‘Bom moest onschadelijk gemaakt worden’

De wankelende woningcorporatie Vestia heeft een plan om weer gezond te worden. Andere corporaties moeten mogelijk weer meebetalen, zegt toezichthouder CFV.

Vestia gaat vooral verkopen buiten het ‘kerngebied’

Eindelijk zat er eens goed nieuws bij de post van Vestia. Gisteren ontving de woningcorporatie een brief waarin de financiële toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) het verbeterplan goedkeurt. Twee eerdere plannen werden afgewezen.

Vestia moest in dat plan uitleggen hoe het in de toekomst weer op eigen benen denkt te kunnen staan. De corporatie viel in 2012 bijna om door speculatie met derivaten (rentecontracten). Met de toezichthouder werd afgesproken dat het tien jaar de tijd krijgt om weer gezond te worden. Eind 2021 moet Vestia financieel hersteld zijn. Het CFV vertrouwt erop, zegt directeur Daphne Braal in haar kantoor in Baarn, dat dit met het nieuwste plan gaat lukken.

Toch betekent dat niet dat de andere woningcorporaties, die gezamenlijk 675 miljoen euro aan saneringssteun moesten bijdragen, nu opgelucht kunnen ademhalen. De komende drie jaar kan Vestia het op eigen kracht. Maar daarna is mogelijk opnieuw steun nodig.

Dat komt vooral door de enorme schuldenlast – vorig jaar was die in totaal 5,7 miljard euro. Belangrijkste oorzaak daarvoor is, zegt Braal, dat Vestia „een heleboel extra leningen” moest afsluiten om het derivatenprobleem op te lossen. Het kan pas weer voldoen aan de normen van een gezonde corporatie als een groot deel van die leningen wordt afgelost.

De komende jaren is dat geen probleem: er kan 800 miljoen euro afgelost worden. Dat geld wordt gehaald uit de verkoop van woningen. Een groot deel daarvan is al binnen, dankzij de verkoop van 5.500 woningen voor ruim een half miljard euro aan de Duitse vastgoedbelegger Patrizia.

Maar na 2017 wordt het mogelijk wél problematisch. Vanaf dat moment zijn er ruim veertig jaar nauwelijks reguliere ‘aflossingsmomenten’. Deels komt dat door de oplossing van het derivatendebacle, deels doordat Vestia dat eerder zelf zo met de banken heeft afgesproken. Dat gebeurde in de tijd dat er nog niets aan de hand leek en Vestia alvast veel geld leende om dat in de toekomst te investeren.

Veel huizen blijven verkopen om daarmee vervroegd af te lossen, kan alleen als de rente stijgt. Vestia ging de leningen aan voor een gemiddelde rente van 4 procent. Nu is die gemiddeld lager dan 2 procent. Zou Vestia vervroegd aflossen, dan schieten de banken er het verschil bij in. Veel geld, dat Vestia zelf zou moeten bijleggen.

Hoe wordt dat in het nieuwe verbeterplan opgelost?

„Als de gemiddelde rente na 2017 lager dan 3 procent is, stopt Vestia met de grootschalige verkoop van woningen die nu in gang is gezet. Anders daalt de waarde op de balans en neemt de verdiencapaciteit af, terwijl er geen mogelijkheid is om de leningen af te lossen. Dat zou een verslechtering zijn. Er worden dan alleen nog afzonderlijke woningen verkocht. De opbrengst wordt geïnvesteerd in het bestaande bezit. Zo wordt de levensduur daarvan verlengd, en dus ook de balans gezonder.”

Maar dat is vast niet voldoende om in 2021 weer financieel gezond te zijn.

„Nee. Dus moet er in dat geval opnieuw saneringssteun komen. Bij een gemiddelde rente van 3 procent gaat het volgens een berekening van Vestia om 686 miljoen euro. Bij een lagere rente om nog meer.”

Geen leuk nieuws voor de andere corporaties, die dat moeten betalen.

„Het gunstige is dat Vestia er alles aan doet om zelfstandig tot financieel herstel te komen. En dat er de komende drie jaar in elk geval geen saneringsbijdrage nodig is. Maar de toekomst is een heel onzekere factor, inderdaad. Niemand weet hoe de rente zich ontwikkelt.”

Vestia heeft in 2012 bij tien banken de derivaten afgekocht voor 1,9 miljard euro. Maar er loopt nog een gerechtelijke procedure tegen Vestia van een elfde bank, Credit Suisse. Die wilde niet meedoen aan de deal. De bank eist ruim 80 miljoen euro van Vestia.

Hoe erg is het als de rechter Credit Suisse gelijk geeft?

„Het is een aanzienlijk bedrag, maar niet vergeleken met de miljarden die de balans van Vestia nu nodig heeft. Als de rechter de claim toewijst, is die op te vangen.”

Het huidige bestuur van Vestia wil ruim 31.000 van de in totaal meer dan 96.000 woningen verkopen. Het merendeel van de woningen die verkocht worden, bevindt zich buiten de regio’s Den Haag en Rotterdam. Zo blijft er een kerngebied over. In 2021 moet Vestia volgens het verbeterplan met eenderde afgeslankt zijn. Braal: „Dat is een enorme opgave. Zoiets is in Nederland nog nooit vertoond.”

In de verhoren van de parlementaire enquêtecommissie deze zomer zei Braal dat het goed zou zijn als corporaties failliet kunnen gaan. Nu kan dat niet vanwege de zekerheidsstructuur, waarin corporaties elkaar redden als het misgaat.

Voor Vestia is de mogelijkheid van een faillissement wel onderzocht, zegt Braal. „Maar Vestia is zo’n enorme corporatie met zo enorm veel leningen, dat het met een faillissement de hele zekerheidsstructuur zou omtrekken. De sector zou in één keer miljarden en miljarden moeten aflossen bij de banken. Dat was geen optie. De bom moest onschadelijk worden gemaakt.”

Dit systeem kent veel lusten, zegt Braal. Veiligheid, bijvoorbeeld, en de mogelijkheid om goedkoop te lenen bij de banken. Maar het leidt volgens haar ook tot fout gedrag. „Corporaties weten dat ze altijd worden gered en nemen daardoor meer risico’s dan ze aankunnen. Banken weten dat ze hun geld toch wel krijgen, en hoeven de risico’s dus niet zo goed te beoordelen. Er moet echt nog een debat worden gevoerd over de vraag hoe we die perverse prikkels nou gaan aanpakken.”

U zei tijdens de verhoren ook dat een stijgende rente risicovol is voor de corporaties. De impact van de hogere rentelasten zou enorm zijn. Wat is nou wenselijker: een hogere rente of een lage?

Braal lacht. „Dat is inderdaad heel paradoxaal. Vestia heeft een hogere rente nodig om op eigen kracht te kunnen herstellen. Voor de andere corporaties is het nadelig dat lenen dan weer duurder wordt. We hebben niet berekend wat voor hen het gunstigst is.”

    • Anne Dohmen