Azen op het beste stukje Zuidas

Nederlandse kantoren kwijnen weg – maar niet de torens op de Zuidas. De leegstand in het zakencentrum is lager dan ooit en na jaren wordt er weer actief gekocht en gebouwd.

Foto

Een kantoor hoog in de lucht is beter dan dichtbij de grond. De hogere huur die daarbij hoort betaalt zich terug in status. Een eigen toren is gaver dan delen met een ander bedrijf. En hoe dichter bij het station, hoe beter. Lopen is armoede.

Het zijn zomaar wat kantoornormen op de Zuidas, het zakendistrict in Amsterdam-Zuid. Ofwel de duurste 650.000 vierkante meters kantoor van het land, op elkaar gestapeld in hoge spiegelende torens en bevolkt door advocaten, bankiers, consultants en andere professionals in pak.

Stonden die kantoortorens de afgelopen jaren vooral gewoon te staan, nu zijn ze volop in beweging. Althans, de wereld om hen heen. Het merendeel krijgt of kreeg al een nieuwe eigenaar, nieuwe bewoners of een nieuwe buurtoren. Het is een omslag na jaren waarin zelfs op toplocatie Zuidas weinig gebeurde.

De Zuidas is on the move – en pal een andere richting uit dan waarin de rest van de Nederlandse kantorenmarkt beweegt. Terwijl de leegstand landelijk oploopt, kantorenvastgoed in waarde afneemt en de huurprijzen dalen, gebeurt op de Zuidas precies het tegenovergestelde. ‘Polarisatie’, noemen vastgoedadviseurs dat.

De leegstand op de Zuidas is gedaald naar 6,6 procent, zo blijkt uit nieuwste cijfers van Jones Lang LaSalle. Een vastgoedadviseur die zelf ook gevestigd is op de Zuidas – op de één na hoogste verdieping van het Atrium-complex. „De leegstand is lager dan ooit”, zegt senior onderzoeker Sven Bertens van Jones Lang LaSalle.

In het hele land staat 14,3 procent van de kantoren leeg. Nooit eerder was het verschil zo groot. Ook de Zuidas had, gewoon net als de rest van Nederland, eerder nog last van de crisis. De leegstand liep op, de prijzen liepen terug en de bouw lag stil. Dat is veranderd. Hoe komt het dat op de Zuidas nu precies het tegenovergestelde gebeurt dan in de rest van het land?

Naar een betere toren

Hoe exclusiever, hoe liever. De schaarse vierkante meters op de Zuidas zijn de duurste van het land: de gemiddelde brutohuur steeg afgelopen jaar naar 323 euro per vierkante meter per jaar – en nog meer voor wie op de bovenste verdieping boven de rest wil uittorenen.

Bedrijven hebben het er graag voor over en trekken stuk voor stuk die kant op. Ze noemen de bereikbaarheid, aansprekende buurbedrijven in naastgelegen torens en natuurlijk de goede naam.

Een greep uit de nieuwe bewoners. Accountantskantoor Deloitte verruilt een bedrijventerrein in Amsterdam-West dit jaar voor een nieuwe toren op de Zuidas. Die moeten de accountants weliswaar delen met een advocatenkantoor en is een lange tien minuten lopen van het station. Maar toch – ze horen er in ieder geval bij. Andere nieuwelingen zijn vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff, horeca-adviesbureau Horwath HTL en gasgigant South Stream Transport.

De huidige bewoners zijn honkvast, maar binnen de grenzen van de Zuidas verschuiven ze wél. Advocatenkantoren Stibbe en NautaDutilh en chemieconcern AkzoNobel gaan bijvoorbeeld verhuizen. Hun huurcontract loopt af en hun huidige stek voldoet niet meer aan de wensen. Een paar honderd meter verderop verrijzen nieuwe torens. In 2016 trekken ze erin.

De Zuidas verlaten, dat zagen „Stibbianen” niet zitten, zegt bestuurslid Aaldert ten Veen van Stibbe. „De Zuidas is de kern waar het om draait.” Dáár een eigen kantoor hebben – „stand alone, niet in een verzamelgebouw” – is volgens hem een geweldig visitekaartje. „Zowel voor klanten als voor nieuw talent.”

De komende drie jaar komt er in totaal zo’n 100.000 vierkante meter aan kantoorruimte bij, zo blijkt uit cijfers van Jones Lang LaSalle. Een groot verschil met de afgelopen vier jaar, toen werd op de Zuidas geen enkel nieuw kantoor opgeleverd.

Nu gebeurt het dus weer op de Zuidas. Dat hebben grote vastgoedbeleggers ook in de gaten. Na jaren van stilte cirkelen ze weer om de Zuidastorens heen. Afgelopen jaar kochten investeerders voor een bedrag van 677 miljoen euro aan kantorenvastgoed op de Zuidas blijkt uit de cijfers van Jones Lang LaSalle – vele malen meer dan voorgaande jaren. Het bedrag vertegenwoordigt maar liefst 40 procent van het totale bedrag dat vorig jaar aan Nederlands kantorenvastgoed werd verkocht.

Vanwaar ineens die grote interesse? „De prijzen op de Zuidas zijn relatief laag, in vergelijking met steden als Londen en Parijs”, zegt Erik Langens, hoofd van het beleggingsteam van vastgoedadviseur CBRE. „De Nederlandse kantorenmarkt is relatief hard afgestraft in de crisis, dus beleggers dachten een tijdje: Nederland is kansloos.” Het effect was dat iedereen elkaar napraatte, zegt Langens, terwijl het in werkelijkheid best wel meeviel. „Dat realiseert men zich nu.”

Het effect van de hernieuwde populariteit van de Zuidas is dat de kantoortorens in rap tempo duurder worden. In vastgoedland wordt prijsontwikkeling uitgedrukt aan de hand van ‘aanvangsrendement’: de verhouding tussen de aankoopprijs en de huurinkomsten in het eerste jaar. Hoe hoger het aanvangsrendement, hoe sneller de koper zijn investering eruit haalt.

Lag dat aanvangsrendement op de Zuidas een jaar geleden nog rond de 7 procent, nu is dat al bijna 2 procent lager. De laatste transactie van vorig jaar – de verkoop van de Symphony-toren – werd voor 215 miljoen euro verkocht tegen een aanvangsrendement van zo’n 6 procent. Langens: „Het scherpste in jaren.”

Bovenste verdieping vrij

Het zijn bijna alleen buitenlandse beleggers die toeslaan. Nederlandse partijen laten de buit vooralsnog liggen. „Die richten zich op dit moment niet op Nederlandse kantoren vanwege de hoge leegstand”, zegt Bertens van Jones Lang LaSalle. De Zuidas vormt daarop voor hun geen uitzondering.

Mochten de beleggers nu toch willen instappen, dan moeten ze snel zijn. Er staan nog drie gebouwen in de etalage. Maar over twee daarvan – naast elkaar gelegen torens Ito en SOM – wordt momenteel exclusief onderhandeld met één partij. Het derde gebouw – The Edge, het nieuwe hoofdkantoor van Deloitte – doet ontwikkelaar OVG later dit jaar in de verkoop. Verder lijken er geen mogelijkheden voor kapers op de kust. Tenminste, niet openlijk.

Vanuit het raam van Bertens’ kantoor op tiende verdieping zijn ze bijna allemaal te zien: de glimmende kantoortorens waar zowel huurders als kopers meer en meer geld voor over hebben. De verdieping boven hem, de allerhoogste, is toevallig net vrijgekomen. Er zijn voor zover hij weet geen verhuisplannen, zegt hij.

Nog niet.