Opinie

    • Maarten Schinkel

De huizenmarkt heeft een schuldgevoel

Wel eens 160 miljard euro armer geworden? Misschien voor een klein deeltje: die 160 miljard is het bedrag dat alle koopwoningen sinds de piek van 2008 samen minder waard zijn geworden. In dat jaar waren er volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek ruim 3,88 miljoen koopwoningen, met een gezamenlijke waarde van 990 miljard euro. Wie de sindsdien gebouwde koopwoningen buiten beschouwing laat komt nu op een waarde van een kleine 830 miljard euro voor de woningen die er in 2008 al waren. Dat is 160 miljard minder, een bedrag waar je achteraf best bang van kunt worden.

De prijsdaling heeft forse consequenties. Vanmorgen berichtte het CBS dat woningen in februari met 1,7 procent zijn gedaald op jaarbasis, en dat is méér dan de prijsdaling van 0,5 procent in januari. Erger nieuws: vorig jaar stonden maar liefst 1,4 miljoen huishoudens ‘onder water’: de fiscale hypotheekschuld is hier groter dan de waarde van de woning. Dat is een derde van alle huizenbezitters. En ook de hoogte van de onderwaarde is per huishouden gestegen: van 52.000 euro gemiddeld naar 61.000 euro.

De huizenprijzen zijn terug op het niveau van elf jaar geleden. En dat betekent dat, hoe recenter de aankoop, hoe groter het probleem is. Het verbaast dan ook niet dat vooral jongere huishoudens, tot 45 jaar, onder water staan. De babyboomgeneratie heeft er weinig last van: zij heeft de hypotheek vaak al afbetaald, of heeft zo vroeg gekocht dat er nog steeds veel overwaarde is.

Zie hier de ‘balansrecessie’ in de praktijk. Het zijn niet alleen banken die hun balans moeten herstellen na de financiële crisis, maar ook burgers. Een afnemend vermogen, in de vorm van de waarde van het eigen huis en een toenemende netto schuld die daar mee samenhangt, zijn fnuikend voor de economie.

Het Centraal Planbureau besteedde in zijn dinsdag gepubliceerde Centraal Economisch Plan terecht aandacht aan het zogenoemde ‘vermogenseffect’ op de consumptie.

Volgens de theorie, stelt het CPB, is dat vermogenseffect tussen de 3 en 6 procent. Dat betekent dat een papieren vermogensverlies van 1.000 euro leidt tot een lagere consumptie van 30 euro to 60 euro per jaar. Dat kan verspreid zijn over verschillende jaren, en het kan ook met enige vertraging optreden. Het zou betekenen dat het totale vermogenverlies op de huizenmarkt sinds 2008 heeft geleid tot een lagere consumptie van tussen 5 miljard en 10 miljard euro.

Nu stelde het CBS vanmorgen ook dat, ondanks de voortgaande prijsdaling op de huizenmarkt de prijzen in wezen al redelijk stabiel zijn. En er zijn zat onderzoeksinstituten die een herstel van de woningmarkt voorzien. Kan de consumptie dus weer omhoog?

Het CPB vermoedt dat huishoudens relatief snel op de prijsdalingen van hun woningen hebben gereageerd, en dat het vermogenseffect dus misschien al goeddeels achter de rug is. Dat zou mooi zijn. Het CBS onderstreept ook dat bij de calculaties van huizen die onder water staan de waarde van het beleggings- en spaardeel in de hypotheek niet is ingecalculeerd. De situatie kan in de praktijk dus iets minder erg zijn dan uit de cijfers blijkt.

Maar het CPB stelt dan weer dat huishoudens die onder water staan prioriteit kunnen blijven geven aan het afbouwen van hun netto schuld. Zij zijn bovendien erg gevoelig voor nieuwe vermogenschokken, mochten die optreden.

Conclusie: juich niet te vroeg als de huizenprijzen zich dit jaar echt gaan herstellen. Vermoedelijk zal dat niet snel in de economie terug te zien zijn, want net als veel woningen zelf lijdt de consumptie onder een verschijnsel dat menig huizenbezitter zal herkennen: achterstallig onderhoud.

    • Maarten Schinkel