Kabinet schept weer een huizenluchtbel

Betaalbare huurwoningen zijn het beste alternatief voor de schuldenslavernij op de markt voor koopwoningen, schrijven Barend Wind, Liselotte van Vliet en Manuel Aalbers.

illustratie luojie

Voor het eerst sinds het uitbreken van de economische crisis zitten huizenprijzen weer in de lift. De Nederlandse Vereniging van Makelaars en de Vereniging Eigen Huis laten weten dat een woning weer een degelijke investering is en dat potentiële kopers ‘hun slag kunnen slaan’. Op het eerste gezicht lijkt het stimuleringspakket van de overheid zijn vruchten af te werpen. Wanneer prijzen stijgen, komen in theorie immers minder woningen ‘onder water te staan’.

Wie echter de ontwikkelingen op woningmarkt in de laatste decennia in ogenschouw neemt, zal zien dat de bejubelde stijging van de woningprijzen niets anders betekent dan een toename van de hypotheekschuld. Recentelijk heeft het Internationaal Monetair Fonds voor de zoveelste keer gewaarschuwd dat deze buitenproportionele schuldenberg de Nederlandse economie aan de rand van de afgrond kan brengen.

Terwijl onze politici bekvechten over de uitkomsten van de parlementaire enquête woningbouwcorporaties, staat de regering voor een fundamentele keuze: zet ze in op verdere groei van de woningwaarde of zet ze in op toegankelijke en betaalbare woningbouw?

De financiële crisis is de aanleiding, maar niet de oorzaak van de problemen op de Nederlandse woningmarkt. Ruim dertig jaar geleden werd de kiem voor de huidige problemen al gelegd. De Rijksoverheid committeerde zich aan het streven om een koopwoning voor Jan Modaal mogelijk te maken. De grote banken kregen met steeds minder overheidsregels te maken en werden toegestaan grotere risico’s te nemen, waardoor meer mensen meer geld konden lenen. De hypotheekrenteaftrek en financiële deregulering zorgen ervoor dat Nederlandse huishoudens aan het einde van de jaren negentig 125 procent van de waarde van hun huis konden lenen, zodat ze meteen een nieuwe badkamer met vloerverwarming en een kookeiland konden installeren.

Door het voortdurend opdrijven van de woningprijzen bleef het risico op een restschuld op korte termijn beperkt. Maar op lange termijn legde dit een tijdbom onder de woningmarkt. Die woningprijzen stegen sneller dan de inkomens. Inmiddels heeft ons land de hoogste gemiddelde woningprijzen van Europa.

De woningprijzen stegen, maar het gemiddelde eigen vermogen in de woning steeg nauwelijks mee. Al voor de crisis, in 2006, stond ruim een half miljoen woningen onder water.

Sinds de jaren ’90 werd het steeds minder gebruikelijk spaargeld te gebruiken voor het verkrijgen van een koopwoning, waardoor veel starters hun wooncarrière beginnen met een negatief vermogen. Terwijl starters (tussen 25 en 35 jaar) in 1994 gemiddeld bijna 60.000 euro van hun hypotheek hadden afgelost, is dit bedrag in 2012 afgenomen tot 3.000 euro. Tel hierbij op dat de aflossingsvrije hypotheek de laatste twintig jaar de populairste financieringsvorm van de eigen woning was en je begrijpt dat de onderwater staande hypotheken niet zozeer worden veroorzaakt door een daling van de prijzen, maar vooral door een stijging van de schuld.

De ministers Blok en Dijsselbloem gaan op oude voet verder. Ze gaan de crisis op de woningmarkt te lijf door in te zetten op prijsherstel. Tijdens Prinsjesdag kondigde het kabinet een uitgebreid stimuleringspakket voor de woningmarkt aan. Deze regelgeving maakt het voor mensen fiscaal aantrekkelijker een nieuwe woning te kopen, zonder de vorige woning met verlies te verkopen. In een fors aantal gevallen is het mogelijk de hypotheekrente van twee woningen van de belasting af te trekken. Inmiddels kost de hypotheekrenteaftrek de schatkist 11,75 miljard euro per jaar, terwijl we slechts 2,7 miljard euro uitgeven aan de huurtoeslag. Door de huizenbezitter fiscaal te ontzien, matsen Blok en Dijsselbloem de banken, terwijl ze het land opzadelen met steeds meer schulden. Het lijkt dan ook eerder om een stimuleringspakket voor de financiële markt te gaan.

De schuldenberg is een essentieel probleem op de woningmarkt. Dit probleem zal groeien met ieder nieuw stimuleringspakket en het zal de betaalbaarheid verder onder druk zetten. De enorme woningschulden zullen pas afnemen wanneer financieringscriteria worden aangescherpt en starters een alternatief geboden wordt in de betaalbare huursector.

Dit biedt ze de mogelijkheid een vaste plek op de arbeidsmarkt te veroveren, een stabiele relatie aan te gaan en eventueel te sparen voor een toekomstige hypotheek.

De woningprijzen zullen dan nauwelijks meer toenemen, maar wanneer de inkomens op een normale manier blijven groeien, neemt de schuld langzamerhand af.

Minister Blok mist een grote kans door de herziening van het corporatiestelsel overhaast naar de Kamer te sturen. Niet alleen omdat hij daarmee de uitkomst van een parlementaire enquêtecommissie naast zich neerlegt, maar ook omdat betaalbare huurwoningen het beste alternatief vormen voor de schuldenslavernij die op de markt voor koopwoningen bestaat door het prijsstimuleringsbeleid.