Tonnen voor zestig vierkante meter - de Amsterdamse woningmarkt gaat Tokio achterna

AMSTERDAM - Een luchtfoto van het Amsterdamse centrum. Het centrum is op 30 april het decor van de inhuldiging van koning Willem-Alexander. ANP JERRY LAMPEN

Er verschijnt een advertentie op internet. Een kleine zestig vierkante meter voor 239.500 euro in de Amsterdamse wijk Oud-West. Binnen een dag melden zich meer dan veertig mensen aan.

Zo gaat het nu op de Amsterdamse huizenmarkt. Die is het afgelopen kwartaal abrupt omgeslagen. In verschillende stadsdelen is de periode waarin een huis te koop staat gehalveerd vergeleken met de voorgaande kwartalen. Een appartement, verreweg het meest voorkomende type woning in Amsterdam, kost nu gemiddeld 227.000 euro. Dat blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. Ruim 6 procent meer dan een kwartaal eerder, en bijna 11 procent meer dan een jaar eerder.

Oververhitting op de Amsterdamse woningmarkt

Amsterdamse makelaars spreken van een “dreigende oververhitting” van de woningmarkt binnen de ring. Nadat de kopers het jarenlang voor het zeggen hadden, verschuift de balans weer naar de verkopers. Hebben zij een goed onderhouden appartement in een leuke buurt? Dan gaan ze echt niet onderhandelen over een paar duizend euro minder. In sommige wijken, zoals Amsterdam-Zuid, krijgen ze eerder méér dan ze vragen.

Gemiddeld wordt een huis in Amsterdam nu binnen 58 dagen verkocht. Dat is snel: vaak betekent het dat een huis dan hooguit een of twee weken te koop heeft gestaan voordat het eerste bod is uitgebracht. Het proces van koopcontract tekenen en financiering rondkrijgen duurt vervolgens nog weken, meestal wordt het huis pas daarna uit de verkoop gehaald. Een kwartaal eerder was de verkooptijd nog bijna dubbel zo lang (103 dagen), een jaar eerder ook (107 dagen).

Het aantal verkochte woningen en de verkoopprijs lopen in Amsterdam snel op, terwijl het aantal dagen in de verkoop bijna is gehalveerd:

Dát is oververhitting, zegt makelaar Bob Vredevoort, tevens secretaris van de Makelaarsvereniging Amsterdam. Veertig mensen die binnen een week op een bezichtiging verschijnen. Meteen moeten beslissen, een bod doen. Eentje wint, de andere 39 gaan door naar het volgende huis – ze zoeken allemaal hetzelfde. En wie een paar keer een bod heeft verloren, is eerder bereid meer te bieden dan de vraagprijs.

Maar de verschillen zijn groot

Hoewel het op de woningmarkt in het grootste deel van Nederland beter gaat dan vorig jaar, zijn de verschillen groot. In de studentensteden is het herstel het sterkst. In Leiden daalde de verkooptijd in een jaar tijd met 36 procent naar 86 dagen, in Utrecht met bijna 38 procent naar honderd dagen. De prijzen stegen er.

Maar op het platteland, aan de randen van het land, is van herstel soms nog helemaal geen sprake. Zo liep in Noordoost-Groningen de verkooptijd op naar 261 dagen en daalden de prijzen afgelopen jaar met bijna 10 procent.

Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft, zal die trend doorzetten. Een herstellende woningmarkt in Amsterdam was altijd een goede voorspeller voor de rest van Nederland, maar dat hoeft nu niet meer zo te zijn.

Hij voorspelt een driedeling van de Nederlandse woningmarkt: de steden met heel veel vraag, gebieden met evenwicht - de periferie om de steden heen - en de gebieden waar juist (te) weinig mensen willen wonen. Dat zijn bijvoorbeeld de plattelandsgebieden in het oosten van het land, in Limburg, Groningen, Zeeuws-Vlaanderen. Boelhouwer: “Je kunt je afvragen of de huizenprijzen daar ooit weer gaan stijgen.”

Straks: wonen in een kast?

Boelhouwer is ervan overtuigd dat de oververhitting in Amsterdam, en in mindere mate in andere steden, doorzet. Mensen hebben lang gewacht en slaan nu toe. Starters omdat ze geloven dat de prijzen vanaf nu blijven stijgen. En doorstromers omdat hun restschuld dankzij de stijgende prijzen weer kleiner wordt en ze hun oude huis kunnen verkopen. De hypotheekrente is bovendien historisch laag.

En daarbij, zegt Boelhouwer, zal het woningtekort de komende jaren “heel fors” oplopen, met zo’n 5 procent. In Amsterdam zelfs met het dubbele. In heel Nederland zal een tekort ontstaan van zo’n 300.000 woningen. Terwijl de vraag naar woningen blijft groeien, worden er voorlopig minder nieuwe huizen bijgebouwd.

Een goed alternatief voor kopen is er in Amsterdam niet. Recent maakte Pararius, dat via internet huurwoningen aanbiedt, bekend dat de huren in de hoofdstad nog nooit zo hoog zijn geweest als nu. Afgelopen kwartaal zijn de prijzen in de vrije huursector gestegen met 5,6 procent in vergelijking met een jaar eerder. Eén Amsterdamse vierkante meter kost maandelijks 19,31 euro. In de rest van Nederland bleven de huren in de vrije sector ongeveer gelijk, met gemiddeld 12,42 euro per vierkante meter.

Toch blijft de trek naar Amsterdam de komende jaren toenemen, zegt Boelhouwer. Ook al is de hoofdstad hard op weg naar een Londens scenario, waar het “alweer een volkomen gekte” is op de woningmarkt, met maandelijkse forse prijsstijgingen. Naar Parijs, waar het volstrekt normaal is om op 30 vierkante meter te leven. Of Tokio: “Daar wonen mensen in kasten.”