Hoge rente is niet uit te leggen

Vragen banken te veel rente op hypotheken? Inzicht in de opbouw van het tarief geven ze in ieder geval niet.

Rentemarge van Nederlandse banken sinds 2011 gestegen

Een nieuwe hypotheek afsluiten? En zoveel mogelijk profiteren van de historisch lage rente?

Twee tips, zegt de Amsterdamse hoogleraar economie Maarten Pieter Schinkel. „Zoek een buitenlandse bank en neem spaargeld mee. Leen desnoods geld van je oma. Als je eigen spaargeld inbrengt bij het afsluiten van een hypotheek die lager is dan de waarde van je huis, kun je een lagere rente krijgen. Neem bijvoorbeeld een Duitse bank. Dat scheelt zo 0,5 procent met Nederlandse banken.”

Vragen Nederlandse banken te veel rente op hypotheekleningen? Berekenen ze historische lage rente onvoldoende door aan de consument?

Het is een terugkerende discussie. Nederlandse banken ontkennen dat hun rentemarge de afgelopen jaren flink gestegen is. Consumentenorganisaties, de Vereniging Eigen Huis en een aantal wetenschappers stellen dat banken veel te veel verdienen aan hypotheken.

Uitlenen

In theorie is het verdienmodel van banken eenvoudig. Ze trekken geld aan, bijvoorbeeld spaargeld, betalen daar rente voor en lenen dat geld uit tegen een hogere rente. Het verschil, de rentemarge, is de winst voor een bank. Neem ABN Amro, die bank biedt op al haar spaarrekeningen een rente van circa 1 procent. De laagste hypotheekrente bij ABN Amro bedraagt rond 3,4 procent bij een looptijd van 5 jaar.

Dus ABN Amro heeft een rentemarge van 2,4 procent?

Nee, zo eenvoudig is het niet, zeggen de banken. De hypotheekleningen die ze verstrekken, bestaan niet alleen uit spaargeld. Nederlanders sparen wel veel, maar voor een groot deel via pensioenfondsen. Daar hebben banken weinig aan. Dit verschil tussen het totaal aan Nederlands spaargeld en het totaal aan hypotheekleningen is de zogeheten funding gap. Banken moeten daarvoor op een andere manier aan geld zien te komen. Ze lenen geld op de internationale kapitaalmarkt en ze kunnen geld binnenhalen door hypotheekleningen die ze al verstrekt hebben in pakketjes te verkopen aan beleggers, het zogeheten securitiseren. Maar op die manieren geld aantrekken is veel duurder, zeggen banken, dan het aantrekken van spaargeld. Daarom is een vergelijking tussen alleen de spaarrente en de hypotheekrente niet mogelijk.

Formule

De NMa, tegenwoordig Autoriteit Consument en Markt, deed in 2011 onderzoek naar de rentemarges van Nederlandse banken. Zij concludeerde dat de marge in 2009 inderdaad historisch hoog was, maar dat die in 2011 weer genormaliseerd was. De formule die de NMa had gebruikt om de marge te berekenen, was voorgelegd aan de grootste Nederlandse banken en die konden zich daarin vinden. In die formule wordt de rentemarge berekend door van de hypotheekrente in bepaalde verhoudingen de rentetarieven af te trekken die banken betalen voor verschillende soorten kapitaal dat ze moeten ophalen. In de formule worden ook de kosten van de strengere kapitaaleisen en de premies voor risico’s meegerekend.

Met die formule ging hoogleraar Schinkel samen met zijn promovendus Mark Dijkstra aan de slag. Ze berekenen er de marge mee die banken maken op hypotheken. Schinkel: „Uit ons onderzoek blijkt dat de rentemarge van banken sinds 2011 weer flink gestegen is. Precies vanaf het moment dat de NMa haar onderzoek afrondde.” Volgens Schinkel en Vereniging Eigen Huis kunnen de banken de marge zo hoog houden door de gebrekkige concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt. ABN Amro, ING en Rabobank hebben gezamenlijk meer dan 70 procent van die markt in handen. „In de praktijk volgen de banken elkaar en vooral Rabobank als marktleider.” Meer concurrentie zou volgens Schinkel helpen. Maar uit onderzoek dit jaar van KPMG blijkt dat het door strenge eisen van De Nederlandsche Bank voor buitenlandse banken moeilijk is in Nederland te opereren.

Schinkel wijst op de hypotheekrente in anderen Europese landen. „Tot 2009 zat Nederland op het Europees gemiddelde, nu heeft Nederland één van de hoogste tarieven in Europa.”

Banken wijzen dan vaak op de afwijkende hypotheekmarkt in Nederland; niet genoeg spaargeld om de hypotheken te financieren en de relatief hoge hypotheken ten opzichte van de waarde van het huis. Schinkel: „Maar die kenmerken heeft de Nederlandse markt al tientallen jaren. Waarom liepen we dan voor de crisis wel in de pas met het Europees gemiddelde?”

Dat kwam toen juist door de hevige concurrentie, zegt de Rabobank. Volgens haar zijn de marges op hypotheekleningen de laatste jaren juist weer hersteld tot „bedrijfseconomisch verantwoorde niveaus”. In de jaren voor de crisis leed Rabo naar eigen zeggen door de concurrentie juist verlies op nieuwe hypotheken.

Dat lijkt Schinkel sterk. „Dan zouden ze in de jaren voor de crisis vanaf 2003 tot augustus 2008 in onze analyse gemiddeld structureel verlies moeten hebben geleden op hypotheken.” Hij praat geregeld met banken over hun rentetarieven. Nooit krijgt hij volledig inzicht hoe het tarief tot stand komt. „Ze doen het in feite volgens onze formule. Maar, zo legde een bank mij een keer uit, daar kwam dan nog de X-factor bij. Zo noemden ze dat.” Wat dat was? „Een soort vage variabele waarmee de marge verhoogd kan worden. Voor mij duidt dat vooralsnog op gebrekkige concurrentie.”