4 procent zijn gestegen, kijken we naar de middelste balk. Afgaande op deze cijfers zouden huren en kopen in 2018 inderdaad bijna gelijk moeten zijn: de gemiddelde huur ligt dan nog maar 3 euro onder de gemiddelde hypotheeklasten. Als beide trends (huurverhogingen en een lage hypotheekrente) doorzetten, zou in 2019 de gemiddelde huur hoger zijn dan de gemiddelde maandlasten van de startende huizenbezitter.

We kijken nog naar wat andere cijfers. In 2013 verscheen een onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate naar het verschil tussen huren en kopen, getiteld Kopen of huren: een omslagpunt in de woningmarkt?. Woningmarktdeskundigen Frans Schilder en Johan Conijn keken hierin naar de ontwikkeling van de huren voor corporatiewoningen en woningen in de vrije sector (beide voor starters), en naar de prijzen van koopwoningen voor starters.

Ook uit dit onderzoek blijkt dat de kloof tussen huur- en koopwoningen kleiner wordt. In drie provincies (Noord-Holland, Utrecht en Noord-Brabant) waren in 2013 de gemiddelde huren in de vrije sector zelfs hoger dan de gemiddelde hypotheeklasten. En in de voorspelling voor 2015 staat dat de huren blijven stijgen, terwijl de maandlasten voor kopers gelijk blijven. Hierdoor zijn de gemiddelde maandlasten voor kopers en huurders in de vrije sector dan ongeveer gelijk.

Deze bevindingen worden onderschreven door hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft. In veel gevallen is kopen nu al aantrekkelijker dan huren, zegt hij, zeker als het gaat om huren in de vrije sector. De hypotheekrente is extreem laag, de woningprijzen zijn jarenlang gedaald en de huurprijzen stijgen juist enorm, zegt hij. „De laatste twee jaar zijn ze met 9 procent gestegen en die stijging zal nog verder doorzetten.” Boelhouwer voegt daaraan toe dat het het betalen van hypotheeklasten deels een vorm van sparen is.

Of kopen echt goedkoper wordt dan huren kun je niet met zekerheid voorspellen, zegt Boelhouwer. Daarvoor moet je weten hoe de woningprijzen zich zullen ontwikkelen, en dat weten we niet. Als de prijzen weer op het niveau komen van 2008, klopt de stelling niet, zegt Boelhouwer. En er is nog een onzekere factor: de toekomst van de hypotheekrenteaftrek. Als die verdwijnt, wordt kopen weer een stuk minder aantrekkelijk. Maar Peter Boelhouwer verwacht niet dat de hypotheekrenteaftrek snel verdwijnt. „Als je kijkt naar de partijen die nu populair zijn in de polls, VVD en D66, zijn dat partijen die de hypotheekrenteaftrek niet snel zullen aanpakken, zeker niet met een fragiele woningmarkt.”

Conclusie

Uit cijfers en commentaren van woningmarktdeskundigen blijkt dat kopen steeds voordeliger wordt in vergelijking met huren. De huurprijzen stijgen sterk, terwijl de huizenprijzen en de hypotheekrente nog steeds (relatief) laag zijn. In sommige provincies heeft een koper nu al lagere woonlasten dan een huurder in de vrije sector; naar verwachting zet deze ontwikkeling door. Omdat het nog niet voor alle provincies geldt, en omdat we niet met zekerheid kunnen voorspellen of de trend standhoudt, beoordelen we de uitspraak als grotendeels waar.