Schiphol en hoogbouw

Waar in Nederland is de prijs van grond onder een woning het hoogst? Vanzelfsprekend, in Amsterdam-Centrum. En waar is die grondprijs het laagst? Natuurlijk, in Oost- Groningen. Maar hoeveel keer duurder is een vierkante meter in hartje Amsterdam? Deze drie vragen heb ik in presentaties veelvuldig gesteld naar aanleiding van de studie ‘Stad en Land’ uit 2010. Met mijn medeauteurs, Henri de Groot, Gerard Marlet en Wouter Vermeulen hebben wij voor iedere postcode de grondprijs bepaald. Zo simpel als het antwoord op de eerste twee quizvragen was – de duurste en de goedkoopste locatie –, zo moeilijk vond men de derde: hoeveel keer duurder is Amsterdam-Centrum? Het goede antwoord is 200: een vierkante meter in Oost-Groningen kost 17 euro, in hartje Amsterdam 3.500 euro.

Waarom is grond in Amsterdam zoveel duurder? Door de aantrekkelijkheid van de omgeving. Er zijn veel goed betaalde banen. Er is ruim aanbod van winkels, restaurants en kroegen. En er zijn veel voorzieningen zoals musea, concertzalen en theaters. Mensen blijken er veel geld voor over te hebben om daar dicht in de buurt te wonen. Omgekeerd heeft dat positieve effecten op Amsterdam als vestigingsplaats, met name voor hoofdkantoren. Als veel mensen graag in Amsterdam wonen, dan is het ook makkelijker om daar goede mensen te krijgen voor moeilijke functies.

Die aantrekkelijkheid van Amsterdam heeft één keerzijde: wonen is er duur, 3.500 euro per meter grond om precies te zijn. Wie van al dat fraais wil genieten, moet dus met weinig grond genoegen nemen. In ‘Stad en Land’ laten wij zien dat daardoor een sterk negatief verband is tussen bevolkingsdichtheid en grondprijs. Des te duurder de grond, des te meer mensen op een kluitje. En dat is ook goed, want daardoor kunnen veel mensen van die mooie, maar ook erg kostbare voorzieningen genieten.

De hoge grondprijs en de kwaliteit van de voorzieningen versterken elkaar dus: mooiere voorzieningen leiden tot duurdere grond en hogere bevolkingsdichtheid, wat weer draagvlak creëert voor nog mooiere voorzieningen. En voor Oost- Groningen geldt precies het omgekeerde. Deze zelf versterkende spiralen leiden tot een steeds scherpere regionale differentiatie. Nederland is niet vol, sommige delen van Nederland worden juist leger.

Hoogbouw is één van de manieren om de dichtheid in een stad te vergroten. Niet voor niets zie je in Amsterdam de afgelopen jaren steeds hogere gebouwen verrijzen. Een verdere groei van Amsterdam zal dus onvermijdelijk leiden tot nog hogere hoogbouw. Althans, dat zou moeten. Want in Het Parool van 23 januari stond dat Schiphol omwille van de veiligheid juist het omgekeerde wil afdwingen: gebouwen moeten lager. De Rembrandttoren bij het Amstelstation is volgens de nieuwe normen ruim 50 meter te hoog, op de Zuidas mag van Schiphol binnenkort nog maar tot 60 meter worden gebouwd. De vliegveiligheid in het geding? Lijkt me overdreven. Op internet circuleren foto’s van steden waar jumbo’s tussen de flatgebouwen door de landingsbaan benaderen. In Washington moeten de vliegtuigen voor de landing op Reagan Airport de loop van de rivier volgen.

De veiligheidslobby is doorgeslagen. Als ik Schipholdirecteur Jos Nijhuis was, zou ik me morgen bij B&W van Amsterdam laten aandienen. Sorry, mea culpa, dit zal niet meer gebeuren. Als ik Bernard Wientjes was, zou ik met KLM-topman Camiel Eurlings bellen. ,,Camiel, ik weet, transferpassagiers zijn goed om jullie netwerk in de lucht te houden. Maar bestemmingsverkeer is jullie echte grote winstmaker: directeuren van multinationals die businessclass vliegen, van en naar hun hoofdkantoor. Dat vraagt om hoogbouw.” En als ik Diederik Samsom was, zou ik eens met de verantwoordelijke staatssecretaris praten: haar baan is niet de onvoorwaardelijke verdediging van de belangen van Schiphol en de KLM, maar een serieuze belangenafweging. Want de huidige eenzijdigheid leidt tot grote economische schade. De BV Nederland heeft belang bij hoogbouw in Amsterdam.