In een aap kun je niet wonen

Al komen woningcorporaties onder onder strenger toezicht te staan, het risico op wantoestanden blijft aanwezig. Dat concluderen getuigen in de parlementaire enquête Woningbouwcorporaties.

Dat het heel erg mis was in de volkshuisvesting hoefde de parlementaire enquêtecommissie Woningbouwcorporaties niet aan te tonen. De kranten stonden vol met verhalen over fraude en speculatie. Strafzaken tegen fraudeverdachten lopen. Maar wat zijn we wijzer geworden van de deze week afgeronde openbare verhoren door Tweede Kamerleden?

In ieder geval dat het een illusie was dat woningcorporaties elkaar wel met zelfregulering in het gareel zouden houden. In de twintig jaar sinds de verzelfstandiging van de volkshuisvesting hield de overheid nauwelijks grip op de sector. De financiële toezichthouder die er was, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), werd gezien als „een ongewenst kind”. Het fonds kreeg van corporaties geen informatie en kon geen sancties opleggen. Er was dankzij CFV wel de schijn dat er toezicht werd gehouden.

Na de verzelfstandiging van de sector in de jaren 90 „klotste het geld tegen de plinten”, zei Jan van der Moolen, oud-directeur van het CFV. Dat werd niet allemaal besteed aan de huisvesting van huurders met weinig geld, maar ook aan allerlei nevenactiviteiten en enorme salarissen voor de corporatiebazen. De een reed op kosten van de zaak in een Maserati, de andere liet zich trakteren met een helikoptervlucht naar de Tour de France. Er ontstond „een omgekeerd Robin Hood-effect”, zoals Ronald Paping, die als directeur van de Woonbond voor de huurders opkomt, het omschreef.

Maar er zijn meer conclusies te trekken, na zes weken verhoren.

1 In een aap kun je niet wonen

Corporaties moesten huizen bouwen voor mensen met weinig geld, maar ook zorgen voor de ‘leefbaarheid’ in buurten en wijken. Een dusdanig vage term dat corporaties allerlei vreemde nevenactiviteiten ontplooiden. Zoals Ronald Paping van de Woonbond het tijdens zijn verhoor omschreef: „In de slipstream gebeurden er allerlei gekkigheden.”

Toezicht van het ministerie was er nauwelijks, die liet het oordeel meestal over aan gemeenten. Maar op het departement bleek wel een toetsingscommissie te zijn waar verzoeken werden ingediend. )

Een campus bouwen of een stoomschip opknappen? Moest kunnen, meende het ministerie aanvankelijk. De enquêtecommissie onthulde de afgelopen weken ook verzoeken die de toets níét doorstaan hadden: „Een olifantenparade, vakantie op Terschelling voor huurders, adoptie van een aap in het buitenland. Een weidevogelgebied”, somde Kamerlid Anne Mulder op. Het toezicht was beperkt, maar heeft dus niet volledig gefaald.

Veel getuigen, onder wie ook huidig minister Stef Blok (Wonen, VVD) – hebben de conclusie getrokken dat corporaties moeten gaan doen waarvoor ze bedoeld zijn: mensen met minder inkomen voorzien van een fatsoenlijke woning.

2 Een corporatie uit Rotterdam heeft niets te zoeken in Groningen

Hoe groot is de ideale corporatie? Het gemiddelde aantal woningen per corporatie is, door fusies, tussen 2001 en 2012 gestegen van iets meer dan 4.000 naar ruim 6.000. Dat blijkt uit recent onderzoek van onderzoeksinstituut COELO. Op de omvang van het Rotterdamse Vestia – 90.000 huizen in Zuid-Holland, maar ook zo ver weg als Drenthe en Groningen – was het systeem niet berekend, zeiden verschillende getuigen tijdens de verhoren.

Het had nooit zover moeten komen, zei Marnix Norder, voormalig wethouder in Den Haag, de stad waar Vestia ook veel huizen bezit. Een corporatie van een dergelijke schaal „heeft helemaal geen relatie meer met de mensen die in Den Haag en Rotterdam op de bestuurlijke stoelen zitten.”

Grote corporaties van meer dan 50.000 woningen, die actief zijn in soms wel twintig of dertig gemeenten, zijn volgens Norder niet te besturen. Hoe kunnen gemeenten daar afspraken mee maken?

Het onderzoek van COELO bevestigt dat. Bij 2.500 woningen wordt een corporatie al minder doelmatig. De bureaucratie neemt toe, en volgens de onderzoekers kan bij een te grote corporatie het contact met klanten en omgeving verloren gaan.

Neem het Amsterdamse Ymere, zei Paping van de Woonbond. Met bijna 84.000 eenheden – huizen en winkels – een van de grootste corporaties van Nederland. „Nu probeert Ymere zelfs boven Alkmaar corporaties over te nemen. Die zit een heel breed werkgebied op te tuigen. Waarom is dat nou nodig? Wil je dan per se de grootste worden?”

3 De commissarissen moeten op cursus

De snelle jongen. Goed verhaal. Gedreven, in het belang van zijn huurders, of dat van zichzelf. Uitgerekend de corporatiedirecteuren, die tijdens de verhoren geregeld aan bod kwamen, werden gecontroleerd door commissarissen die geen tegenwicht durfden of konden bieden. Die de kennis misten om hem van repliek te dienen. Of die er al decennia zaten en met de directeur versmolten waren.

Neem Martien Kromwijk, oud-directeur van de Rotterdamse corporatie Woonbron. De kosten voor de renovatie van cruiseschip SS Rotterdam bleven oplopen, maar uit de notulen van de raad van commissarissen bleek geen spoor van kritiek of confrontatie. Hans Zwarts, die na het falen van de commissarissen eind 2008 op Woonbron werd afgestuurd als extern toezichthouder, zei daarover: „Er is stilzwijgend met Martien meegegaan.” Terwijl juist deze man, met zijn „charisma en drive”, een commissaris met overwicht verdiende. „Anders ontstaat er zonnekoninggedrag”, verklaarde Zwarts.

Oud-staatssecretaris Dick Tommel (D66) pleitte, net als veel anderen, voor een verplichte opleiding voor commissarissen. Want het ontbreekt hen niet alleen aan overwicht, maar ook aan kennis. „Ik zou niet graag de toezichthouders de kost geven die niet eens balans kunnen lezen.”

Maar Tommel voorziet dat het nog niet zo eenvoudig is om de juiste mensen te krijgen, omdat ze in relatief weinig tijd en voor een relatief lage beloning wel voor alles verantwoordelijk zijn.

4 Fout gedrag moet de politiek niet belonen

Ook politici waren onder de indruk van de snelle jongens bij grote corporaties, complimenteerden zelfs de directeuren die nu onder vuur staan.

De laatste keer dat er echt politieke consensus was over nut en noodzaak van de volkshuisvesting was toen de sector in de jaren 90 verzelfstandigd werd. Maar toen de scheuren in het nieuwe stelsel zichtbaar werden, was niemand in staat ze te dichten. Ministers of staatssecretarissen zaten er maar enkele jaren of soms slechts maanden. Ook Kamerleden wisselden regelmatig, waardoor heldere regels en steng toezicht uitbleven.

Tijdens de parlementaire enquête bleek dat de derivaten waarmee Vestia speculeerde al in de vorige eeuw verboden waren. Maar niemand die zich met het dossier bezighield, had die regel onthouden.

Volgens oud-Tweede Kamerlid Paulus Jansen (SP) is „90 procent van wat er is gebeurd” de schuld van politiek Den Haag. Zo werden corporaties aangemoedigd om „ondeugend” te zijn. Het CDA had immers volledig vertrouwen in de zelfredzaamheid van het ‘maatschappelijk middenveld’ waartoe corporaties gerekend worden. De VVD vond dat vooral de markt zijn werk moest doen en de overheid zich moest terugtrekken. En de PvdA was voorstander van allerhande nevenactiviteiten van corporaties. Onder elke nieuwe minister bleven de vrijheden van de corporaties bestaan.

5 Nieuwe gevaren liggen al op de loer

Als de parlementaire enquêtecommissie straks op 30 oktober haar eindrapport inlevert en het parlement akkoord gaat met de strengere toezichtseisen van minister Blok, zijn niet alle risico’s op wantoestanden verdwenen. Geen van de getuigen die daarnaar werd gevraagd werd, gelooft in een zó ingenieus systeem. En nieuwe wetgeving kan weer nieuwe problemen veroorzaken. Zo besloot het kabinet tot een forse ‘verhuurdersheffing’ die corporaties moeten ophoesten. Daarvoor mogen ze de huren flink verhogen, maar de vraag is of dat in alle gevallen kan.

Daphne Braal, de huidige directeur van het CFV, uitte daar in haar verhoor haar twijfels over. „Er zit namelijk een grens aan de betaalbaarheid van huren.” Juist als corporaties teruggaan naar hun kern, het verhuren aan mensen met weinig inkomen, kunnen zij de huren niet oneindig verhogen.

De enquêtecommissie vroeg Braal naar andere toekomstige risico’s. Het stijgen van de rente kan problemen veroorzaken, zei zij. De rente op leningen is nu historisch laag. Als die stijgt, kan dat een grote impact hebben op de kasstromen”, aldus Braal.

En dan zijn er nog de risico’s van nieuwe financiële producten. Dat het met derivaten mis kan gaan, dat weten we nu. Maar wellicht hebben de banken nog wel meer risicovolle producten in petto voor de corporaties. Sale and lease back van grond aan commerciële financiers, bijvoorbeeld, zei Braal. Ze wierp de vraag op „of het verstandig is voor corporaties om met deze financiers in zee te gaan”.

Het maakt de sector volgens haar kwetsbaar dat financiële partijen weten dat de corporaties altijd gered zullen worden – is het niet door elkaar, dan wel door de overheid. Voor een groot deel op kosten van de huurders.