Vraagt jouw bank (alweer) te veel rente op je hypotheek?

Foto iStock

Van plan om een nieuwe hypotheek af te sluiten en te profiteren van de historisch lage rente? Zoek een buitenlandse bank en neem spaargeld mee, adviseert hoogleraar economie Maarten Pieter Schinkel:

“Als je dat inbrengt bij het afsluiten van een hypotheek die lager is dan de waarde van je huis, kun je bij bijvoorbeeld een Duitse bank een hypotheek krijgen die zo een dikke 0,5 procent scheelt met Nederlandse banken.”

Vragen Nederlandse banken te veel rente op hypotheekleningen?

Lucratieve hypotheken

In theorie is het verdienmodel van banken eenvoudig. Ze trekken geld aan, bijvoorbeeld spaargeld, betalen daar rente voor en lenen dat geld uit tegen een hogere rente. Het verschil, de rentemarge, is winst.

Nederlandse banken ontkennen dat hun rentemarge de afgelopen jaren flink is gestegen. Consumentenorganisaties, de Vereniging Eigen Huis en enkele wetenschappers stellen dat banken te veel verdienen aan hypotheken.

Neem ABN Amro: op spaarrekeningen biedt de bank een rente van ongeveer 1 procent. De laagste hypotheekrente bij ABN Amro is 3,4 procent bij een looptijd van 5 jaar.

Dus: ABN Amro heeft een rentemarge van 2,4 procent?

Nee, zeggen de banken. De hypotheekleningen die ze verstrekken, bestaan niet alleen uit spaargeld. Nederlanders sparen voor een groot deel via pensioenfondsen. Daar hebben banken weinig aan. Dus moeten ze op een andere manier aan geld komen. Door te lenen op de internationale kapitaalmarkt bijvoorbeeld. Of door hypotheekleningen die ze al verstrekt hebben in pakketjes te verkopen aan beleggers, het zogeheten securitiseren. Maar dat is duurder, zeggen banken, dan spaargeld aantrekken. En dus is een vergelijking tussen alleen de spaarrente en de hypotheekrente niet mogelijk.

De NMa, tegenwoordig Autoriteit Consument en Markt, deed in 2011 onderzoek naar de rentemarges van Nederlandse banken. Conclusie: die waren in 2009 inderdaad van historisch hoog niveau, maar in 2011 alweer genormaliseerd. In de formule die de NMa had gebruikt wordt de rentemarge berekend door van de hypotheekrente in bepaalde verhoudingen de rentetarieven af te trekken die banken zelf moeten betalen voor geld dat ze ophalen. Ook worden de kosten van strengere kapitaaleisen en de premies voor risico’s meegerekend.

Gebrek aan concurrentie

Met die formule gingen hoogleraar Schinkel en promovendus Mark Dijkstra aan de slag. Ze berekenen er de marge mee die banken maken op hypotheken. Schinkel: “Uit ons onderzoek blijkt dat de rentemarge van banken sinds 2011 flink gestegen is. Precies nadat de NMa haar onderzoek afrondde.”

Volgens Schinkel en Vereniging Eigen Huis kunnen de banken de marge hoog houden door concurrentiegebrek. ABN Amro, ING en Rabobank hebben samen meer dan 70 procent van de Nederlandse hypotheekmarkt in handen. Meer concurrentie zou volgens Schinkel helpen. Maar uit onderzoek van KPMG bleek dit jaar dat strenge eisen van toezichthouder De Nederlandsche Bank het buitenlandse banken moeilijk maakt in Nederland te opereren.

Europees gemiddelde

Schinkel wijst op de hypotheekrente in andere Europese landen.”Tot 2009 zat Nederland op het Europees gemiddelde, nu hebben we één van de allerhoogste tarieven van Europa.” Banken wijzen dan vaak op de afwijkende hypotheekmarkt in Nederland: onvoldoende spaargeld om hypotheken te financieren en relatief hoge hypotheken ten opzichte van de waarde van het huis. Schinkel:

“Maar die kenmerken heeft de Nederlandse markt al tientallen jaren. Waarom liepen we voor de crisis dan wel gelijk met het Europees gemiddelde?”

Doordat er toen hevige concurrentie was, zegt de Rabobank. Volgens de marktleider zijn de marges op hypotheekleningen de laatste jaren hersteld tot “bedrijfseconomisch verantwoorde niveaus”. Voor de crisis leed Rabo naar eigen zeggen juist verlies op nieuwe hypotheken.

Dat lijkt Schinkel sterk. “Dan zouden banken tussen 2003 en augustus 2008 gemiddeld structureel verlies moeten hebben geleden op hypotheken? Dan hebben ze toch ook wat uit te leggen.” Hij praat geregeld met banken, maar krijgt nooit volledig inzicht in hoe hun rentetarieven tot stand komen.

“Ze doen het in feite volgens onze formule. Maar, zo legde een bank mij uit, daar kwam nog de X-factor bij. Zo noemden ze dat.”

Wat dat was? “Een soort vage variabele waarmee de marge verhoogd kan worden. Voor mij duidt dat vooralsnog op gebrekkige concurrentie.”