We kopen meer huizen, maar bouwen er minder

Twee jaar zat de huizenmarkt bijna onafgebroken op een dieptepunt. Maar het komende half jaar wordt het echt beter, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft. Hij trekt die conclusie in de Monitor Koopwoningmarkt, die vandaag uitkomt.

Boelhouwer voorspelt dat het normale seizoenspatroon, waarbij er in het eerste kwartaal minder huizen worden verkocht dan in het laatste kwartaal van het jaar ervoor, nu doorbroken zal worden. Het aantal nieuw aangevraagde hypotheken en transacties blijft oplopen, net als het consumentenvertrouwen in de woningmarkt. De verkoopprijzen stabiliseren – en zullen licht stijgen.

Boelhouwer en zijn medewerkers analyseren elk kwartaal cijfers die worden geleverd door onder meer makelaarsvereniging NVM, het CBS, de Nationale Hypotheekgarantie en het Kadaster.

Het opvallendst is volgens Boelhouwer de stijging van het aantal aangevraagde hypotheken in het laatste kwartaal van vorig jaar: 35 procent meer vergeleken met het derde kwartaal en 17 procent meer vergeleken met een jaar eerder. „Dat is een goed teken, want het begint altijd met de aanvragen voor hypotheekoffertes. Daarna volgen de huisverkopen en uiteindelijk ook de prijsstijgingen.”

Kanttekening is wel dat we „uit een ongelooflijk diep dal” komen en dat het niveau nog steeds laag is. Ook durft Boelhouwer niet verder te kijken dan een half jaar. „We denken wel dat de stijgende lijn ook in de tweede helft van 2014 zal doorzetten, maar daarover bestaan nog veel onzekerheden.”

De woningbouwproductie zal komend jaar nog wel blijven dalen. Het aantal nieuw gebouwde huizen is sinds het begin van de crisis al met 35 procent gedaald en neemt volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), dat vandaag het rapport Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2014 uitbrengt, dit jaar opnieuw met 7 procent af.

Ook de werkgelegenheid in de bouw daalt opnieuw fors: die was al met 70.000 werknemers gedaald, en zal dit jaar nog eens met 10.000 banen afnemen. Voor de middellange termijn voorspelt het EIB dat er juist meer huizen worden gebouwd, onder meer als gevolg van toenemende vraag.

Voorwaarde is wel dat de overheid het beleid niet verder aanscherpt. Dat is ook volgens Boelhouwer een risico voor het herstel van de woningmarkt. Zo dreigt een verdere aanscherping van de financieringsvoorwaarden. De maximale lening wordt stapsgewijs afgebouwd van nu 104 procent van de koopsom naar 100 procent in 2018. Maar daarna ligt alles weer open, zegt Boelhouwer. Vorig jaar adviseerde de commissie-Wijffels om deze zogeheten LTV-ratio na 2018 geleidelijk verder te verlagen naar 80 procent. Mensen moeten dan eigen vermogen meenemen om een huis te kunnen kopen.

Een ander risico voor het herstel is het oplopen van de nu extreem lage hypotheekrente, waardoor de financieringslasten hoger worden.