De ellende begint pas net

Het jongste slachtoffer van de malaise is Rabobank. Hoeveel verliezen komen er nog?

Winkelcentrum Reigersbos in Amsterdam-Zuidoost. Veel banken moeten forse verliezen nemen op hun vastgoed als gevolg van leegstand in onder meer winkelcentra. Foto’s Roger Cremers

Zo rond kwart voor elf ’s ochtends, als de meeste mensen al een stuk of wat kopjes koffie op hebben, is de serveerster in de Douwe Egberts-shop blij dat ze haar eerste cappuccino kan zetten. Woonboulevard Villa Arena is dinsdag al bijna een uur open, maar er is geen klant te zien. De roltrappen tussen de vier verdiepingen van het winkelcentrum staan stil. Het enige geluid is de muziek die uit de boxen in het plafond schalt. Tja, het is nog ochtend, zegt de koffiejuffvrouw. „Al is het ’s middags ook nooit druk.” Dus ze moeten het hebben van het weekend? „Ja, maar dan loopt het ook niet echt.”

De woonboulevard in Amsterdam-Zuidoost werd elf jaar geleden geopend. De locatie is uitstekend bereikbaar per auto, en met het openbaar vervoer via het naastgelegen station Amsterdam Bijlmer. Maar de gehoopte drie miljoen bezoekers per jaar kwamen er nooit. Het bezoekersaantal is jaar in jaar uit op eenderde hiervan blijven steken. Volgens ondernemers is het winkelcentrum met 75.000 vierkante meter – ruim tien voetbalvelden – veel te groot opgezet en zit er teveel van hetzelfde in.

Villa Arena is grotendeels eigendom van het beursgenoteerde vastgoedfonds Corio, dat er circa 65 miljoen euro voor heeft betaald. Eind 2012 heeft het fonds het winkelcentrum te koop gezet. Het past niet meer bij de strategie, is de verklaring.

Historisch dieptepunt

De vraag is hoeveel Villa Arena na jaren crisis waard is. De vastgoedportefeuille van Corio is de laatste jaren flink in waarde gedaald. Begin februari maakte het bedrijf bekend dat het tien winkelcentra in Nederland en één in Frankrijk had verkocht voor in totaal 213 miljoen euro. Dat was 27 procent minder dan de waarde waarvoor dat vastgoed in de boeken stond. De laatste keer dat deze winkelcentra getaxeerd werden, was vorig jaar zomer. Dat betekent dat de centra het afgelopen half jaar enorm in waarde gedaald zijn.

De economische crisis heeft de afgelopen jaren een slachting aangericht onder vastgoedbedrijven, projectontwikkelaars en banken. De ene na de andere ontwikkelaar ging failliet. Vastgoedbedrijven moesten hun vastgoed flink afwaarderen. En banken namen forse voorzieningen op de financieringen die zij hebben verstrekt voor vastgoedprojecten.

Het meest recente slachtoffer is de Rabobank. De coöperatieve bank uit Utrecht presenteerde vorige week haar jaarcijfers. Daaruit bleek dat de vastgoeddivisie vorig jaar 817 miljoen euro verlies gemaakt heeft. Het jaar ervoor bedroeg het verlies nog 113 miljoen euro. Voor het overgrote deel kwam die fikse toename door de „enorme” voorzieningen die Rabo had moeten treffen voor slechte commercieel vastgoedleningen, aldus financieel topman Bert Bruggink. Hij sprak van een „historisch” dieptepunt voor de vastgoedtak.

In totaal zette de Rabobankbank 1,1 miljard euro opzij, op een vastgoedkredietportefeuille van 24,3 miljard. Dat was bijna twee keer zoveel als het jaar ervoor

Problemen verbergen

Die forse voorzieningen vielen samen met de afronding van een onderzoek van toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) naar het vastgoed van Rabo. DNB heeft deskundigen van vermogensbeheerder Blackrock ingehuurd om de vastgoedportefeuilles van alle grote banken door te lichten, om te kijken of er mogelijk verborgen problemen zijn.

Dat onderzoek loopt vooruit op een soortgelijk onderzoek dat de Europese Centrale Bank (ECB) binnenkort gaat uitvoeren bij banken in Europa. Daarbij wordt niet alleen naar vastgoed gekeken maar ook naar leningen aan mkb-bedrijven en hypotheken. Het is bedoeld om duidelijkheid te verschaffen over de financiële situatie van banken.

Sommige banken zouden problemen verbergen omdat dat voor onrust kan zorgen, of in de hoop dat de problemen op termijn vanzelf zouden verdwijnen als het economisch beter gaat. Voor het herstel van het vertrouwen in de financiële sector vindt de ECB het echter noodzakelijk dat banken eerlijk zijn over hun gezondheid. Waar nodig moeten de voorzieningen omhoog en moet er worden afgeschreven.

Bij Rabo werd dat onderzoek de afgelopen maanden uitgevoerd. Juist in die periode heeft de bank met name „forse” dotaties doorgevoerd voor wat betreft de voorzieningen, zegt Rabo in haar jaarverslag. Maar Bruggink was vaag of dat verband met elkaar hield. Op de vraag of de hoge voorzieningen waren getroffen op aandringen van de toezichthouder antwoordde Bruggink dat DNB„dezelfde inschatting heeft gemaakt als wij”.

DNB wil niets zeggen over het onderzoek. Volgens een woordvoerder stuurt de toezichthouder „binnen afzienbare termijn” een brief naar de minister van Financiën om hem te informeren over de uitkomsten van alle onderzoeken.

Wat het DNB-onderzoek bij de andere twee grootbanken (ABN Amro en ING) heeft opgeleverd, is evenmin helder. In ieder geval zijn bij die banken de voorzieningen het afgelopen jaar niet toegenomen. Bij ABN daalden ze zelfs, van 308 miljoen euro in 2012 naar 119 miljoen vorig jaar. Bij ING bleven ze nagenoeg gelijk: 370 miljoen in 2012, 377 miljoen in 2013.

Opvallend is wel dat de voorzieningen bij die banken een stuk lager zijn dan bij Rabo. Analisten wijten dat deels aan het feit dat Rabo sterker op Nederland is gericht, waar het economische herstel achterloopt op andere delen van de wereld. Rabobank heeft ook een mislukt avontuur achter de rug in Ierland: op vastgoedleningen die Ierse dochterbedrijf ACC had uitgezet, werd 250 miljoen afgeschreven. Inmiddels is die tak vrijwel opgedoekt.

Maar het lijkt er ook op dat Rabo trager was dan andere banken. ING maakte in 2008, toen het staatssteun nodig had, meteen schoon schip bij haar vastgoeddivisie. Er werden afdelingen opgeheven en er werd dat jaar 712 miljoen euro afgeschreven. Bij Rabo gebeurde dat pas echt de laatste twee jaar. Analist Tom Muller van vermogensbeheerder Theodoor Gillissen: „Hoop doet leven. Je probeert het zo lang mogelijk uit te stellen.”

Rabobank had daarbij iets meer ‘manoeuvreerruimte’ dan anderen, zegt hij, omdat de bank niet niet beursgenoteerd is. Aandeelhouders, zoals ING die heeft, zijn vaak streng voor bedrijven.

Nog niet voorbij

De grote vraag is: is het genoeg? Hebben de banken voldoende voorzieningen getroffen? De brief van DNB zal antwoorden moeten geven. De banken hebben een tipje van de sluier opgelicht. ABN zei vorige maand dat „de hoogte van onze voorzieningen voor zakelijk vastgoed door DNB voldoende is bevonden”. Ook de kapitaalbuffers die de bank aanhoudt voor tegenvallers zouden adequaat zijn bevonden. Rabobank meldt hetzelfde in haar jaarverslag over de buffers. Over de niveaus van de voorzieningen wordt niets gezegd.

Ook als DNB straks bevestigt dat de voorzieningen voor nu adequaat zijn, zijn de problemen nog niet voorbij. De vastgoedcrisis ettert voort zolang het herstel broos blijft – en zou zelfs verder kunnen verslechteren als de economie onverhoopt weer in problemen komt. Tussen het economisch herstel en daarop volgende herstel op de vastgoedmarkt zit ongeveer twee jaar.

Dat betekent dat banken hoogstwaarschijnlijk nog meer voorzieningen zullen moeten gaan treffen de komende tijd. In de vastgoedbranche zeggen ze dat al die onderzoeken leuk zijn, maar dat de echte waarde van vastgoed pas blijkt bij een transactie. Dan blijkt wat iemand voor een kantoor of een winkelcentrum wil betalen. Daarvoor zijn transacties als die van vastgoedfonds Corio, zoals de verkoop van Villa Arena, interessant.

Bruggink zei dat hij ook voor de komende twee jaar rekening houdt met hoge voorzieningen. Ook ABN Amro en ING waarschuwen daarvoor. Het aantal kredieten waarop niet of minder wordt afgelost stijgt nog steeds. Bruggink sloot vorig week de persconferentie af door te zeggen dat hij „meer groene sprietjes zag dan ooit”, doelend op de eerste tekenen van herstel op onder meer de woningmarkt. Maar als het om commercieel vastgoed gaat, lijkt de beerput pas net open te gaan.

    • Chris Hensen
    • Tom Kreling