Hypotheekmarkt wordt (beetje) opgeschud met pensioengeld

Drie pensioenfondsen steken 1,75 miljard in hypotheken. Dat lijkt meer dan het is, maar de hypotheekrente zal er misschien wel door dalen.

Er is concurrentie op de hypotheekmarkt bijgekomen. Hypotheekaanbieder Munt in Den Haag verstrekt sinds vrijdag leningen met pensioengeld. Wat betekent het voor de hypotheekmarkt?

1 Hoe werkt Munt als hypotheekaanbieder?

Munt is een kleine hypotheekverstrekker met tien werknemers die los van banken staat. Het geld dat ze uitlenen komt van de Dutch Mortgage Funding Company, een kapitaalbeheerder waarin pensioenfondsen kunnen investeren. Het pensioenfonds voor metaal en techniek (PMT) heeft een miljard euro ingelegd, het fonds voor de grafische sector (PGB) 500 miljoen en dat voor hoogovens (SPH) 250 miljoen. Munt is ook in gesprek met andere fondsen en denkt drie miljard euro te kunnen ophalen. „Op termijn mogelijk vijf miljard”, zegt medeoprichter en oud-bankier Jeroen van Hessen.

De pensioenfondsen krijgen ongeveer de hypotheekrente als rendement, Munt verdient aan het beheer van hun geld. Voor de klant zijn er drie mogelijkheden: volledig aflossen in dertig jaar met vaste (annuïtair) of dalende (lineair) maandlasten of een aflossingsvrije hypotheek.

2 Pensioengeld in hypotheken, is dat nieuw?

Nee. ABP (overheid en onderwijs), het grootste pensioenfonds van Nederland, heeft jarenlang hypotheken verstrekt via Obvion, sinds 2012 overgenomen door de Rabobank. Vermogensbeheerder Syntrus Achmea biedt ook al jaren hypotheken aan met geld van tientallen fondsen. Pensioenfondsen investeren ook in hypotheekleningen die als bundels worden doorverkocht aan beleggers (securitisatie). Om de economie aan te jagen roept het kabinet al langer dat de nationale pensioenspaarpot (ruim 1.250 miljard euro) moet worden gebruikt voor de huizenmarkt. Munt is het eerste bedrijf dat hier iets mee doet.

3 Wat betekent het voor de hypotheekmarkt?

„Munt is voorlopig een hele kleine druppel op een hele grote gloeiende plaat”, zegt Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering aan Maastricht University.

Twee miljard euro klinkt als veel geld, maar de nationale hypotheekschuld is 631 miljard euro en vorig jaar werd er voor bijna 37 miljard euro aan hypotheken verstrekt. Met twee miljard euro kun je grofweg 10.000 hypotheken financieren – vorige maand werden ruim 12.000 woningen verkocht.

Munt kan de uitgedunde hypotheekmarkt misschien wel een beetje opschudden. Het bedrijf rekent 3 procent hypotheekrente voor een periode van tien jaar, minder dan grote banken. Dat kan omdat het een klein bedrijf is en weinig kosten heeft, zegt Munt zelf. Eichholtz: „Als ze die twee, drie miljard euro snel uitlenen, kan het de rente wel doen dalen. Meer concurrentie op de hypotheekmarkt is van harte welkom.” De markt wordt gedomineerd door ING, Rabobank, Aegon en ABN Amro.

4 Is pensioengeld in hypotheken steken wel veilig?

Je zou denken van niet na het instorten van de huizenmarkt. Ten opzichte van de piek in 2008 zijn de huizenprijzen bijna 20 procent gedaald tot op het niveau van 2003. Maar dat is juist het moment om als belegger in te stappen, want de markt krabbelt weer op, zeggen ze bij Munt. Het pensioengeld wordt ook alleen gebruikt voor verstrekking van nieuwe hypotheken. Die vallen onder het nieuwe regime van verplicht volledig aflossen als je tenminste hypotheekrenteaftrek wilt.

Het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen is ook relatief klein. Vorig jaar klopten ruim 4.500 huishoudens aan bij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omdat ze hun huis met verlies moesten verkopen en met een ‘restschuld’ zitten. Dat is slechts één promille van alle koopwoningen in Nederland.

Pensioenfondsen beleggen hun geld ook (internationaal) gespreid om de risico’s te verkleinen. PMT, het metaalfonds dat nu 1 miljard euro in hypotheken steekt, heeft bijvoorbeeld in totaal ruim 55 miljard euro belegd vermogen.

5 Hoe zit het met dat plan voor een nationale hypotheekbank?

Munt staat geheel los van het plan voor een Nationale Hypotheek Instelling (NHI). Op verzoek van het kabinet heeft pensioenbeheerder APG een jaar geleden een nieuw model voor pensioenfondsen, verzekeraars en bedrijven uit binnen- en buitenland gepresenteerd. De NHI zou ‘hypotheekobligaties’ met 100 procent staatsgarantie aan grote beleggers moeten gaan verkopen. Met de opbrengst daarvan kunnen banken weer hypotheken financieren, is het idee. Maar het is al maanden stil rond het plan. Het kabinet is nog in gesprek met de Europese Commissie, want de NHI moet binnen de regels voor staatssteun vallen, staat in de Miljoenennota. De bedoeling is dat de hypotheekbank op 1 januari een feit is.