Kunnen wij profiteren van de lage rente?

Wij willen graag profiteren van de lage hypotheekrente, maar we krijgen een enorme boete als we onze hypotheek oversluiten. Is rentemiddeling een betere optie?

Veel huiseigenaren kijken verlekkerd naar de almaar slinkende hypotheekrentes. In 2009 kostte een annuïteitenhypotheek met Nationale Hypotheekgarantie nog 6 procent bij tien jaar rentevast. Tegenwoordig betaal je pakweg 3,6 procent. Maar inderdaad, tussentijds oversluiten is te duur. Van de rentebesparing gaat ten eerste vaak 70 tot 90 procent op aan boeterente. Weliswaar mag je die boete fiscaal aftrekken, maar door het enorme bedrag – niet iedereen heeft dat trouwens liggen – kan je hoogste hypotheektarief zakken van bijvoorbeeld 52 naar 42 procent, waardoor je nettohypotheeklasten stijgen. Daarnaast kost oversluiten vaak advies- of administratiekosten. En bij verandering van geldgever komen daar nog notaris- en vaak taxatiekosten bij.

Een alternatief is rentemiddeling. Daarbij kun je, tegen betaling van zo’n 250 euro administratiekosten en zonder over te sluiten, deels meeliften met de huidige marktrente. Een beperkt aantal aanbieders doet aan rentemiddeling, zoals Directbank, ING, SNS Bank, SPF Beheer en WestlandUtrecht Bank. Centraal Beheer Achmea, Obvion en Woonfonds doen niet aan rentemiddeling bij budgethypotheken.

Rentemiddeling is er in twee smaken. Bij de ene wordt de huidige rente via een formule ‘gemiddeld’ met de actuele rente voor een nieuwe rentevaste periode. De andere gaat uit van de boeterente die je bij oversluiten zou betalen. Die boete wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode. Je moet bijvoorbeeld nu nog ruim twee jaar 4,8 procent betalen. Na rentemiddeling betaal je tien jaar 4,1 procent, 0,5 procent meer dan de actuele rente van 3,6 procent.

Ga je rekenen, dan blijkt dat rentemiddeling per saldo niets oplevert. Het is een sigaar uit eigen doos, waarvoor je administratie- en/of advieskosten betaalt. Rentemiddeling doe je dan ook niet om goedkoper uit te zijn. Wel kun je er snel je hypotheeklasten mee verlagen als je krap zit. Of zekerheid kopen, omdat je een rentestijging vreest. Maar komt die visie niet uit, dan heb je onnodige kosten gemaakt.

Direct lagere rentelasten zijn soms ook haalbaar doordat je door een verhuizing boetevrij kunt aflossen. Of doordat je bank een onterechte opslag op je rente schrapt, omdat je hypotheek hooguit driekwart van de woningwaarde bedraagt. Veel grote banken passen je rente dan tussentijds gratis aan. Je moet er wel zelf om vragen. In de geldwereld krijg je niets vanzelf.