Op papier was het er een stuk rustiger

In Den Haag hebben projectontwikkelaars zich meester gemaakt van zelfbouwkavels die bedoeld waren voor particulieren. Met goedkeuring van het stadsbestuur. „Ik ben opgelicht door de gemeente.”

Bouwterrein Erasmushove in Den Haag is bestemd voor zelfbouwers, maar met instemming van de gemeente zijn er ook projectontwikkelaars aan de slag. Rechts zelfbouwerYael Singer. Foto’s David van Dam

Yael Singer (52), die kinderen lessen gezond koken geeft, liet een compleet ‘groen’ huis ontwerpen: met een overvolle groentetuin,kippen, bijen en een kas. Dat huis zou in een rustige buurt komen, dacht ze. Het ‘zelfbouwveld’ Erasmushove in Den Haag, vlakbij de grens met het Westland, zou groen, gevarieerd en vooral kleinschalig worden. Met 25 kavels voor gezinnen en een grotere kavel voor een woongroep. Iedereen bouwt zijn eigen huis.

Dat was het idee. Tot er twee projectontwikkelaars op het project afkwamen. De één heeft zes grotendeels identieke woningen op een rij neergezet. Dankzij „stromannen”, zoals de gemeente hen intern noemde. De ander bereidt zich, met goedkeuring van de gemeente, voor op de bouw van een complex met 73 appartementen – op de kavel waar een woongroep zou komen.

Als hij dit van tevoren had geweten, was hij er nooit aan begonnen, zegt zelfbouwer Rob Brouns. Hij ziet geen weg terug, omdat hij al veel geld heeft uitgegeven. De kavels op Erasmushove kosten, afhankelijk van de grootte, één tot twee ton. „Mijn idee was dat ik in een rustige wijk zou komen, net als het dorp waar ik vandaan kom, waar je kon voetballen op straat.”

Tussenpersonen

Het idee van zelfbouw is dat bewoners zelf bepalen wat voor huis ze bouwen, buiten projectontwikkelaars om. Ze kopen of bebouwen de grond van de gemeente. Wie nog twijfelt, kan eerst een optie nemen op een kavel. Het concept werd bekend in Almere, waar toenmalig wethouder Adri Duivesteijn (PvdA) het in 2006 introduceerde. Onder meer Amsterdam en Den Haag volgden. In Amsterdam zijn de afgelopen drie jaar al meer dan duizend kavels uitgegeven.

Ook bij Erasmushove in Den Haag waren regels om projectontwikkelaars te weren. Alleen particulieren mogen een optie nemen, op één kavel tegelijk. Wie een kavel koopt, moet daar minstens drie jaar zelf wonen: de ‘zelfbewoningsplicht’.

Alles ging volgens de regels, schreef het stadsbestuur half september aan de raad. De kavels zijn inderdaad „alleen bestemd voor particulieren”. Alleen de uiteindelijke bewoners zouden opties hebben genomen. „Voor Erasmushove hebben alleen de eindgebruikers de kavels geopteerd.”

Maar Dutch Housing Company, een kleine projectontwikkelaar in Den Haag, heeft wel degelijk kavels bezet gehouden, blijkt uit onderzoek van deze krant. Dat deed het bedrijf door tussenpersonen op persoonlijke titel opties te laten nemen. Wanneer de optie na drie maanden afliep zonder dat er een koper was, werd in ten minste drie gevallen een nieuwe tussenpersoon neergezet.

De gemeente wist dat de tussenpersonen dat voor Dutch Housing Company deden. Sommigen gaven bij inschrijving hun zakelijke e-mailadres op. En bij wisselingen van tussenpersonen schreven ambtenaren in een intern Excelbestand: „Optie verlopen, nieuwe stroman”.

Boeteclausule

Wanneer een geïnteresseerde een huis van Dutch Housing Company wilde kopen, trok de tussenpersoon zich terug, zodat de daadwerkelijke bewoner de kavel kon kopen. Maar pas na ondertekening van een contract waarin de koper verklaart geen andere ontwikkelaar in de hand te nemen. Op straffe van 10.000 euro. Die boete werd overigens niet opgelegd aan mensen die de kavel teruggaven, wel aan mensen die met een andere ontwikkelaar in zee gingen.

Het woord ‘stroman’ stond in interne documenten. Dat woord hadden de ambtenaren nooit moeten gebruiken, zegt een woordvoerder van de gemeente. Volgens hem zijn er namelijk geen regels overtreden: het waren louter particulieren die opties hebben genomen op kavels. Hun intentie – om de kavel bezet te houden voor de ontwikkelaar – deed er niet toe. En die intentieovereenkomst, tussen particulier en ontwikkelaar, daar „staat de gemeente helemaal buiten”.

Vindt de gemeente deze gang van zaken dan prima? Nee, zegt wethouder Joris Wijsmuller (Ruimtelijke Ordening, Haagse Stadspartij) nu. „Als je kavels inzet voor particulier opdrachtgeverschap moeten ze wel ten gunste komen aan particulier opdrachtgeverschap. In de evaluatie gaan we kijken of we dat kunnen versterken.” Die evaluatie komt voordat de gemeente volgend jaar nieuwe kavels uitgeeft.

Strenge milieueisen

Directeur Walter Landsaat van de Dutch Housing Company benadrukt dat de kavels op Erasmushove niet erg populair waren. „Toen ik aan de gang ging was er nog bijna niemand. Niemand.” Dat had onder meer te maken met de strenge milieueisen: de huizen moeten energieneutraal zijn. En die boeteclausule, zegt Landsaat, was er „vanwege de kosten die we maken.”

Landsaat benadrukt zijn ondernemersrisico. Dutch Housing Company kreeg niet al zijn gereserveerde kavels verkocht, ook al waren daar al plannen voor ontwikkeld.

De bewoners maken zich de meeste zorgen over de komst van het appartementencomplex van projectontwikkelaar Casa23 in Rijssen. Ook de kopers van de Dutch HousingCompany-huizen. „Met 73 appartementen is het niet meer kleinschalig”, zegt bewoner Arnold Valkenhoff. Hij is vooral bang voor verkeersdrukte.

Opmerkelijk is ook dat de grotere kavel volgens de voorwaarden specifiek bedoeld was voor een woongroep. „Deze kavel is bestemd voor één of meerdere woongebouwen welke in opdracht van een woongroep worden gerealiseerd”, stond in het zogenoemde ‘kavelpaspoort’, waar bouwers zich aan moeten houden. Als er „te weinig belangstelling” is voor het „collectief ontwikkelen” van de grote kavel, worden „in plaats van de collectieve kavel 15 vrije kavels aangeboden”, stond in het gemeentelijke projectdocument.

Toen bewoners lucht kregen van het plan voor de appartementen, zagen ze dat de tekst in het kavelpaspoort was ingekort. Er stond slechts: „Deze kavel is bestemd voor één of meerdere woongebouwen.” En de zelfbewoningsplicht van drie jaar? Die mag de ontwikkelaar doorgeven aan de kopers van de 73 appartementen.

Volgens de gemeente voldoen de plannen voor het complex aan alle eisen. Wethouder Wijsmuller zegt dat het „lastig” was om „een collectief te vinden”. „Dus is er een partij gevonden die zei: dat gaan wij organiseren. Hij ziet de huidige bouwplannen nog steeds als een bouwproject van een collectief. „Maar de organisatie ligt bij een marktpartij.”

De bezwarencommissie oordeelde eind september dat de appartementen binnen het bestemmingsplan passen. Yael Singer is tegen die uitspraak in beroep gegaan. En zeker tien bewoners overwegen in een civiele procedure te eisen dat de gemeente hen compenseert voor mogelijke daling van de grond- en huizenprijzen.

„Onze grond is veel minder waard dan voorheen”, volgens Rob Brouns. „In plaats van een gevarieerde wijk met een woongroep, krijgen we het superdruk met een flat.” Volgens Yael Singer is er maar één conclusie mogelijk: „Ik ben opgelicht door de gemeente.”