Voor je het doorhebt, is zo’n sociaal huurhuis een krot

Wijken vol slechte en dure sociale huurwoningen dreigen te ontstaan. Waarborgfonds WSW vreest dat „draconische maatregelen” nodig zullen zijn.

Krotten met torenhoge huren. Denk: de buitenwijken van Parijs, banlieue vol bouwvallen. Dat kan de toekomst van de Nederland sociale huursector zijn als er niets gebeurt, zegt waarborgfonds WSW. Het is gebleken uit een nieuw beoordelingsysteem van risico’s van woningcorporaties, dat gebaseerd is op dat van kredietbeoordelaar Standard & Poor’s.

Een zomer lang kwamen de problemen van de corporaties voorbij tijdens de hoorzittingen van de parlementaire enquêtecommissie Woningbouwcorporaties. Eind deze maand presenteert de commissie haar rapport, waarin het functioneren van het stelsel beoordeeld wordt. Maar nieuwe risico’s voor de sector doemen alweer op, zegt directeur Birgitte van Hoesel van WSW, dat garant staat voor leningen van corporaties.

Wat is uw grootste zorg?

„De duurzaamheid van het businessmodel van woningcorporaties. Doordat ze nu bijvoorbeeld verhuurdersheffing moeten betalen, wordt er een enorme hap uit hun inkomsten genomen. Corporaties moeten dat opvangen. Maar de vraag is hoe lang ze dat nog kunnen. Nu doen ze dat door de huren te verhogen en huizen te verkopen. En de komende vijf jaar wordt eenderde minder geïnvesteerd in nieuwe woningen. Meer keuzes hebben ze eigenlijk niet.”

Hoe lang duurt het voordat die Franse banlieues realiteit worden?

„Als dat gebeurt, duurt het een jaar of twintig. Het kan bij vastgoed lang goed gaan voordat je ziet dat er verkeerde beslissingen zijn genomen. Zo kun je het schilderen van je raamkozijnen rustig drie jaar uitstellen zonder dat je het ziet. Maar daarna ontstaat er houtrot en zijn de herstelkosten hoog. Alle opgebouwde reserves worden langzaam leeg getrokken.”

Kunnen corporaties elkaar helpen?

„De onevenwichtigheid is groot, dus meer solidariteit zou goed zijn. Er zijn gebieden die het nu al heel erg moeilijk hebben. Neem Rotterdam-Zuid. Daar is al veel gebeurd in de sociale huursector. Nu zijn de financiële mogelijkheden bijna uitgeput, terwijl er nog steeds veel moet gebeuren. Het zou mooi zijn als een rijker gebied, zoals de Achterhoek, waar de corporaties financieel nog ruimte hebben en waar mensen heel fijn wonen, Rotterdam-Zuid zou steunen.”

Hoe organiseer je die solidariteit?

„Bijvoorbeeld door een fusie van een corporatie die het moeilijk heeft met een rijkere corporatie. Helaas mag dat niet meer als de nieuwe wetgeving goedgekeurd wordt (waarin de spelregels voor woningcorporaties worden aangepast, red.). Corporaties mogen straks alleen nog maar lokaal functioneren. Ik denk dat het echt druk zet op de beperkte mogelijkheden die er zijn. Het gevolg is dat oplossingen niet zo makkelijk gevonden zullen worden, en dat er dus meer draconische maatregelen moeten komen om dit soort problemen op te lossen.”

Wat voor draconische maatregelen?

„Een gedwongen solidariteitsheffing bij sanering, waardoor andere corporaties steun móéten geven. Maar dan moeten ook de arme corporaties bijdragen aan de steun voor de allerarmsten. Wij vrezen voor een sneeuwbaleffect. Er zullen dan meer corporaties in de problemen komen omdat ze andere moeten helpen.”

Een ander probleem dat WSW signaleert, is dat woningcorporaties vaak niet over de goede informatie beschikken. Wat is het gevolg?

„Corporaties moeten nu woningen verkopen om bijvoorbeeld die verhuurdersheffing te kunnen betalen. Maar wil je een woning verkopen voor het bedrag dat het echt waard is, dan moet je die waarde kennen. En weten of verkopen inderdaad meer oplevert dan blijven verhuren. Die informatie hebben corporaties nog niet altijd paraat, want ze hebben daarover nooit echt hoeven nadenken. Maar als je het niet goed doet, bijvoorbeeld omdat je tegen een te lage prijs huizen verkoopt aan commerciële partijen, dan lekt er vermogen weg. Vermogen dat je misschien beter kunt behouden om in de toekomst te investeren in nieuwe woningen.”

Het rapport van de parlementaire enquêtecommissie zal ook kritisch zijn over WSW. Vandaar alvast deze nieuwe risicobeoordeling?

„Nee, we hebben dit al twee jaar geleden in gang gezet. Nadat Vestia iedereen op zijn grondvesten heeft doen schudden – ook ons.”

Vreest u de uitkomst?

„De kritiek op ons functioneren en op eerder door ons genomen maatregelen zal hard zijn, maar is al bekend. We worden daardoor niet meer verrast.”

Wat verwacht u dat er gedaan wordt met de risico’s die WSW signaleert?

„Er moet nog nieuwe wetgeving over de sector door de Tweede en Eerste Kamer. Ik verwacht dat onze signalen worden meegewogen. En corporaties moeten de tijd nemen en krijgen om de kwaliteit van hun informatie te verbeteren, zodat ze beter beslissingen kunnen nemen. Want niemand wil een herhaling van de afgelopen jaren.”